签真假房屋买卖合同少缴税律师称不受法律保护

签真假房屋买卖合同少缴税律师称不受法律保护
2010年07月22日1555来源：法制晚报
前不久，本市发生一起二手房阴阳合同纠纷，纠纷的双方是一家人，纠纷的原因则是为了二手房到底卖了多少钱。
记者通过对该纠纷的调查发现，在二手房交易中，签订阴阳合同来逃避国家税费，已是二手房交易中半公开的秘密。
典型案例
房价猛增自家房子一分钱没涨
2010年5月，家住右安门附近的退休老人胡师傅病故，3个儿女清理遗产时发现一份《房地产买卖合同》，胡师傅将自己在南四环大红门附近一处建筑面积63平方米的两居室出售给付先生，价格为38万元。
胡师傅的儿子胡为民很惊讶，父亲以这么低的价格卖了这处房。本来父亲一直与妹妹生活在一起，卖房时他们哥俩也没过问，认为这是父亲的房子，他拥有处置权。妹妹坚持房价就是合同上约定的数额，遗产就应该按38万元分配。
低价卖房引发兄妹纠纷
胡为民和弟弟分别走访了二手房市场，了解到南四环大红门一带的二手房已经涨至每平方米2万元左右，父亲的房子至少能卖120万元。
身为本市某中学数学老师的胡为民告诉记者，2000年后，两广路拆迁，根据拆迁政策，父母在南四环大红门得到一套建筑面积为63平方米的两居室安置房，购房价就是现在的卖房价38万元。
胡为民告诉记者，母亲去世后父亲和妹妹住，大红门的房子出租，他和弟弟从没问过租金，做晚辈的不干涉父亲。“现在父亲没了，我们兄妹3人都有继承遗产的权利，就要把房子的事说清楚。”他说。
胡为民认为父亲不可能以38万元的原价卖掉建筑面积为63平方米的两居室，于是，他们对妹妹出示的房屋买卖合同产生了怀疑。
验证真假引出阴阳合同
为了辨别合同的真假，胡为民带着合同来到房地产交易中心，工作人员仔细看过合同后没有发现什么问题。
胡为民向工作人员讲述了事情的来龙去脉，并对房屋买卖的价格提出疑问时，工作人员提醒他，房屋买卖中常会有阴阳合同。
看到合同上的价格与市场价悬殊太大，工作人员建议胡为民以遗产继承人的身份，找买房人核实房屋买卖的真实价格，以验证合同是否阴阳合同。
真假难辨房价差出82万
于是，胡为民找到了买房的付先生。开始，付先生拿出的合同与胡为民手中的是一样的。他坚持这份合同是真实唯一的合同。胡为民告诉付先生，如果得不到实情，他将通过诉讼途径解决。
在这种情况下，付先生承认他和胡为民的父亲一共签订了两份合同，一份是真实的，房价是120万元，另一份是假的，就是胡为民手中的这份，房价是38万元。
弄清事实真相后，胡为民的妹妹主动承认了错误，3兄妹按缴纳个人所得税后的卖房款分配遗产。
签俩合同双方可少缴税费
付先生说，他已和胡为民的妹妹按真实合同向税务部门补缴了营业税、契税和个人所得税。
付先生说，他是委托一家房屋中介公司购买的胡师傅的房。
按约定，房屋交易中的契税、营业税由他来承担，个人所得税则由胡师傅承担。
但中介公司说，契税、营业税两项加起来8%，如果按120万计算，要缴9万多元。
而胡师傅的拆迁安置房若按买卖时的差价82万缴纳个人所得税，要16万多元。
付先生和胡师傅就在中介公司的策划下，签订了一套阴阳合同，两人共少缴了25万多元税费，而这约占房价的20%。
采访中介
开辟业务中介承诺能签阴阳合同
根据付先生提供的线索，记者先后走访了海淀田村路、太平街，石景山鲁谷大街，丰台北大地、方庄等地的9家房屋中介公司，而这些房屋中介公司，均承诺可以帮房屋买卖双方签订阴阳合同，使双方少缴税费。
记者以打算出售远洋山水小区一套两室两厅两卫，面积117平方米二手房的名义，来到石景山鲁谷大街国际雕塑公园附近一家房屋中介公司。该公司给出的建议价格为300万元。
当记者问在签订房屋买卖合同时有没有说法时，一名负责接待的工作人员告诉记者，买卖二手房主要缴纳的税费有3种——契税、营业税及个人所得税。契税、营业税，两项加起来8%左右，由买方负担。
随着房价上涨，3年前每平方米1万的房价已经涨到了每平方米2万-3万元，房屋卖出时要按财产转让所得计征个人所得税，税率为20%。
也就是说，如果买时近100万元的房子，以300万元左右卖出的话，要缴约60万元的税。
中介表示如果由他们来做，20%的所得税就不用缴了，而买房人也可少缴营业税和契税。
他还说，具体的做法就是组织买卖双方签阴阳合同。
行业潜规中介公司都在这么做
他介绍，所谓的阴合同是真实的合同，房价是多少就写多少。
所谓的阳合同，是假合同，是用来办手续的，这上面的房款要写原价，如原价每平方米是8400元，还写8400元，房价没有增长，就不用缴纳个人所得税了。
他还告诉记者，中介公司都在这么做，这早已是二手房市场公开的秘密。
采访中记者了解到，阴阳合同很隐蔽，只有买卖双方发生纠纷才会暴露出来，如不发生纠纷，基本无人知晓，但却严重损害国家利益。
法律问题
就二手房交易中的阴阳合同，记者采访了北京 宋彦禄。他指出，阴阳合同存在四大法律问题。
不受法律保护
阴阳合同存在着虚假内容，有悖法律，一旦发生纠纷不受法律保护。

宋律师说，如果买卖双方拿假合同办理了过户手续，双方没有因此发生纠纷，这笔交易就有可能黑不提白不提成交。但一旦双方发生纠纷打到法院，法院不会对这份过户手续予以认可，买卖无效。
一旦被拆穿受制裁
宋律师提醒，阴阳合同一旦被揭穿，法院就会对签订阴阳合同的双方进行民事制裁，依法收回违法所取得收入或约定的收入。比如少缴的税费就会被依法收缴。
逃税数额大将被追刑责
宋律师指出，表面看签阴阳合同可以规避一定的税费支出，但是弊绝对大于利，买主逃避的税费数额如果达到一定量，还有可能构成犯罪被追刑责。
2009年2月28日，“刑法修正案”对刑法第二百零一条偷税罪作了重大修改，修改后的内容为纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
房屋再交易时卖主吃亏
买方虽然少缴税费获得了二手房，但会给这套房子再次交易埋下隐患。由于买入价低，再次交易时，卖出的价格和买入价之间的差额增大，卖方为此要缴纳高额个人所得税。
贴心提醒
不要因一点小利，签订阴阳合同。
为杜绝阴阳合同，税务部门应该在监管上下工夫，对办理过产权登记的合同进行监管，发现仍以原房价买卖过户的，应该一查到底。
●名词解释
据房地产交易中心的工作人员介绍，阴阳合同又被称为黑白合同或鸳鸯合同。
是指房屋买卖过程中签订两份合同，一份是交易的真实合同，一份是办理产权过户、缴纳税费时的假合同，主要目的就是为了少缴税费。
阴阳合同
据介绍，二手房买卖合同，是由买卖双方自由协商签订的，交易价格也是双方自己商定的。
是否签订了阴阳合同，除了买卖双方，其他人很难证实。即使是产权登记部门，也很难掌握这一情况。(记者秦胜利)