岛城流行投资理财新模式

    以旧房换新房，这已经成为老百姓改善住房条件的重要手段之一，通过这种方式，老百姓可以将手中的旧房盘活，成为购买新房的重要资金来源。最近，记者从几家中介公司了解到，近来二手房市场出现新动向，越来越多的人出于房产理财的考虑，卖掉旧房，再购买旧房。为什么在出售旧房后，选择购置二手房进行投资呢？

   卖旧房买旧房增多了

   前一段时间，某房地产中介公司就接待了一位刘先生，他在李沧区沧口有一套80平方

米房子，而且他本人在市南区还另有住处。由于沧口附近的住房租金一直不是很高，所以刘先生打算卖掉这套房子，然后再在市区找一个好地段买一套出租回报率高些的房子。按照这种思路，中介公司很快将刘先生原有的住房出售，刘先生再掏出很少的一部分资金，在市北区买下了一套位置、交通均好的一室一厅的旧房，经过简单装修后，很快以每月800元的价格租了出去。

    这是一个很生动的例子。广宇房产的段涛经理在分析这种投资理财行为时，这样总结：这些人一般都有多处闲置房产，但位置较偏远，不论出售还是出租收益都较低，在不同程度上打算将旧房产变现或不添钱就可换置市区地段较好的房产用于出租长期获利。在目前条件下，为了实现这么多的要求就只有选择具有地段位置优势的二手房。

   买的旧房大多用来出租赚取利润

   值得一提的是，买旧房投资的客户多选择出租获利，青岛目前有100多万的流动人口，房屋租赁市场极具潜力。相对于商品房而言，投资二手房具有投资折旧率低、投资额较小、风险低等优点。同时二手房具有优越的交通便利条件，且多为小面积，备受承租人青睐。由于银行利率低，贷款便捷，投资风险小，回报率较高，所以利用二手房获取租金回报，已成为一条较好的投资途径。出售旧房后，为什么越来越多的人选择购置二手房进行投资呢？业内人士分析主要有以下几点：地段有升值潜力，很多房子由于所处地段因为规划或者其他原因，在短期内就会迅速升值，因此具备投资条件；小户型旧房出租率最高。理论上，越大的户型，相对应的租户群就越小。而且“船”小好调头，中小户型永远能在市场上占据主动地位。

    在近期的市场反馈中，二手房45－60平方米的两室一厅一厨一卫的户型，是目前市场上出租率最高，收益率相对最佳的户型。投资者有选择性地挑选小户型二手房，就可有效缩短房屋的空置率，缩短投资回收期。

    从风险和成本角度上看，二手房的投资风险较小。由于旧房大都是成熟社区，投资风险较小。成熟住宅小区的市政配套和生活配套设施较完善，许多购买商品期房的风险（如，开发商可能会由于资金原因停建或长时间推迟交房期、周边的市政配套可能由于种种原因而改变或推延等等）已不存在。加上，二手房已为现房，房屋现状可查、可考，不存在任何不确定因素。

    另外，买旧房投资比买商品房成本低。从单价上看，好的地段的二手房与同地区的商品房房价相差1／3左右。但由于商品房多为大户型，购买一套二室一厅的居室一般也有100平方米，总价要几十万。而一套二手房二室一厅的建筑面积多为50－70平方米，即便是购买一套交通方便的二居室仅需25－35万元左右。一般的投资者会考虑是否值得冒此风险。加上二手房购置低价造成的较高升值空间，将给投资者带来更多的经营余地。由于购买市区交通便利的二手房，购房者需支付的交通、购物居住等隐性成本明显低于购买商品房。加上二手房多为已购公房，购买时不需缴纳相应的物业管理费，减少了投资后很大一部分费用。