购房合同示范文本解读：置业有方优选付款方式

买房付款的方式很大程度上取决于购房者的实力，但是如何选择一种适合自己的付款方式，这里面也有一些策略问题。在购房示范合同当中有两个条款中规定了购房者的付款问题：其中第六条约定付款方式，第七条规定逾期付款的违约责任。本文针对付款中容易碰到的问题和选择方式的技巧向您做以讲解。

　　付款方式的选择

　合同第六条提供了三种付款方式，即一次性付款方式、分期付款方式以及其他方式(一般为贷款方式，包括商业银行贷款、公积金贷款和组合贷款)。而对于购房者，付款方式的选择取决于三个因素，即实力、利息、风险。

　　首先，购房者有足够实力的话，才能选择一次性付款或分期付款。当然，如果选择一次性付款的话，也要看开发商是否对这种付款方式采取一定的优惠措施，要是没有的话，那为什么不选择分期付款呢？

　　其次，要考虑财务成本。个人购房贷款实行优惠政策，相对于居民存款利率而言要高得多。因为居民存款年利率一般在2%以下，而住房贷款年利率一般在4%以上(最高超过5%)。如果没有其他的需求(比如投资和消费)，在有大量银行存款的同时却向银行贷款，从财务角度看是不合算的，但在实务中，确实有很多人在有足够资金的情况下，仍然选择了贷款购房，主要有两种情况：一是投资的需要。对于投资者而言，贷款购房是合算的，因为这实际上是用购房贷款的优惠利率获得了投资所需要的资金。还有一种情况是消费的需要。很多人尤其是年轻人不愿意因为购房而降低自己的生活质量，而在有付款能力的情况下也选择贷款，这种情况也不在少数。

　　第三，风险因素。很多人出于风险的考虑采取分期付款，即按照楼盘的施工进度分期付款，应该说是有一定道理的。还有的购房者为降低风险，采用贷款的方式，即先向银行贷款，而后等到开发商交付房屋或办理完产权证后再通过提前还款的方式还清贷款。从法律上说，这种方式对于降低购房风险没有意义，因为贷款合同是购房者与银行之间的合同，并不受楼盘风险的影响，即使楼盘出现问题，购房者也不能免除还贷的责任。但在实务中也不排除其有一定的意义。

　　从付款方式看楼盘

　　理论上购房者有充分选择机会的情况下所做的分析，但在实务中，开发商往往对付款方式进行限制，购房者并无充分的选择机会。作为购房者，一方面要在可能的付款方式中进行权衡，同时还应当通过开发商提供的付款方式来审查楼盘的合法性。主要有两种情况：

　　1.楼盘不能采取公积金贷款，但可以采取商业贷款。

　　对于合法开发而又销售手续齐全的楼盘，购房者就可以从住房公积金中心贷款来支付房款。反过来，如果开发商告诉你不能采用公积金贷款，则一般说明该楼盘销售手续存在问题，往往没有获得销售许可证。然而购房者比较难理解的是为什么该楼盘又可以采用商业贷款呢？或者既然银行给提供贷款，就意味着银行对该楼盘作过审查，是不是就说明了该楼盘没有问题？实际上国家为了防范金融风险，对住房贷款采取了比商品房销售更为严格的政策，除了楼盘必须具备合法销售手续外，对于多层住宅必须结构封顶、高层住宅必须完成主体的三分之二才能发放贷款。而商品房预售只要完成工程投资的25%即可。但在实务中，对于销售手续不全的楼盘发放贷款的情况也比较多。需要说明的是，银行提供贷款肯定对楼盘进行过审查，但作为购房者，还需要自己来判断所购房屋的合法性。

　　2.楼盘不能提供贷款。

　　应该说这种楼盘比前面一种情况的风险更大，很可能在开发手续上有问题，作为购房者，要加倍小心。当然，也不排除个别楼盘因为销售火爆，而对付款方式进行限制。

　　关于逾期付款

　　在合同中，开发商会对付款期限有所规定。如选择商业贷款，由于开发商与贷款银行是合作关系，开发商往往只规定购房者办理贷款手续的时限，而不对款项到账时间作出限制。对于其他付款方式，开发商会对款项到账时间进行限制。如购房者逾期付款，则要承担相应的违约责任。不过房地产业的惯例是：如果购房者因为客观原因导致逾期付款，则一般不追究购房者的违约责任。当然，需要提醒购房者的是，最好不要逾期付款。因为一旦你逾期付款，即构成违约，此后如开发商逾期交房，则因你违约在先而无法追究其逾期交房的违约责任。