商品房广告陷阱如何预防

　　导读：商品房广告陷阱如何预防?商品房广告中常见的陷阱有哪些?法律对商品房广告的相关违法性是如何规定的?具体内容请看本文详细介绍：

　　一、法律对侵害消费者权益广告的禁止性规定

　　购房者在收集房源信息的过程中，会遇到形形色色的房地产广告，使购房人眼花缭乱。由于购房者对房地产广告的相关法律规定不熟悉，很容易陷入开发商精心设计的广告陷井。甚至有一小部分开发商发布违法广告来吸引购房者，损害购房者的合法权益。因此，了解一些对房地产广告的法律规定是很有必要的。

　　根据国家工商管理局一九九六年十二月三十日发布的《房地产广告发布暂行规定》第二条，房地产广告是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的广告。同时规定，居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用该规定。

　　《房地产广告发布暂行规定》的主要内容有：

　　房地产开发企业刊登商品房(预)销售广告的条件。即房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商品房的广告宣传，且预售商品房的广告必须载明商品房预售许可证的批准文号。也就是说，未取得商品房预售许可证，不能进行广告宣传。而在日常生活中，许多开发商为回笼资金，在未取得预售许可证之前就进行广告宣传，以房产预订的广告宣传方式吸引购房人购房，这是违法的。还有一种情况，就是分期建设的小区开发商在一期工程建设取得预售许可证后，利用一期的许可证号为未取得许可证的二期工程进行广告宣传，同样也是违法的。

　　房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(一)开发企业名称;(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;(三)预售或者销售许可证书号。

　　房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。实践中许多房地产广告中有这样的描述： “我公司开发的小区交通方便，位置优越，距某某地铁仅有五分钟的路程”，这样的广告，其内容是违法的。事实上，“五分钟”的概念是含糊不清的，具体指步行还是开车，是平时还是上下班高峰期所需时间呢?因此，遇有这类广告，应当进一步调查清楚实际距离，这样才对房产位置有真实客观的了解。

　　房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。关于商品房面积的相关知识，本书将在第七章详细讲述。

　　房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

　　房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

　　房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

　　房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

　　房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。有些开发商为了吸引购房人的注意，以一些知名的建筑或区域风景的背景，突出自己的开发效果，这是违法的。

　　房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。有些开发商在预售广告中宣称“如若购买、包租二年”，这种方式是国家明令禁止的。建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房。采取这种方式销售，在市场法制环境尚不健全的情况下极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发老百姓集体上访的案例。因此，对于出售未竣工的商品房的广告中，有“售后包租”的字眼，您必须注意了，因为这种交易是不受法律保护的。

　　房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

　　房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事业的承诺。2002年4月1日之前，因为上海有“蓝印户口”政策，故大批外地人在沪购房，其中重要的一个因素是考虑将来孩子的升学问题。有些开发商为了吸引外来购房者，在广告中打出“保证入学、参加高考”的承诺，而一旦出现纠纷，开发商的承诺是不受法律保护的。因为升学就业是与房屋买卖不同的另外的法律关系，开发商的承诺是无效的。

　　房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

　　房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

　　二、商品房广告中常见的陷井

　　商品房广告是房地产开发商对楼盘进行宣传的重要手段，因此，商品房广告往往以优美的文字、艺术化的图片进行宣传，以吸引消费者注意，但一些房地产广告常存在以下容易引起购房者误解的陷井：

　　1、楼盘位置。广告往往通过示意图的方式，认人感觉楼盘距离繁华区域、商业中心、交通枢纽、大型绿地等人们向往的居住地段很近，很容易引起误导。

　　2、房屋售价。广告往往醒目地标明最低价，即基价，或标明均价，而实际上房价基本上是一房一价，同一楼盘，因朝向、位置、楼层不同，价格相差很大，一般每平方米建筑面积相差可达几百元、上千元。

　　3、环境配套。广告常常对小区的绿化、会所等配套设施做出承诺，对周边环境进行宣传，购房者应注意有的小区是一次规划、分期实施，广告宣传的配套设施是后期建设的，对购买前期的，不能马上享受，而且还可能应开发商推迟、甚至中断后期开发，而无法兑现。

　　4、楼盘名称。楼盘名称往往很气派、很诗意，但有些名称往往未经地名管理部门核准，因而是违规使用。因此，在购房签订合同时审查有关部门的小区名称批准证书也是很必要的。

　　5、房型面积。广告刊登的配家俱的房型图往往不按真实比例绘制，因而显得宽敞;广告中标注的面积一般是套内建筑面积，而非使用面积，套内建筑面积一般比实际使用面积大，得房率目前一般在80%左右。

　　6、开发单位。广告往往刊载开发商、投资商名称。开发商是经计划、规划、用地等部门批准的开发建设主体，投资商是参与投资的主体。其参与投资不需经过批准，开发商名称应与预售许可证上载明的开发商名称一致，购房人只与开发商签销售合同，投资商无权签订销售合同。

　　三、开发商促销手段中容易出现的法律问题

　　1、开发商采用“赠送”促销手段常见的法律问题

　　面积型赠送：“购跃式房送露台、购顶层房送阁楼、购房送小储藏室等”，这是某售楼处的一张宣传售楼书。为了吸引购房人的目光，开发商在这张楼书上印满了各种优惠措施：根据不同户型，可以送庭院、可以送车库、还可以送中央空调。类似的购房送小储藏室、送阁楼等等的宣传也经常可见。事实上，国家颁布的《房产测量规范》规定，露台作为与跃层住宅功能上不可分割的一部分，不能计入建筑面积。如此看来，开发商随层赠送的露台，其实原本就该归属买房人所有而无需赠送。但也有购房者担心：开发商会不会只卖给我们房屋而不送露台呢? 实际上这种担心也是没有必要的，房屋和其它的商品不同，各部分的功能是联系在一起的，按照建设部的《商品房销售管理办法》明确规定：开发商在卖商品房的时候，必须按套销售，不得分割拆零销售，开发商如果要卖房屋的话，必须将与房屋相连的露台卖给同一个购房人。 像露台、小储藏室和阁楼，这些空间只能与房屋一起销售，且不能计入房屋销售面积;所以，购房者在遇到这类“赠送”时，一定要头脑冷静、理性分析，注意比较相似户型的价格，不要把本该属于您购房范畴的东西，当成了占来的便宜。

　　捆绑型赠送：如购房送轿车、购房送空调、购房送家电、购房送精装修等。似乎购房送轿车、送空调、送家电等捆绑型赠送是消费者最能得到实惠的，也是国家法律所允许的，但我们要提醒您在接受这类赠送时，除了要注意与周边项目比较房价外，对大件物品最好能在合同中变“赠送”为购买，因为根据我国《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤消赠与。” 如果在合同签订之后，开发商撤消了赠送，或者说延迟赠送，或者说赠送的标的车存在质量问题，或者进一步说这种质量问题造成了购房人或其他消费者的人身或财产的损害，作为购房人或其他消费者很难像买卖合同一样要求开发商予以补偿。从法律上来说，赠送和购买完全是两种不同的概念。我们建议购房人在接受这些东西时，一定要注意向开发商或厂家索要相关资料，如说明书、保修卡等。以防今后出现问题时，可以及时向开发商或厂家索赔。当然，最好将“赠送”的法律关系巧妙地变通为“购买”法律关系。

　　无效型赠送 如有些开发商宣称免交一定物业管理费、免交契税的税费型赠送，购房保送子女上大学或转户口等毫无法律保障的无效型赠送承诺。物业管理关系发生在业主和物业公司之间，与开发商没有直接的法律关系，开发同无权免除物业费用。税收由国家强制性收取，开发商也无权免除。保送子女上大学及转户口的承诺违反了国家有关规定，是没有保障的。

　　2、采用“投资回报”的促销手段违反法律规定

　　许多开发商为吸引买家，迫切地推出投资回报计划，甚至在商品房预售阶段就采取“预租回报”的手段促销商品房，声称自家开发的楼盘在今后若干年内可为消费者返还10%至30%的投资回报。而《商品房销售管理办法》第十一条已对返本销售、投资回报行为明令禁止，这一问题本书前面已有叙述。

　　四、购房者如何避免商品房广告的误导

　　目前房产开发商在广告中的宣传是一种“要约邀请”，根据《合同法》规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄出的价目表，拍卖广告，招标广告和商业广告等为要约邀请。商业广告的内容只有在内容具体确定，才具有要约的法定效力。而开发商做广告，其意只在通过广告招徕购房者，启动其购买意向，然后再商谈具体买卖合同的内容，因此广告不具有合同的效力，当然对开发商是没有任何约束力的。因此，在购房时只能把广告词作为一项参考标准，在签订购房合同时可以要求将开发商在广告中的承诺写入合同，或作为合同的附件，这样才能保证在购房中自己的权益不受损害。

　　根据2002年12月上海市工商局、市房管局联合发出的《关于在房地产销售广告中标注忠实性用语的通知》规定，凡利用各种媒介和形式在上海市发布的房地产销售(包括预售、现售)广告，应当注明“本广告仅供参考。广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”。

　　事实上，大多数购房者在签订购房合同时，没有提出将广告中具体确定的内容作为购房合同附件。对于该项权利绝大多数购房者还不知道。既然购房者不知道，开发商的售楼处的工作人员自然不会主动提醒。

　　此外，许多购房者认为，媒体刊登的广告就是证据，这种理解是片面的。按照《合同法》有关规定，广告只是一种要约邀请行为，并不具法律效力。只有将广告、楼书放进合同内，才具有法律效力。上海市2000年版商品房预售合同的“特别告知”第4条中告知购房者：“双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。”可见，购房者在购房前，应先熟悉政策，运用此《通知》的内容，在签订合同时约定将广告中确定的内容作为合同附件，这样才能有效保护好自己的权益。