房产新政下如何维护自身购房权益？

　　自4月15日我国房贷新政实施以来，在深圳银行的严格执行政策前提下，深圳二手房市场退房现象频频出现，由于贷款难办到，退房也成为市场自然而然的事情。广东德海律师事务所主任张某荣表示，新政出台后，深圳出现了大量退房事件，各律师都接到了众多退房咨询电话。他接访的退房咨询电话目前已达到150个左右。这些退房人群一类是因为房价的预期下跌， 另一类是按揭出现了问题。在第二类里面可以分成两个方面，一个是按照成数的降低，首付增加。第二是属于异地置业的，没有户口、没有社保，没有证明就没法取得贷款。

　　来自深圳两位律师在此对广大购房者提出了多项建议。张某荣说，在购房过程中，不管是什么东西都要形成书面证据，发函不签收，或者不履行证据要有催办函，上面有日期注明内容，说明已经发出这个东西。对于中介的口头承诺还是这样，不要相信中介的口头承诺，一定要行文。

　　另外一个律师颜某丹表示，作为买方来说退房要及时通知业主，不管是违约还是不可抗力还是买不成了，第一时间通知业主，避免给他造成更大的损失。她还表示，购房时最好找律师导购，“购房之后很多人都说来不及看条款，中介又在那里催，无法一目十行的看完，如果是专业人士就知道哪个地方容易出现异议，包括违约金等等。所以在购房的时候，最好找律师进行陪购。”

　　房产新政下如何维护自身购房权益?

　　典型案例分析

　　案例1

　　中介口头承诺不可信

　　中介口头承诺可以首付两成，而且还承诺可以享受7折利率优惠。但是现在贷不了款，我们应该怎么办?

　　张某荣：我近几天接电话也碰到了这样的情况，很多买方都说了，中介都说怎么样，这个问题必须要解决。我们很多咨询都是这样的情况，对于这种情况怎么处理?对于买房人中介说可以贷到，买方说能不能按揭，利率是多少，中介为了成交就口头承诺，如果出现问题了，能不能解决问题?你说被误导，你是被中介误导，与卖家无关。所以我做一个提示，中介的口头承诺不要相信，不要相信对方当事人口头上的东西，关键是不是写在合同里面，如果写在合同里面，业主也签字了，合同就有相关性，你买的是业主的房子，不是中介的房子，中介对你的承诺，如果业主承认，可以作为解除合同;如果业主不承认，你就必须排场卖家。要是有证明，买家也可以再起诉中介，不过这已经是两码事了。

　　案例2

　　银行承诺函具法律作用

　　有一位买家以两成首付购买二手房，银行的按揭贷款承诺函都出来了，都过户了。可是现在银行突然说贷款放不了，要加一成。现在新政出来，说贷款贷不下去，要增加一成首付。请问这样的情况改怎么处理?

　　张某荣：这种情况应该很少见，这个情况很明确，银行出具按揭承诺有法律效力，出具按揭承诺说明已经签署了买房合同，买方没有任何义务补首期款，在这种情况下银行不放款，银行构成违约，不能以政策的变化说，因为承诺在政策出台之前，你自己的政策不能作为你的免责理由，这一块可以给网友做一些提示。

　　案例3

　　退房可能需赔偿业主损失

　　一位买房人买第三套房，但前面的两套房没有银行房贷的，他以为可以首套房贷款，如果按揭不成全额付款，房子是两百多万，定金和首期款交了六十万，结果现在完全不能贷，必须要把剩下的一百多万补齐，他肯定要退房，六十万要作为定金直接没收吗?

　　张某荣：如果明确约定，不付款没收房价的20%，40万没收没有任何问题，除了没收定金还造成损失，定金和损失不矛盾，定金完全是惩罚性的。

　　颜某丹：张律师所说的这一条，在《合同法》里面也有约定，就是逾期利益，一方违约造成合同没有及时履行，合同能够真正履行，能够给你带来的利益。前几年二手房买卖合同，关于违约金这一条在房价上涨或下跌的时候不利于赔偿，因为定金以外不再追究其他责任，如果有这条规定，上涨的时候一房二卖了，返还只有两倍定金。后面一版已经改进了，除了不再追加这一责任，还有定金或百分之多少，只要没有说不再追加其他责任，升值的部分或者下跌的部分来追究损失。

　　案例4

　　政策原因解除合同不需交中介“必要费用”

　　购房时，中介承诺打多少优惠。后来买家退房，双方协商没收定金，但中介反过来说收取一定的佣金，这时候要交佣金吗?

　　颜某丹：这是必要费用而不是佣金。深圳比较正规的二手房预约买卖居间合同，这是三方合同，关于中介的权力和义务专门作为一个大条款，里面就有约定，如果签了本合同，就是预约居间合同，双方交了一定的必要费用，不超过20%的必要费用，如果一方原因没有签订正式的二手房买卖合同就不退还。如果已经签订了正式的二手房买卖合同，收取的佣金就不退，如果不是中介的原因不退回，一般都是买方，本来是3%各付1.5%，佣金可以退给一方，可以要求另外一方，分为两部分。

　　张某荣：我认为应该这样看待，首先确定是违约还不是违约，如果双方协商解除，佣金20%的前提是一方构成违约。这个规定不是法律，是房地产国土局官方版本里面的指导意见。为什么是20%，因为中介的服务不是居间服务，还有代理服务，帮你办理水电过户，还有房产交接等很多事物，如果只是促使双方认识，所有佣金没有做完，这是国土部门出台如果没有成交就收取20%的必要费用。在这个案例中，买卖双方一位政策原因解除合约，并没有违约，既然不存在违约行为，那么中介要求承担所有的佣金是没有道理的。

　　案例5

　　附加条款可保护自身利益

　　谢小姐购买一套116平方米的二手房，原来约定首付两成。本来约定银行承诺函发出后的3天内签订二手房买卖合同并办理过户，但是现在已经过期。可是它们在合约里面约定附加条款“如不能享受7折利率优惠，改合约作废”。现在谢小姐想退房，是否可以退回相关定金等。

　　颜某丹：贷款上这一层可以保护你的利益，现在很多贷不到款合同里没有约定，退房就出在贷款的问题上，你上面有备注，但你担心国家政策变动有没有影响七折优惠，中介负责的银行，让他给一个书面的材料，能够贷到几成。承诺书出来了，上面约定了，银行可以贷到这个数了，上面有没有利率?如果不是7折优惠，合同自动作废。自动作废就不承担违约责任了，如果想解约，从这方面对你比较有力。

　　律师建议

　　张某荣：第一，买房一定要在合同上注明条款，如果赔得多就是血的教训了，对按揭预期有想法，不一定想按揭就按揭成的，明确有按揭不成的处理方式，千万不要选择一次性付款。按揭成数降低，差额在一定范围内可以补齐，要约定你有权解除，也不一定补齐，如果你有能力增加首期款也可以交易，我2007年提示过了，我现在再一次提示。

　　第二，对于中介的口头承诺还是这样，不要相信中介的口头承诺，一定要行文。

　　第三，对于已经发生的事情，作为买方来说及时通知，不管是违约还是不可抗力还是买不成了，第一时间通知业主，避免给他造成更大的损失。

　　颜某丹：第一，购房之后很多人都说来不及看条款，中介又在那里催，无法一目十行的看完，如果是专业人士就知道哪个地方容易出现异议，包括违约金等等。所以在购房的时候，最好找律师进行陪购。

　　第二，在购房过程中，不管是什么东西都要形成书面证据，发函不签收，或者不履行证据要有催办函，上面有日期注明内容，说明我已经发出这个东西。

　　第三，出了纠纷以后自行处理没有那么专业，如果有纠纷可以找专业人士来处理，这样会使你的利益得到最大的保护。

　　张某荣：另外，楼市政策多变，签约的时候要充分考虑不确定的风险所在。第二，房价变动很大，如果不达到退房条件就退房的，倡议他坚守诚信。现在，碰到房价一涨业主毁约，房价一跌买房者就退房。对市场要有准确把握，避免纠纷，将纠纷消灭在萌芽状态。

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　　近期陆续出台的房产新政令市场反应明显，成交量大幅下降。与此同时，新政中涉及的一系列条款也令不少真正需要购房的“刚需”置业者伤透了脑筋。

　　“最近不仅是我们事务所，其他事务所也接到了不少这一类由于新政引发的购房合同纠纷。”近日，有律师朋友向记者坦言，纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。对此，特搜集了眼下购房者中最具代表性的问题，并邀请到专家、律师、相关部门负责人集中解答。

　　三套房贷款办不下来

　　可以解除合同要回定金

　　也可以与开发商协商分期付款

　　【案例】

　　今年3月，购房者闻先生于看中了地处闲林的一处房源，并很快决定下单。4月11日，闻先生按照约定，向开发商支付了人民币30000元的购房定金，并于7天内与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时付清了总房款30%的首付。

　　正当闻先生紧张地办理银行贷款之时，4月17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，其中房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　“我在广州已经有两套住房了，之前一套自住，一套投资。这次想买一套改善型的，谁知贷款方面却卡住不放了。”闻先生沮丧地说。

　　而让闻先生更为郁闷的是，当他向开发商方面提出是否能解除购房合同时，开发商表示首付款可以退，但30000元定金却要被没收。

　　记者看到，闻先生签订的《商品房买卖合同》中约定：买方如逾期未签订合同或未按期支付房款的，则视为违约;开发商有权解除协议，对买方所交定金不予退还。

　　闻先生表示，新政的下发和银行的贷款停放不在自己主观控制范围之内，若因此拿不回30000元定金甚是冤枉。“我现在只能求助于律师了，看看有什么办法可以帮我拿回这笔钱。”闻先生说。

　　案例解析

　　针对这一案例，广州某律师事务所律师表示，若开发商不予退还定金，购房者完全可以借助法律手段维护自身权力。

　　据该律师介绍，依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　该律师说，此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，即不可抗力，因此购房者有权向开发商申请解除《定金合同》，并拿回相应定金款项。

　　值得注意的是，由于条款中明确约定对象为“商品房”，因此二手房买卖中出现的类似问题就不能以此为鉴。

　　倘若购房者不想放弃买房机会，也可同开发商商量让步对策;当然，开发商若不想失去客户，也可给出相应举措。

　　“广州已经有了类似案例。”知情人士告诉记者，“由于项目户型较大，总价较高，影响到不少改善型置业者再度置业，因此项目开发商向购房者给出了让步措施，即先支付50%的房款，待房屋结顶再支付30%，最后待房屋交付时支付余下房款。”

　　业内人士表示，以此为鉴，购房者可主动向开发商提出协商解决购房问题，以达到双赢效果。

　　2二套房首付付不出来

　　可签补充协议延期支付

　　也可解除合同要回首付款

　　【案例】

　　张先生夫妻俩在4月初看中了一套红石中央花园的房子，总价195万元，当时与房主签订了房屋转让合同，并支付了三成首付。但由于“二套房贷款首付款比例不得低于50%”的新政规定，夫妻俩一下子筹不到多出来的首付款，所以无法履行当初的购房合同。

　　案例解析

　　广东海浩律师事务所律师李某认为，无论买卖双方已签订《定金合同》、但未签订《房屋买卖合同》，或者已签订《房屋买卖合同》、但尚未通过银行审核(按揭贷款合同银行未盖章)，买卖双方都可以在自愿、平等、协商一致的基础上，签订新的补充协议，约定买方在若干期限内向卖方付清首付款的新增部分。

　　“如果买方无力支付首付款的新增部分，则买方有权向卖方主张解除原合同。因为是国家信贷政策的调整才导致了原合同无法继续履行，买卖双方对此都没有过错，因此卖方应当把买方已支付的购房款或者定金全部返还买方，合同因这种原因解除的，买卖双方相互都不需要承担违约责任。”李某说。

　　而在广州，由于不少购房者受首付提高的影响，而无力拿出新增份额的首付款。对此，有开发商也想出了对策，比如先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。

　　“与三套房按揭办不出相同的是，如果购房者不想放弃买房机会，可尽早同开发商协商。”业内人士说。

　　3公积金贷款的认定

　　两次以内的申请均允许

　　与持有房屋套数无关

　　【案例】

　　朱先生最近在天河买了套130多平方米的房子，准备改善一下三口之家的居住条件，之前夫妻俩名下有一套房子，但因为面积太小，所以现在住住不太合适。

　　“虽然我们那套房子贷款已经还清了，但按照这次新政策，这也要算是第二套房子。这样以来，再用公积金贷款的话，不知道还能不能贷出来?”朱先生非常担心。

　　案例解析

　　广州住房公积金管理中心相关人士告诉记者，像朱先生这样的情况，如果之前夫妻双方没有申请过公积金贷款，那么还是可以来申请的。“公积金贷款和商业贷款的认定情况不同，公积金是根据申请公积金的次数来认定的，如果是第三次申请公积金的话，那么肯定是不贷的。”

　　该人士表示，只要是没有在公积金中心申请过贷款，即使之前申请人申请过商业贷款，或者名下有房产，目前也不影响公积金中心放贷。“这是一个暂时的规定，如果上面有新政的细则出台，那么肯定是按照细则来执行。”

　　另外，记者从广州住房公积金管理中心了解到，在新政之后，有些在首付比例上有所变化。其中首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的，贷款首付比例最低为30%;二次申请公积金贷款的首付比例最低为50%。

　　4契税政策调整前买的房子

　　因房东造成契税优惠取消

　　买家可追讨损失

　　【案例】

　　周先生于3月底通过中介看中了一套广州天河市中心50余平方米的二手房，第二天便签署了购房协议并支付了25万元的首付款。由于房东当时身处国外，便委托中介办理看房及签约，但却迟迟没有办理该房源的撤销抵押手续，因此至今周先生还没完成过户，没能拿到房产证。

　　谁料4月26日，广州作出了契税调整，90平方米以下的二套房契税将由此前的1个点调整为1.5个点。如此一来，周先生购买的这套价值125万元的房源，在契税调整后就将多出了6250元，这并不是一笔小数目。

　　“我早就下单了，是房东没有办理相关手续，这笔费用不应该算在我头上吧?”周先生非常懊恼，但又不知该如何解决。

　　案例解析

　　“倘若能够举证，这一部分契税新增数额可以向原房东索取。”对于这一案例，广州某律师事务所律师叶某祥这样表示。

　　叶某祥称，周先生需要举证的包括两个部分：第一，需要多缴纳的6250元契税新增数额，确实是由于房东方面的原因而造成的;第二，这6250元的契税新增数额是在抵押撤销办理期间出台新政而造成的，而新政涉及内容包括了“90平方米以下的二套房契税将由此前的1个点调整为1.5个点”这一项。

　　“其余交易过程中的数额若因出现调整而需要补交，同样可以通过举证而完成对原房东的追缴。”叶某祥说。