买房签合同多签细节款 律师支招如何避风险

　　2006年6月,赵静与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》,双方约定房地产公司在2007年6月30日前将验收合格的商品房交付其使用。合同签订后,赵静支付了130余万的房款。直到2007年7月31日,赵静才拿到房子钥匙。2007年8月9日,赵静与房地产公司就延迟交房达成了补充协议,双方认可逾期交房30天,房地产公司支付逾期补偿金8000余元。同时,赵静承诺不再就延迟交房一事主张任何权利。事后,赵静委托他人领取了补偿金。

　　4个月后,赵静发现,直到2007年11月房地产公司才取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。赵静认为,房地产公司实际向自己交付房屋的时间是11月而不是此前约定的7月31日,她要求房地产公司继续支付违约金,但房地产公司拒绝。赵静将房地产公司起诉至法院,要求对方支付违约金4万余元。

　　庭审中,赵静与房地产公司均承认双方交接房屋钥匙的时间是2007年7月31日,双方当时也就延迟交房一事达成过协议,赵静接受了违约金并承诺不再就延迟交房一事主张权利。据此,法院终审驳回了赵静的诉求。

　　说法

　　房主为何输官司

　　天津市击水律师事务所卢同斌、王震律师认为,《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”该规定的初衷是为了加强新建住宅商品房准许交付使用管理工作,保护购房人的合法权益,出于对房地产开发企业进行质量监管的目的。

　　律师表示,房地产开发企业在没有新建住宅商品房准许交付使用证时,并不具备交付房屋的条件,此时开发商应当承担迟延履行的违约责任。本案中,开发商经赵静同意于2007年7月31日已经将房屋钥匙交付,赵静没有提出异议,就视为已经将房屋交付给赵静。没有新建住宅商品房准许交付使用证表明该房屋在交付时没有达到天津市地方性法规的规定标准,并不能否认已经将房屋交付给赵静的事实。该房屋于2007年11月6日取得了新建住宅商品房准许交付使用证,该房屋在质量上是达到合格交付标准的。所以,法院驳回赵静诉求是正确的。

　　(文中人均为化名)

　　律师教你如何签合同

　　卢律师提醒,在处理房地产买卖纠纷中,目前司法实践普遍遵循的是“有约定从约定”的原则。买房人在签订买房合同时一定要加强自己的签约意识,把买房中自身权益的很多内容尽量以合同条款的形式确定下来,将来一旦出现纠纷也有相应维权依据。例如,对于开发商迟延交房这件事情,开发商提供的合同文本中会有关于违约一天支付多少违约金的补充内容,作为买房人必须考量这样的违约金标准是否可以填补自己的损失如租房成本;如果违约金太低,应该与开发商洽谈要求以租金标准1至2倍确定违约金。

　　除此之外,仅有合同约定还不够,还必须防止开发楼盘的烂尾风险。如果开发商的资金链出现了问题,一旦无法保证建设资金及时到位,就很可能使房屋无法按时完工,出现不能交房或房产证办不下来。因此,买房人应尽量要求采取分期付款的方式,或者干脆买现房为宜。