2014年新版商品房买卖合同解读

　　2014年6月，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》，跟2000年时颁布的买卖合同相比，新版本的合同具有更强的适应性和可操作性，而且也更注重对购房人的保护。商品房买卖合同的更新，一方面可以体现国家在房地产监管方面更为细致，从另外一个层级也可以看出商品房内容的变迁实际上就是社会经济的变迁。

　　合同内容更迭映衬社会发展

　　过去济南的老楼几乎都是敞开式的，楼洞的大门直接挨着马路，业主的安全性和隐私性几乎没法保证。很多时候行人走在路上，只要稍微扭头就可以看到一楼业主家的全貌。没有物业、没有安保、没有绿化、没有车位，除了拥有房产，老房子的业主几乎什么都享受不到。

　　2014 年6月我国针对商品房销售合同里的细节进行更改，从很多更改的内容上可以看出房地产市场一直在向前发展，购房者的个人感官也加进了购房合同当中，与时俱进的购房合同在未来将会更加贴近购房者。记者整理了一些新旧购房合同中被修改的内容，发现购房者的权益进一步得到了保护。

　　合同种类增多房产产品多元化

　　如果把时间倒流回15年前的济南，或许很多济南市民都不知道什么是公寓、什么是商业综合体。虽然现在这种产品都司空见惯，但是却也不得不说产品类型的增多，是社会经济发展的一面镜子。

　　过去房屋买卖合同的类型比较单一，几乎只有普通住宅(平房)和门头房的买卖。2000年左右的时候，正是济南房地产市场刚刚步入市场化的时候，随着市场化程度的加深，市场上的产品逐渐多了起来，如公寓、商城、别墅等。房产合同的签订也由原来的一两种发展到了六七种之多。有市场需求才有市场供给，针对不同的市场需求者提供更有针对性的商品，在同质化竞争较为严重的当今，个性化竞争和市场的准确定位是夺取份额的一个有效手段。

　　合同变更内容一：对精装房材质的要求

　　即使到了2000年左右，济南有精装概念的房子也少之又少，几乎百分之百的都是毛坯交房。但是随着工作压力和工作强度的增大，很多人希望买房之后可以拎包入住，免去装修整修之苦，于是精装房便应运而生。精装房的售价虽然比毛坯房要贵出许多，但依然有较大的市场需求，目前济南有精装概念的楼盘就在20个左右，在5年前的济南恐怕连1个都没有。随着精装房数量的逐渐增多，政府部门把精装房的装修材质和品牌以及具体数量也都纳入到了合同当中，填补了精装修房合同约定的空白。

　　合同变更内容二：地下室搭配销售

　　与原来的老楼盘不同，现在很多楼盘在销售时，房产都必须搭配着地下室一起购买。就老社区而言，几乎都没有地下室的配置，因为没有地下室很多楼都自发修改了车棚和储物间。年轻人对居住标准的要求很高，屋内的摆设不会太多，所以需要一个比较大的储物空间，为了满足越来越多业主对储物空间的需求，开发商逐渐将地下室的购买纳入到了合同范本中。

　　合同变更内容三：购房可署两个人的名字

　　过去买房，房主姓名一栏只能填写一个人。但是一旦遇到家庭纠纷、夫妻离异等情况时，对房产的争夺往往会更加加剧双方的矛盾。但是近几年在房产购买时，在房主一栏就可以写上两个人的名字。这个政策的改变更突显了政策的人性化，也降低了未来解决物产纠纷的难度。

　　合同变更内容四：社区配套写进购房合同中

　　老社区关于绿化、公共通道、幼儿园、学校、会所的内容几乎没有。过去老社区业主的孩子都是以划片的方式上幼儿园、上学，而且绿化、物业等几乎都没有。随着市民收入的提高，他们对生活品质的追求也进一步提高，在购买楼盘时对配套和相关服务也越发看重，有些楼盘在与客户签订购房合同时，也会将小区里面的配套写入到里面。

　　合同变更内容五：停车位可以单独买卖

　　老社区在规划的时候是不具备停车位功能的，即使是后来开发建设的小区停车位也是只租不售的。随着《物权法》的颁布，车位的归属权进一步得到重视，很多业主都看重车位的产权。现在很多楼盘都是先出售商品房，等邻近交房或完成交房以后才开始出售车位，车位的买卖合同也可以单独签订。

　　签订的合同都含有哪些内容：

　　标的：

　　在房屋买卖合同中标的就是房屋。合同中应明确房屋的地点(方位、朝向、门牌号等)、类型(公房或私房)、结构(木制、砖制等建筑使用的材料)、质量(新旧程度、使用状况等)及附属设施等内容。其中质量条款是容易发生纠纷的地方，在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级方方面面都要涉及。

　　数量：

　　合同中应写明房屋的建筑面积或使用面积、楼层数、房间数等。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测定的面积为准，只有这一面积数才具有法律效力。所以在合同中要就面积差异的处理办法有所约定。面积差异不超过比例1%～2%时，房价保持不变;　若超出此比例，双方就要议定处理办法，如退回或增加部分购房款，或解除合同退回全部购房款等。

　　价款：

　　是合同中最重要的条款，应当依据有关法律的规定，以房屋的不同类型，确定不同的定价原则，明确房屋售价是多少，每平方米建筑面积售价是多少。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。售后物业管理费是在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方的确不好界定，由于购房人入住后要向物业管理公司定期缴纳，对于这方面的基本常识，购房者要多了解，并且要具体落实到价格条款之中，做到越明晰越好，不能有任何疏漏。

　　期限：

　　写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交付方式：包括出卖方交付房屋及买受方支付价款的方式。交付房屋，应明确要对房屋进行验收，按规定办理产权过户手续，交纳税金及费用，领取新的房屋产权证明等。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额，分期付款的步骤、时间和数额等。

　　违约责任：

　　明确合同双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，需承担的责任。若违约，应如何支付违约金及赔偿损失。必要的时候，还需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积、房屋质量以及付款等关键条款，一定要有细节性的明确约定。