新政后楼市供需双方趋理性 购房决策期延长

　　新政一月，记者发现：疯狂抢房景象不再，开发商也静下心，在企业发展和楼盘品质上进行突围。

　　从“抢房”到“买房”购房决策期延长

　　新政让购房者的决策期有所延长，但与上轮调控后的盲目观望不同，有2008年的前车之鉴，购房者在本轮调控中有较明确的预期，他们不否认，时机合适，会出手抄底。调查中，不少购房者认为：仍然会买房，不同的是，购房者对自己的购房行为显得更为谨慎。马先生谈到，自己并没有对房价下降抱很大期望，新政最大的好处在于，可以慢慢地看房子了，“以前那叫抢房!开发商给购房者两分钟进行决策。脑子转的慢了房子就没有了!”

　　不光如此，据他观察，现在二手房增多了，不少中介多次打电话来，给他推荐合适的房源。为了孩子的上学考虑，马先生关注鲁能领秀城已经很长时间，连续几次推房源都因为出差或者其它原因没能如愿。无奈转向二手房，可是二手房价格也与一手相差无几，而且房源也很紧俏，一犹豫今天看上的房子明天就没了，赶紧下定吧，卖主那边又坐地起价了。“从中介推荐的房源来看，二手房价格已经回调，一套140平方米的房子，新政前后相差10万。”“我会关注房地产的发展态势，即使现在不买。一旦时机来临，我会出手的”，马先生说。

　　像马先生这样持抄底想法的并不在少数，张先生也同样属于该行列，“2008年的一味等待中，我错失最佳购房时机，眼看着房子坐上了过山车，这次机会摆在眼前，我相信，一年之内，我一定可以买上合适的房子。”

　　从出货到备货 产品品质“加码”

　　“开发商们也谨慎了很多——未拿到预售许可证的根本不敢轻举妄动。”济南金域博房地产顾问有限公司总经理余永金谈到。对大多数房地产公司而言，稳健地推进销售成为头等大事。基于前景不明朗，出货成为开发商的第一要务。

　　调控也成为品牌开发商进行内部提升的最佳时机。“我们也在建议开发商能够在产品升级、企业责任方面做出表率，成为专业的房地产开发商。”余永金说。

　　确实，品质楼盘成为熊市中的试金石，从五月中旬的销售情况来看，大多数楼盘的销售出现不温不火的状态，这次集体试水也再次表明，随着楼市逐渐回归理性，购房者的置业观也发生了改变，对房屋的地段、品质、品牌、物业服务等均有了高标准的要求。“品质地产时代的到来，是房地产市场逐步走向成熟的一个标志，对于当前只有一次购房机会的消费者来说，选择有品牌效应的大开发商，或许是最稳妥的方式”。余永金强调。

　　“一阵风的产品是没有生命力的。”多数开发商在采访中谈到这个观点。品牌建立于口碑之上，而口碑，则建立于产品之上。只有产品，才是企业长久生存的核心竞争力之所在。“关键是品质!”对于海尔绿城玉兰公寓的逆市热销，主管万鹏华强调。

　　新政让购房者和开发商都趋于理性，“开发商盲目乐观，购房者越追越涨的状态发生了改变，只有这样，楼市才会走向绿色健康”，余永金认为。

　　新华社求解楼市僵局：购房者不应盲目期望抄底

　　“收入分配差距过大、投资渠道过窄、保障性住房建设力度不足等诸多问题，都是影响中国经济和房地产业持续健康发展的不利因素。中央政府应加快经济方式转变，完善长期制度建设。”

　　据新华社北京5月26日电 虽然京城楼市新开楼盘的价格依旧高企，但日趋萎缩的成交量却使得高房价有些曲高和寡。在多方博弈之下，价高量跌的市场观望态势明显，楼市进入了买卖双方各自按兵不动的“静默期”。市场的变化引发猜测：在这种微妙的对峙当中，怎样的调整才能改变市场的动态平衡，打破多方博弈的局面?

　

　默契：撑住不降价

　　由于工作日的缘故，北京东北三环外正在开盘的太阳公元售楼处异常冷清。就在几天前，这片楼盘的新开项目开出了45000元每平方米的开盘均价，远远超出上一期开盘均价6000元到7000元每平方米。虽然开盘当日，一些媒体爆出了新盘放号被抢购一空的新闻，不过记者采访时发现，太阳公元此次新开的15号楼依旧还有不少待售的房源，仅一套签约，预订量不足三分之一，购房现场也远没有传说中的那样火爆。

　　与太阳公元不同，北京的另一处普通商品住宅，即将于6月中旬开盘的新项目远洋沁山水·上品依旧受到了追捧。销售人员告诉记者，虽然这次只有393套房源上市，但上周一个星期内他们就已经放出了超过4770个房号。这次开盘的三栋商品住宅的均价分别达到每平方米24000元、28500元、30000元，超过了去年同期开盘项目均价一倍还要多，即便如此，销售人员依然表示，“这是在考虑到政策调控影响后的谨慎定价。”

　　除了记者走访的这两处楼盘，京城5月其他新开楼盘的价格均保持高位。6月即将开盘的数量少于5月，开盘价则依旧没有回落的势头。虽然不是每个新开楼盘都能保持远洋沁山水那样的人气，但撑住不降价几乎成了开发企业间达成的“默契”。

　　一些业内人士认为，虽然调控政策力度空前，但市场运行依旧存在强大的惯性，再加上去年一年楼市的火爆局面已经让很多开发商回笼了大量资金，稳定的资金链也增加了房价持续高企的筹码。

　　博弈死结

　　平静的市场背后是对买卖双方的考验。

　　对于房地产企业而言，房地产开发对资金的要求量极大，短期间内的资金充裕究竟能够持续多久，本身就是一个未知数。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，政策调整对开发企业的销售业绩已经产生显著影响，部分企业已灵活调整销售策略。与此同时，企业融资和拿地也已受到显著影响：银行信贷和公开资本市场融资难度加大，高价拿地现象明显减少。此外，由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应，企业资金压力将显著加大。

　　对于购房者而言，政策重拳与房价坚挺的反差让人忧心。一方面，不少购房者期待着楼市调控能够将房价拉回到理想的高度，或是期待能够在市场的“底部”寻机出手;另一方面，很多购房者也担忧，随着需求的积累，新开楼盘数量的不断减少，未来的市场会再次出现一轮报复性的上涨。

　　普通购房者的担心从一定程度上也鼓励着开发企业继续着自己的定价策略，从而形成了一个相互博弈无从解开的死结，使得本轮的地产调控面临着“持久战”的危险。

　　短期内楼市必调整

　　此次出台的各项调控政策决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。但考虑到目前中国经济所处阶段和房地产业的特殊地位，其调整幅度过大、时间过长，并不利于未来中国经济的健康发展和城市化水平的提升。

　　对于普通购房者而言，即使短期内房价下跌，但土地的稀缺和城市化进程不断推进等价格支撑因素，仍将在较长时间内存在。对自住型需求而言，不应盲目期望在价格最低点买房。应密切关注市场变化，根据自身需要、资金实力、风险承受能力选择合适住房。

　　对于政府的调控而言，陈晟表示，尽管价格仍无明显下跌，但房价过快上涨的势头已基本遏制。未来一段时间的调控重点应放在落实“新国十条”的相关细则和地方政府的监督上来，同时也应关注上下游产业的经营风险和银行信贷资产的风险暴露程度，防止房地产市场调整幅度过大给国民经济带来长期不利影响。

　　与此同时，近年的调控经验又表明，中国房地产市场陷入“越调越涨”怪圈，与整个宏观经济环境密切相关。收入分配差距过大、投资渠道过窄、保障性住房建设力度不足等诸多问题，都是影响中国经济和房地产业持续健康发展的不利因素。中央政府应加快经济方式转变，完善长期制度建设。