购房合同签订起180日内须缴纳契税

　　近期，央行房贷新政刺激了改善型需求购房者的积极入市，房地产销售持续回暖，契税也成为市民关注的热点话题。“什么是契税?”“怎么计算契税?”“怎么缴纳契税?”……面对契税，他们有很多疑问。惠州市地税局有关负责人指出，《惠州市契税征收管理办法》(以下简称《办法》)自2012年1月1日起执行，对于我市契税征收管理办法进行了详细规定。《办法》是在国家相关法律法规和《广东省契税实施办法》基础上，根据本地实际情况而制定的。就《办法》规定的相关内容，该负责人进行了详细解读。

　　怎么计算契税?

　　应纳税额等于计税依据乘以税率

　　《办法》指出，“在我市境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例、细则和本办法的规定缴纳契税。”契税税率为3%。契税的计税依据包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，为成交价格;国有土地使用权划拨改为出让的，为应补缴的土地出让金和其他出让费用;土地使用权赠与、房屋赠与，由主管税务机关参照土地使用权转让、房屋买卖的市场价格核定;土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额;一方提供土地使用权和另一方提供资金的双方合作建房，属于土地权属转移，对提供资金方征收契税，计税依据为取得部分土地使用权的成交价格。以上价格包括合同确定的价格以及承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显偏低并且无正当理由的，由主管税务机关依据相关规定核定计税价格;纳税人对主管税务机关核定的计税价格有异议的，可根据《国家发展改革委、国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》第三条中的“纳税人对涉税财物价格认定结论持有异议时，应参照涉案财物价格鉴定工作的相关规定，启动政府价格主管部门的重新认定和复核裁定程序予以解决”进行重新核定计税价格。

　　契税应纳税额的计算公式是：应纳税额=计税依据×税率。应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合人民币计算。契税的缴纳方法有两种：一是纳税人自行到主管税务机关缴纳，二是纳税人委托他人缴纳。采取委托他人方法缴纳契税的，纳税人应与受委托人签订委托书，受委托人持委托书到主管税务机关办理相关涉税事宜。

　　如何申报契税?

　　10日内到主管税务机关办理纳税申报

　　申报契税纳税时，纳税人按照要求填写《契税纳税申报表》，在规定的期限内到主管税务机关办税服务厅(或征收窗口)办理契税纳税申报。契税纳税人办理纳税申报需提供以下资料：权属转移合同或公证书、享受减半或减按1%征收契税的相关证明、主管税务机关要求提供的其他资料等。契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自契税纳税义务发生之日起10日内，到主管税务机关办理纳税申报，自纳税义务发生之日起180日内缴纳税款。纳税人未按照规定期限申报税款的，税务机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚;纳税人未按照规定期限缴纳税款的，主管税务机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

　　哪些情况可享契税减免?

　　个人购买普通住房属家庭唯一住房的减半征收

　　契税的减免。有下列情形之一的，减征或者免征契税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公教学、医疗、科研和军事设施的，免征;城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征;因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　财政部、国家税务总局规定的其他减免项目，包括：自2010年10月1日起，个人购买普通住房，且该住房属家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税;个人购买建筑面积90平方米及以下普通住房，且该住房属家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于契税减征、免征范围的，应当补缴相应的税款。凡享受减税、免税的纳税人，应在签订土地、房屋权属转移合同之日起10日内，向土地、房屋所在地主管税务机关书面提出减税、免税申请，填写《契税减免申报审批表》，并同时报送房地产交易情况及有关减免证明材料。主管税务机关审核后，按照契税的减免权限及时办理减税、免税或上报手续。除国家规定的减免范围，任何单位和个人都不得以任何理由擅自减免契税。

　　契税减免手续有哪些?

　　审核方式分简易程序和一般程序

　　契税减免的审核方式分简易程序和一般程序两种方式。简易程序：以下减免税项目因涉及自然人申报较多、具有普遍性，减免税证明资料较明确、规范，可实行主管税务分局一级审核、即时办理：对个人购买普通住房，且该住房属家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的;对个人购买建筑面积90平方米以及以下普通住房，且该住房属家庭唯一住房的。个人拆迁补偿购买住房，对未超出拆迁补偿款的部分，免征契税。其中拆迁补偿金额超过100万元(含)的以及对纳税人提供的减免税资料存在疑点的，可不实行即时审核，如采取一般程序审核方式，主管税务机关可依据实际情况要求纳税人提供相关证明材料。

　　简易程序项目以外的减免税项目均为一般程序项目。对不具有普遍性，减免税证明资料不能统一规范或情况较复杂的，实行一般程序审核。计税金额在10000万元以下的，设税务分局基层主管税务机关初审、各区(县)地方税务局复审两个审核程序;计税金额在10000万元(含10000万元)以上的，设税务分局基层主管税务机关初审、各区(县)地方税务机关复审、惠州市地方税务局再审三个审核程序。

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　　严格执行“先税后证”制度

　　契税由我市各级地方税务机关依法负责征收管理和减免税管理。严格执行“先税后证”制度。各县(区)地方税务机关应积极争取当地政府及相关部门的支持，必须做到土地管理部门、房产管理部门在办理权属变更登记手续时，按规定查验申办人的契税申报纳税情况。属不征税或减免税的，纳税人应提供地方税务机关出具的相关证明材料，纳税人未提供不征税、减免税证明材料又未按规定完税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，不得发放有关权属证件。

　　对纳税人进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的行为，由主管税务机关依法追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并依法处以罚款;情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。对纳税人有抗税行为的，主管税务机关要按照规定及时移交司法机关依法处理。