如何收集房源信息

　　收集房源信息是购房人买房前的第一步。购房者在购买商品房之前，一般说来都会有自己买房的目的，如，是因为原房屋拆迁而是因为婚姻嫁娶;是因为父母要来同住，还是为了投资而购置新房。对一般非投资目的的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，方便上班、上学、购物及人际交往的需要。单纯投资目的而购房，那么就重点考虑楼盘所在位置的升值潜力及住宅自身的品牌效应，还要注意开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。由此可见，收集房源信息是购房前重要的准备工作。

　　一、如何对基本房源信息进行收集整理

　　在签订《商品房预售合同》或《购买意向书》之前，要从宏观和微观两个方面对看好的小区进行考察。首先要从宏观上注意观察所要购商品房的坐落、所处区域周边环境、小区配套设施建设情况、已购业主的主要职业构成与文化层次、小区交通便利程度、开发商和承建商的社会形象、小区内部环境、空间布局、绿化情况等;其次，从微观方面还要注意住宅的户型、楼层、单元面积、单元内各个厅室的分割、施工质量、水电煤等配套设施情况、竣工日期、交付日期、装修情况、价格、付款方式、物业管理及收费情况。购房者可以将主要的房源信息归纳如下：

　　此外，工作地点进一步限制了购房者的选择范围，家庭成员工作和学习的地点也是购房者选择小区地域的重要因素。往往是妻子影响大于丈夫，而孩子又大于父母。对于不同年龄段的购房者，以上影响有很大的差异。此外，保证与自己有较密切关系的人员的交往便利，也会影响可供选择的区域范围。

　　二、如何对基本房原信息进行分析评价

　　(一)所在地区的周边环境

　　一套房产并不是孤立存在的，它是与周边的环境紧紧联系在一起的。其中任何一些变化，都有可能使人们对此处房产居住的适宜性及其价值的判断产生影响。比如，本区域在规划时是住宅区、商务区、文教区还是工业区;是高档住宅区，还是普通住宅区。周边建筑景观和公共园林也会关系到居民的居住质量。此外，与市级中心商务区、区级商务区的距离，交通情况等也是房价的因素。买主还应注意小区周边污染的情况。就经济适用性而言，一般情况下，老年人多选择靠医院较近，便于就医看病的城区或郊区地段，那里有利于老年人生活起居。青年人多选择闹市区的黄金地段，那里便于互相之间交往及上下班。有小孩子上学的家庭大多选择靠近学校的地段，以便于孩子就近入学。

　　在观察小区周边环境时，一定要注意隔音对小区的影响。 噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离;临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙;楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

　　(二)小区规划及规模

　　小区的规模主要指小区占地面积、建筑面积及容积率。

　　建筑面积与占地面积之比是容积率。一般而言，城市中心的住宅小区容积率高，市区周边及市郊住宅小区的容积率低。对于容积率高的小区，有可能会因为设计规划的问题而造成私密性差，空间感压抑的问题。随着时代的发展，人们在重视大环境的同时，越来越重视空间环境及生活的私密性，因此，小区容积率是一个很重要的指标。 容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅(6层以下)为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。

　　小区的合理规划主要指街坊道路宽畅，人车道分流;绿化率高，绿化设计得高雅、规范;配套设施布局以人为本，楼盘也具特色。特别是小汽车进入家庭以后，每户均需考虑停车问题，同时小区内的交通形式也跟着改变，人车分流越来越重要，这直接影响着人们的生活和安全。此外，绿化也是衡量小区好坏的重要指标。绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。根据2000年9月22日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议修订的《上海市植树造林绿化管理条例》，新建居住区内绿化率不得低于百分之三十五。

　　(三)小区住宅的类型

　　现代城镇住宅分类指标很多，按照住宅层数分类，可分为：低层住宅(庭园式住宅)、多层住宅、高层住宅(又可分为小高层和超高层住宅);如何确定住宅高度，国内外并不统一。一般来说，一至三层称为低层住宅;三至六层称为多层住宅，但根据我国制订的《高层民用建筑设计防火规范》，十层以下或楼高低于二十四米都称作多层住宅，超过这一高度为高层住宅，至于超高层住宅，一般应达到二十五层以上。

　　1、低层住宅 在目前我国城市住宅建设中，低层住宅所占比重较小，在乡村住宅建设中所占比重较大。低层住宅与后来出现的多层和高层住宅比较，建筑工艺简单，建材易得，供一家居住的独立性和私密性较好，上下出入方便，因此，低层住宅无论在国内还是国外，都受到普遍欢迎。但低层住宅由于占地多，在人口密度大的大城市无法推广。

　　2、多层住宅 目前，我国有90%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅。广泛建造多层住宅的优点在于：

　　①它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设周期短，一般建设一年即可竣工;

　　②无须象高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资;

　　③结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化标准化生产，工程造价较低，易被购房者接受。多层住宅一般是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，即单元住宅。

　　但多层也有不足：

　　①底层和顶层的居住条件不理想;

　　②由于设计和建筑工艺定型，使得多层在结构、建材、布局上难以创新，造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化。

　　3、小高层是指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。在建设部有关规定中，只有多层与高层的高规定，没有小高层这个概念。自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘，并取得骄人销售业绩后，小高层开始走俏。

　　小高层有以下特点：

　　一是小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。小高层以现浇楼板施工， 建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，住户上下方便。小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。

　　二是很多小高层的得房率不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。小高层视野宽阔、景观美好，因此小高层越来越受到人们的喜爱。

　　4、高层住宅是城市化、工业化的产物。钢材料和混凝土的使用，电梯的发明，使住宅建设向空间发展成为可能，高层住宅最大的优点，就是可以节约土地。同样的地基建造六层住宅与建十二层住宅，土地利用率可提高一倍。同时，高层住宅还有双路供水，供电系统，可提供更有保障的供应，集中安全的住宅环境，规模化的管理服务，以及良好的采光通风条件等优势。超过25层以上是超高层。

　　除按住宅层数分类外，按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅(砖木、砌块、砖混、钢混)、大模板结构住宅(内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现浇外墙砖砌)、框架轻板住宅、简单结构住宅(干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构);

　　按照住宅的平面布局分类，可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式(板式)住宅;

　　按照住宅设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅(筒子楼)、退台式住宅(台阶式住宅);

　　按照住宅的用途和功能分类，可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、公寓式住宅、别墅式住宅(庭园式住宅)。其中公寓式住宅是指公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供常常往来的中外客商及家眷中短期租用。别墅式住宅一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准。

　　此外，复式住宅是近年来流行很快的类型，是由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上每户仍占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层体合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间作为卧室的床面，人可坐卧起但无法直立。复式住宅的经济性体现在平面利用系数高,上层直接复合,可使住宅的使用面积提高50%-70%，室内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体，光线好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可大大提高。

　　(四)户型

　　主要指平面功能分区的合理性、房间面积分配的合理性、通风透气、采光、厨厕安排合理性、管线架设等。

　　户型是否能满足购房者居住的需要还要看购房者的生活、心理需要。一般来说，厅四周房门不能多，多了影响厅的使用，厨房、卫生间面积要在4平方米以上;阳台是否与厅相连，若厅与阳台相连，那么尽量不要选择，因为客人进入厅内可看到阳台上挂有衣物和堆放在阳台上的杂物，很不雅观。

　　(五)住宅区配套设施齐备程度

　　主要指小区内的水、电、气、热、闭路、宽带、电信、学校、邮局、公安、商店、银行、娱乐餐饮等设施的配套情况。越是配套齐全的小区，居住的适宜性就越大，投资增值潜力也就会越大。因为从未来的发展态势来看，在所住小区里如果能完成生活所需，则会是较为理想化的模式。

　　(六)施工质量

　　可从开发商和承建商的资质等级、社会形象、以往业绩间接获得，对现房可通过查阅政府有关部门的合格证如质检站的质量评定等来了解。

　　跑楼时，注意楼盘的结构类型也是非常重要的，有必要了解一些建筑常识。

　　一般而言，住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。

　　砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。

　　钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。

　　基础部分而言，桩基础、箱形基础适用于高层住宅，低层一般用条型基础;墙体一般问题有外墙渗水、外墙窗框渗水、墙洞渗水、阳台渗水;住宅楼地面方面，低层和多层一般为预制板，高层和中高层为现浇板。为了防水需要，厨房和卫生间必须为现浇板，不能用预制板;普通住宅的楼梯每1万平方米应设置客梯一组，如果是高档公寓，每7500平方米设置一组，客梯与货梯的比例是3：1或4：1;给排水设施而言，一般给水管理直径是15毫米，水压力是否满足家用热水器的需要，一般PVC管离墙面的净距不应大于50毫米。

　　(七)装修情况

　　商品房装修一般标准分为粗装修、半装修、全装修。 2002年6月12日建设部住宅产业化促进中心正式颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这是全国第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准的出台。目前虽然还只是指导性意见，但是建设部已经将此标准推广到康居示范工程3A级住宅里面，而且同时也推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行。

　　《细则》首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。内部所有功能空间全部装修一次到位的住宅，开发商要在销售成品房的价格中列出装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。

　　针对购房者目前对精装修的住宅在质量保证方面的担忧，《细则》首次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图和主要材料的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。

　　购房者比较关心的在全部精装修一次到位的住宅中如何保持装修的多样性的问题。这个细则中说，土建设计方案确定后，装修设计单位就应介入，装修的多样化，可表现在不同套型平面采用不同“菜单”的差异上。细则里还提到，开发商的样板房应以交付给购房者的实景为主，以带个性化装饰为辅，真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。

　　上海从2001年开始试点实施全装修工程，截止到2002年10月，2001年规划建设的3000套全装修房中，已有85%被购房者买走，装修价格平均在每平方米800至1000 元。2002年上海市计划建设的全装修房已达到3.2万套。以每套建筑面积100平方米，每平方米装修价格1000元计算，上海2003年将完成的10万套全装修房，将拉动100亿元的装修市场。上海市已制订2005年新建住宅基本实现全装修的目标，由此可见，购买全装修房是以后购房者置业的主流趋势。

　　(八)竣工交付日期

　　开发商拿到交付使用许可证之前或大产证之前的商品房都是期房。在竣工验收合格后，开发商向住宅发展局申请拿到住宅发展局颁发的住宅交付使用许可证之后，期房可成为现房，开发商才可以向购房者交房，才可进行产权登记。

　　(九)价格

　　有基价、均价分类方法。基价实际上指最差楼层、最差朝向的房屋价格。均价是指中等楼层、中等朝向的价格。一般开发商在宣传广告中所称的XXXX元起，就是指基价，因此，不要被宣传的价格误导。

　　(十)付款方式

　　有三种，一次性付款、分期付款、抵押贷款，本书将在第四章详细阐述。

　　(十一)物业管理水平及收费情况

　　购房者一定要调查清楚物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。一般来说，在签订《上海市商品房预售合同》时，合同(附件五)对前期的物业管理及物业管理公司会有约定。

　　物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、小区有无停车位、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。一般来说，规模较大的小区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议干脆选择经济适用房项目，因为经济适用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。

　　一个好的物业管理，会把小区搞得井井有条，使你居住其中舒心，但如果是一个信誉不高的物业管理公司管理所在小区，有可能会平添许多不必要的麻烦甚至冲突。虽然以后成立的业主委员会有解聘和重新聘请物业公司的权利，但注意了解前期物业管理公司的名称、基本情况、收费情况，各种硬件设施是否到位、治安、清洁状况是有必要的。