宁波买房注意事项

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宁波买房注意事项

2006年新一轮的房地产宏观调控影响下，宁波楼市呈现出以下十大特点：

1、板块竞争日趋激烈

鄞州中心区作为宁波目前为止最成熟的一个新板块，在供应体量和成交价格中均为宁波区域最高，随着万科、金地等品牌发展商的纷纷到来，该区域楼盘价格将继续走高。06年的城西作为宁波区域内性价比较高的板块同样受到市场的追捧，成为新的市场亮点。而东部新城及科技园区在新增楼盘的数量和规模来看，都将成为未来2年宁波最活跃的板块之一。

2、2006宁波别墅年

位于江东科技园区的“江南一品”、东钱湖区块的“钱湖比华利”、“中海观邸”等相继有大体量别墅供应，且均拥有不错的销售势头。随着九龙湖、东钱湖地区陆续别墅用地的入市，宁波的别墅市场将持续升温。

3、地产大鳄进驻甬城市场

今年是外来品牌发展商继续看好宁波市场的一年，继05年凯德、中海、金地、绿城等品牌公司入甬后，新的地产大鳄继续进驻甬城，万科、华润、开元等相继在鄞州中心区、东钱湖区块、九龙湖区块拿地，拉开了07年宁波地产竞争的序幕。

4、楼盘区域性分明

2006年1-10月，市四区共推新盘31个，计203. 27 万㎡，13057套。新开楼盘主要分布在江东、鄞州、洪塘、科技园区和江北北区，分布范围广，并成放射性发展趋势。

5、近郊潜力释放

宁波的城市版图正在“摊大饼式”地扩张，市中心半径在日益扩大，抢占先机的开发企业都早一步看到了眼前的郊区将成为未来的绝版地块，近郊地块成热点。

6、住宅价格稳步上涨，全年价格涨幅下降

2005年中，随着宏观调控出台，宁波楼市一度出现价量齐跌状况，市民持币待购，持续观望，直到2005年底市场需求才开始释放。2006年宁波市场则相对稳健，即使有新政影响，但整体的供应和成交依然表现良好。

7、供应结构不断变化，呈多元化分布

纵观2006年宁波住宅市场，供应重心发生转移，市中心板块继续萎缩，鄞州中心区将不再是市场供应的唯一主角，东部新城开始加力，城西板块以性价比显亮点，另外日湖板块随着日湖花园等项目的良好销售，也在一定程度上弥补了市中心板块供应缺少的遗憾。

8、住宅市场平稳，多数楼盘表现良好

06年，宁波的地产市场保持了05年底的逐步升温势头，除个别几个月份，受气候、节日等因素影响略有变化外，基本持续在比较平稳的状态，宏观调控基本未对宁波的一手住宅市场带来很大的影响。

9、品牌优势显著

外来品牌发展商的不断进入表明，宁波的楼市进入到了产品为王的阶段，地段已不再成为宁波百姓购房的唯一因素，开发商品牌将越来越受到消费者重视。

10、品质差异化时代到来

随着宏观调控以后，投资者淡出主流消费群体，自住型购房者的需求方向将对楼市的发展进程起到决定性作用，因此对产品的品质有了更高的要求。这迫使开发企业必须以市场为导向，对产品进行新的全方位的思考，努力提高产品含金量及品牌附加值，从更多方面提升产品品质以及服务。使品质成为衡量楼盘价值的一把标尺，房价也会因楼盘品质的不同而出现分化。


市城调队根据同质可比原则,对2005年宁波房地产市场进行了统计监测。结果显示，与上年相比，我市房屋销售价格指数为106.2%，土地交易价格指数为115.9%，房屋租赁价格指数为104.1%，物业管理价格指数为100.5%。其中，我市房价涨幅为近四年来最低。

受一系列宏观调控政策的积极影响，我市房地产市场供求矛盾有所缓解，房价涨幅逐季快速回落。其中，商品房、二手房销售价格涨幅双双大幅回落。2005年，市区三江片商品房销售均价为7288.6元/平方米，比上年上涨6.7%，与2004年高达14.3%的涨幅相比，回落了7.6个百分点。在商品房销售中，新建商品住宅销售均价为6131.1元/平方米，同比上涨6.3%，其中普通住宅销售均价为5955.3元/平方米，上涨6.3%，涨幅分别比上年回落8.2和8.9个百分点。市区三江片二手房交易成交均价为5699.2元/平方米，一至四季度同比分别上涨11.9%、4.0%、3.8%和2.5%，全年上涨5.6%，比2004年13.8%的涨幅回落8.2个百分点。其中住宅成交均价为5654.0元/平方米，比上年上涨6.5%，在住宅二手房交易中，高层住宅成交均价为6510.7元。平方米，上涨6.3%；多层住宅成交均价为5335.8元/平方米，上涨6.5%。非住宅成交均价为5813.5元/平方米，比上年上涨3.8%。

与此同时，我市土地交易价格涨幅明显上扬，上涨15.9%，与2004年上涨8.3%的幅度相比，涨幅提高了7.6个百分点。土地交易中，居住用地交易价格全年上涨20.3%，涨幅比上年扩大11.9个百分点。

房屋租赁价格平稳上升，比上年上涨4.1%。房屋租赁中，住宅租赁价格全年上涨3.9%，涨幅比去年缩小2.4个百分点。

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纵观宁波房地产市场全年走势，表现出以下几方面特点。

房地产开发投资增长过快势头得到有效遏制。在国家宏观调控下，2005年全市房地产开发投资完成258.2亿元，同比增长10.2%，增幅较上年减少17.5个百分点，其中住宅投资完成181.1亿元，同比上升1.5%，增幅比上年回落28.7个百分点。同时，由于对楼市前景把握不准，我市新楼盘上市速度明显变缓，而不少想买房的市民持币观望调整了自己的购房计划。

市民收入增长与房价涨幅渐趋平衡，推动楼市稳步前行。2005年，我市实现GDP（地区生产总值）2446.4亿元，增幅12.5%，市区居民人均可支配收入17408元，比上年增长9.6%，收入增幅首次超过了房价的涨幅，改变了2002年以来居民收入增幅连续三年低于房价涨幅的不合理状况。

城市化推进和居民消费结构升级对房地产贡献加大。近年来，我市城镇化进程不断加快，城市功能逐年完善，大量外来人口进入我市。同时市民的生活水平不断改善、消费结构升级，也必然促进我市房地产持续发展。

土地成本价格的攀升为拉动房价起到重要作用。因宁波城区土地资源的紧缺，政府对国土开发的控制越来越严。2005年，我市国土资源管理部门采取了一系列措施，提高土地投资强度和容积率，规范用地，升高了土地成本。4月13日，市土地交易中心对宁动、东方威尼斯二期等7幅地块实行公开挂牌竞卖，6幅底价成交，其中宁动地块亩均地价达到723万元，总额超过 10.7亿元；9月12日，冷静街1号地块亩均地价达到812万元，创下了市区出让土地价格的新高。土地价格是房价的主要构成部分之一，通常开发商都要把土地成本增加部分转移到房价中，因此土地成本提高，最终拉动商品房价格上升。

市区房屋拆迁标准的提高确保了房价稳健上升。2004年7月，我市出台了市区新的房屋拆迁政策，同原政策相比增加了按市场价格评估、金额实行货币补偿和按直接安置结算价评估、金额实行产权调换两种补偿方式，补偿标准有了相应提高，从而也更能反映和适应当前房地产市场实际状况，拆迁户选择的余地更大了。去年，我市大多数居民选取了货币安置的形式，从而推动市区二手房交易价格平稳上涨。

2006年，市政府将继续增加中低价位住房的供给；而2005年推迟入市的房产项目也将陆续进入今年的房地产市场，这均将使2006年住宅供应量有较大增长，住房供不应求矛盾有望再度缓和；同时，居民可支配收入的增幅肯定还会继续高过房价涨幅，两者之间渐趋平衡，有利于促进房地产市场健康、可持续发展。据此预计，2006年宁波房价涨幅将继续放缓，全年房价以稳为主调，在基本平稳基础上缓慢上扬。

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