关于购房争议的解决

　　商品房首先是商品，但又不同于一般的商品，在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识，购房者稍有疏忽，就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多，乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考，并告诉购房者出现争议后应该如何解决。

　　七大常见的房地产消费争议类型

　　购房合同相关争议

　　目前房地产交易已经普遍实行“格式合同”，但合同涉及的内容不可能面面俱到，开发商常利用“格式合同”的缺陷来减轻或免除自己应当承担的责任，发生纠纷，购房者难以得到满意的答复。

　　房屋质量相关争议

　　房屋的质量问题是商品房投诉中最突出的问题，主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝;屋面、下水管道及卫生间、厨房间漏水、渗水;精装修不符合规范、装修材质价高质次等，质量问题不仅在经济上给购房者造成损失，甚至直接涉及到购房者的人身、财产安全。

　　交房时间相关争议

　　通常购房者和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间，并约定如有违约应如何处理。但在实践中，由于这样或那样的因素，迟延交房的现象时有发生。而一旦出现迟延交房，购房者才发现有些违约责任的约定是不平等的。

　　广告宣传相关争议

　　开发商为吸引购房者，往往在广告宣传介绍材料上，把房地产项目的地段、位置、价格、品质、保值升值潜力等说得过于优越，但购房者实际购买后却发现和广告上描述的相去甚远，有的则根本不一样。在落入广告陷阱后，购房者才意识到自己的权益被损害了。

　　认购定金相关争议

　　购房者在选购房屋时，购房者会举出种种优惠的措施促使购房者先签订《认购书》后交纳定金，但是一旦购房者签订《认购书》后发现问题，对房屋的相关内容提出疑义拒绝购买时，定金却难以索回。

　　房屋产权相关争议

　　部分购房者在选购房屋时，仅以价格作为选择参照，对房屋产权情况了解不够透彻，在购买小产权房等存在产权归属问题的房屋后发生争议，或因开发商的多种原因无法获得选购房屋的产权证，或因房屋权属不明无法办理产权登记等，自身权益受到侵害。

　　物业服务相关争议

　　物业管理是近几年兴起的一个新兴产业，相应的法律法规规定相对滞后，再加上许多公司和人员服务意识跟不上，导致了物业管理企业频遭投诉。存在的主要问题是物业管理义务不清、收费过高、报修后维修不及时、服务不到位、管理服务水平低等。

　　乐居工作室小贴士：房地产交易过程中涉及到的环节多、方面广，以上7类争议仅是依据目前一手房、二手房交易中出现频率较大的部分争议或纠纷大致划分。

　　商品房首先是商品，但又不同于一般的商品，在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识，购房者稍有疏忽，就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多，乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考，并告诉购房者出现争议后应该如何解决。

　　几个常见维权问题的处理

　　针对以上常见的争议，笔者特收集一系列相关案例，希望通过部分案例的分析、点评，为购房者提供一个可参考建议和帮组。

　　房屋质量问题

　　案例：2007年9月底交房时，北京某别墅项目众多房屋出现了“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列质量问题，小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场，但已经装修入住的业主损失惨重……

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造商成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发商不承担责任。

　　以北京为例，在北京建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。

　　开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内，就与开发商约定的保修范围、保修责任，要求开发商承担维修义务。

　　如果开发商不履行应尽的维修义务，或虽履行义务但购房者不满意的，可以向所在城市的建设工程质量管理部门投诉，如因维修造成交付时间延迟，购房者可要求按合同约定要求赔偿。经反复维修仍存在严重质量问题，可以通过协商退房，或通过司法途径解决。

　　房客小贴士：在房屋质量出现问题时候，需要分清楚责任主体，而不能仅仅都是物业公司的问题，利益问题要分清。

　　延期交房

　　案例：按合同规定，重庆某知名小区开发商应在2008年10月31日向业主交房，但因前期拆迁遇到钉子户、施工过程中又遭遇资金缺口等问题而影响了工程进度，当小区内部“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗”后，开发企业之间又因经济纠纷互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。

　　对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金;

　　第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。

　　物业管理争议

　　案例：南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米，有24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，24小时热水等配套没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司表示，开发商承诺与自己无关，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。后小区业主重新选聘了物业公司，前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代使用情况和去向，业主对此非常不满，将该物业管理公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。

　　物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房的往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款;如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。根据相关规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下，业主可要求物业公司公示明细。

　　广告宣传不实

　　案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设“运动乐园”，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》。但开发商宣传的“运动乐园”并没有建立起来，并在“运动乐园”的位置上建设其他设施。“运动乐园”的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买 卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。乐居房博士Q&A

　　Q: 房地产纠纷有时效性吗？

　　A: 1.债权纠纷(例如拖欠工程款)，时效期为2年;

　　2. 物权纠纷(例如购房多年未拿到房产证)，无时效期。

　　Q: 怎样在发生房地产纠纷时申请仲裁？

　　A：首先需要双方存在仲裁条款或仲裁协议，表明双方均同意仲裁，并约定了明确的仲裁机构。然后是向约定的仲裁机构提交仲裁申请，提交证据，开庭，裁决。需要注意的是仲裁裁决为一裁终裁，除有法定事由申请法院撤销仲裁裁决外，双方不能对仲裁裁决表示异议，必须执行，否则对方可以直接申请法院强制执行。

　　小知识：仲裁是指当事人按照约定或法律规定，将其争议交由仲裁机构作出裁决的活动。仲裁的种类包括：商事仲裁、劳动仲裁、人事仲裁。

　　Q：打房产官司能找人代理吗？

　　A： 只要起诉方授权给符合资质的被委托人，则被委托人可代理起诉方打房产官司。

　　Q：买了集体建设用地使用证的房屋咋办？

　　A: 我国土地管理法规定的是农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，法律另有规定的除外。

　　(1)“房子有两个证件一个是房产管业证，还有一个集体土地建设用地使用证”证明此房屋是在农村宅基地上建造的房屋。

　　(2)上述房屋是的转让、买卖是不受法律的保护，如果您能成为此集体的村民您就可以取得合法取得此房屋。

　　Q：《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，我们要如何验证它的真伪？

　　A：(1) 观察房产证。真的房产证封皮棕红，表面覆膜，结合的很精密，很挺直。假冒的封皮会上翘，或者塑料膜会与纸分开。

　　(2) 观察内页。内页的花纹是由极细的线条组成，没有断开，线条也没有缺损。假的不易仿制。

　　(3) 看印章。房管局印章应该是印刷上去的，非常清晰，没有毛边。

　　(4) 最直接和最稳妥的方法是去房产局查询。

　　Q: 购买商品房在什么情况下可要求退房？

　　A: 购房者在购买商品房过程中，如果遇到质量小问题，可以让开发商及时补修，但如果出现以下八种情况，购房人可提出退房：

　　实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;

　　开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;

　　开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;

　　开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);

　　开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;

　　不能或不能按期办理产权过户的;

　　购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;

　　合同中约定的其他退房条件出现时。

　　Q: 婚后买房，房产证上只有男方姓名，现在要离婚了，女方能要求分割房产吗？

　　A：只要婚姻关系存续期间所得财产都是共有的。婚后买的房子，即使房产证上只有一方姓名，也应视为夫妻共同财产。

　　Q: 男方没做过婚前财产公证，但房产证上只有他的名字，现在离婚我是否享有部分产权？

　　A：我国对房屋类不动产采取地产产权登记制度，即谁登记谁拥有。因此，“男方没做过婚前财产公证，但房产证上只有他的名字”的情况，只要有充分证据证明该房屋的购置、付款甚至产权证办理都完成于婚前，且是由男方单独完成，那么该房屋的购置完全符合《婚姻法》第十八条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产”的规定，理所当然的属于男方的个人财产，做不做婚前财产公证，都不会改变该房的真实属性。

　　Q：父母的房产，离婚时配偶是否有权要求分割？

　　A：具体情况具体分析：

　　(1) 父母在世时将房产以个人赠与的方式给予一方，这套房子将视为一方个人财产;

　　(2) 如果父母离世，之前也没有做过赠与，那么配偶也会享有该房产一半的产权。

　　Q: 买了工业用地的房屋，在权益上会受到哪些侵害？

　　A：在工业园区内的、看似“公寓式住宅”、实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。

　　(1)此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。

　　(2)虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地，可以办理办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦购房者购买了此类房屋日后将面临诸多问题。

　　(3)工业用地国家规定使用期限为40年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。

　　(4)土地用途管理严格，擅改用途得不到法律保护，变更用途难度很大。