巧用合同条款防止户口“留守”

巧用合同条款防止户口“留守”

张黔林

户口迁移在二手房买卖中容易产生纠纷。不少人等交房后才知道房屋内还有上家、甚至是上家的上家的户口。目前法院认为户口问题涉及公安户籍管理，不是民事纠纷，法院不受理要求迁户口的案件，换句话说，下家不能到法院起诉要求上家迁户口。买家最好提前在合同中以条款方式详细约定。

户口“留守”带来三大问题

如果买的房屋里还有别人的户口而且不能迁走，三个问题最受买家关注：1、是否会影响到房屋的产权拆迁补偿。 2、是否会影响到自己户口的迁入。3、是否会影响将来出售房屋。

第一个问题的回答是：不会影响。上家将房产出售后，户口成了空挂户口，不能要求还享有产权，也不能主张拆迁补偿。

第二个问题的回答是：可能会影响。有的地方需要上家的户口迁出后，下家的户口才能迁入。有的地方可以同时存在两本户口簿。具体要到当地派出所了解。

第三个问题的回答是：肯定会影响。有空挂户口在出售房产时肯定会影响到房屋的价格。

无论如何，户口问题总是让下家相当困扰的一个问题。在签订二手买卖合同时，一定要引起高度重视

防止户口“留守”常见条款

实践中，合同中有关迁户口的条款通常有以下三种：

一、将户口迁移与赔偿金挂钩

在合同中约定：“出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如逾期未迁出，则出卖人应当向买受人赔偿经济损失”。

这种方式不可取，因为出卖人不按时迁走户口给买受人造成的损失通常是买方的户口不能迁入，或者将来再出售时不好卖，但这种损失很难量化。如果诉讼无法准确算出索赔的具体金额，结果可能是让法官酌情考虑，赔偿金额会存在很大的变数。

二、 将户口迁移与违约金挂钩

在合同中约定：出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如逾期未迁出，则每逾期一日，出卖人应当向买受人按日支付违约金，或总房款的万分之X，直至户口迁出时止。

这种方式稍好一些，可以向卖方主张违约金来给卖方压力，迫使卖方迁户口，但仍存在两个问题：1、卖方将房屋已出售并取得了全部房款，可能已经杳无音讯，买方索赔将会非常困难；2、违约金的数额可能过大，不会得到法院全部支持。因为根据法律的规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院降低。

三、将户口迁移与房款尾款挂钩

在合同中约定：“出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如未按时迁出，买受人可将房款尾款暂扣，直至户口迁出时止。如买受人根据本条将房款尾款暂扣，出卖人仍应当按合同约定将该房屋交付给买受人。”该条中约定的户口迁出最后时间可与合同约定的买受人支付最后一期房款的时间一致。

这种方式也稍好一些，将房款暂扣直到迁出再付，这对卖方有压力。只要户口不迁出，可以一直扣着尾款。但如果卖方一年或两三年后再来迁户口，拖延这么长的时间给买方造成的损失较难得到合理的补偿，所以这种方式也有缺陷。

采用违约金尾款双保险

笔者主张第四种方式，即将户口迁移同时与违约金及尾款挂钩，采用这种方式能更充分保障买方的权利。

拟按以下方式约定：“出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如未按时迁出，则买受人可将房款尾款暂扣，直至户口迁出为止。如出卖人逾期 X日仍未将户口迁出，则出卖人无权再要求买受人支付尾款。同时，出卖人应当自合同约定之日起，按每日XX元（或总房价的万分之X）向买受方支付违约金，直至迁出之日止。如买受人根据本条将房款尾款暂扣，出卖人仍应当按合同约定将该房屋交付给买受人并结清有关款项。”

这样一来，户口逾期不迁，先是暂扣尾款，超过一定时间比如一个月，买方不仅不用付尾款，还可以按逾期的天数向卖方主张违约金。需要注意的是，采取这种方式要防止出卖人以“未付尾款”为由拒绝交房。如果合同这样约定，一定要写清交房的时间，具体到“某年某月某日”，或是可以确定的时间，如“办理过户交易手续并取得收件收据之日起二十日内”或“办理过户交易手续且买受人取得房地产权证之日起三日内”。（作者为上海市律师协会建筑与房地产法律研究会委员，上海市大邦律师事务所合伙人、律师）