商品房买卖中应注意的几个问题

商品房买卖合同纠纷42问
标签：房屋买卖 纠纷 |
1、何谓“交房时间”？
2、交房过程中出卖人的主要义务有哪些？
3、交房过程中买受人的主要义务有哪些？
4、商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？
5、《解释》第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？
6、出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任？
7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？
8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？
9、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？
10、按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件有哪些？
11、《建筑法》第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和主体结构质量。”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，应如何认定？
12、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些？
13、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：
14、对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的，买受人在请求解除合同和赔偿损失时，应注意哪些问题：
15、交付的房屋出现质量问题的，买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？
16、《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第13条所称的房屋质量问题包括哪些范围？
17、房地产公司不能满足交房条件，并一直推脱，要么就以退房来威胁，可使购房者要退房的话很难，购房者该怎么办？
18、逾期交房日期怎样计算？
19、刚交付的房子，购房者没办理入伙手续，自己先查验了一遍，发现有水从卫生间深入相连房间的明显痕迹，购房者能不能收这样的房？
20、购房者在合同上规定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日购房者才拿到入住通知，购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房？物业公司以购房者没有办理入住手续，拒不交房，应不应该？购房者能否向开发商索赔？
21、收房不出示“备案表”，算不算违约？
22、预售房交付的标志是什么？
23、签订合同时对房产证的办理应当如何约定？
24、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？ 　　一
25、所购商品房与《住宅使用说明书》不符开发商不承担责任
26、订购的商品房被卖，为何要不到双倍定金
27、已交付的房屋出现质量问题的，买受人能选择退房吗？
28、购房户应交配套费吗?
29、已抵押商品房能否买卖，如何规避风险
30、武汉“楼间距”有了新规定
31、签《房屋认购书》流程
32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理
33、未按合同约定进行竣工综合验收能否交房？
34、签合同注意按揭贷款的约定
35、消费者买房需要注意三点
36、商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？
37、《最高法院关于商品房买卖合同纠纷问题的解释》中开发企业应注意的两个问题
38、被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？
39、一般的房屋均可以自由买卖，但下列房屋是不能买卖的
40、二手房买卖的相关问题
41、阳台是否算作建筑面积、怎样计算？
42、签订租房合同时应注意哪些法律问题？
43、律师提示：从4个方面认定房屋租赁合同是否有效

1、问：何谓“交房时间”？
答：所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。

2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？
答：交房过程中出卖人的主要义务有：
（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；
（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；
（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。

3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些？
答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续。

4、问：商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？
答：对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。”
5、问：《解释》第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？
答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，因此，不构成“正当理由”。

6、问：出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任？
答：按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。

7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？
答：一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。

8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？
答：除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外，还应支持买受人不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要买受人要求的违约金没有超过100%，买受人要求多少就支持多少。

9、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？
答：一般原则：按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。

10、问：按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件有哪些？
答：主要是以下几点：
（1）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
（2）工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；
（3）符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；
（4）有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；
（5）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；
（6）有工程施工单位签署的工程质量保修书；
（7）已办理工程竣工交付使用的有关手续。

11、问：《建筑法》第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和主体结构质量。”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，应如何认定？
答：关于“合理使用寿命”的问题，目前国家还未有统一规定，根据《民用建筑设计通则（试行）》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为50——100年，适用于一般建筑，三级耐久年限为25——50年，适用于次要建筑；四级为15年以下，适用于临时性建筑。若对于地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准；无确定年限的，由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。

12、问：对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些？
答：买受人采取的补救措施有：
（1）实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
（2）解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
（3）违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
（4）违约侵权责任。

13、问：出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：
答：《合同法》第122条明确规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任。”这一条其实是违约责任与侵权责任的竞合问题。在此应注意：
（1）不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
（2）当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
（3）责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

14、问：对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的，买受人在请求解除合同和赔偿损失时，应注意哪些问题：
答：主要来说，应注意以下几点：
（1）对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上，应注意买受人是否行使了其注意义务。因为买受人在接受房屋时，一般对其质量会进行必要的检验，这也是买受人应该行使注意义务，对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，买受人应在接受时提出。在取得房屋后，买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的，若无其他特别规定，出卖人可不负责任，应由买受人负责维修。出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的出卖人对此也不再负有任何责任，但有特别规定的除外。
（2）对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重，甚至不能使用的，买受人可解除合同，因此给买受人造成的额财产及人身损失出卖人应予赔偿。
（3）对隐瞒质量瑕疵的处理。出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，出卖人对此应承担相应的民事责任。我国《合同法》第150条——第155条对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。

15、问：交付的房屋出现质量问题的，买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？
答：处理意见如下：
（1）因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。在确保安全的情况下，可采取加固补强的方式来完成对工程质量缺陷的修复，这会保持社会的稳定，更能公平合理的保护双方当事人的合法权益。
（2）房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担，这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。

16、问：《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第13条所称的房屋质量问题包括哪些范围？
答：包括以下范围：
（1）屋面防水工程；
（2）其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；
（3）电气管线、上下水管线的安装工程；
（4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。

17、房地产公司不能满足交房条件，并一直推脱，要么就以退房来威胁，可使购房者要退房的话很难，购房者该怎么办？
答：开发商迟延交房有合同按合同的约定办理。合同中没有约定逾期交付房屋的，根据最高院司法解释第19条第3款“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

18、逾期交房日期怎样计算？
答： 逾期交房，合同规定在综合验收后交房，若未取得两证，交房是否合法？交房日期以交接单日期为标志，还是以两证取得日期为标志？
答：商品房预售时，开发商应取得五证。交付房屋的合法与否是以开发商是否经过竣工验收为标准。具体看合同的约定。主要有两个文件，一个是市建委颁发的《备案证》，一个是由开发办颁发的商品房交付许可证。

19、刚交付的房子，购房者没办理入伙手续，自己先查验了一遍，发现有水从卫生间深入相连房间的明显痕迹，购房者能不能收这样的房？
答：购房者可书面向开发商发出拒绝收楼的通知和要求开发商在规定的时限内进行整改的要求。否则将追究其逾期交付的违约责任。在问题得到有效解决前，购房者不应办理任何验收楼宇和领取钥匙的手续。

20、购房者在合同上规定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日购房者才拿到入住通知，购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房？物业公司以购房者没有办理入住手续，拒不交房，应不应该？购房者能否向开发商索赔？
答：开发商逾期交付房屋将承担逾期交房的违约责任，违约责任包括支付违约金，直至业主行使退房的权利。但业主退房权利的行使将取决于房屋买卖合同中的具体约定，也就是在开发商逾期交付商品房超过一定期限后业主才可行使退房的权利。另，交付商品房属于开发商的义务，在业主没有任何违约情形导致开发商行使不安抗辩权的前提下，开发商必须向业主按约定交付商品房，物业管理公司无权拒绝交付商品房。

21、收房不出示“备案表”，算不算违约？
答：如果在商品房买卖合同中，已明显约定以备案表作为房屋交付的条件之一，则开发商在房屋交付时必须出具给业主，否则开发商应承担逾期交付的违约责任。

22、预售房交付的标志是什么？
答：预售房屋交付的标志是能够证明房地产开发企业已履行预售商品房交付义务的法律文件。预售房交付的标志的主要法律文书：
（1） 以挂号信件送达的或直接送达的通知预购人验收交接的书面文书；
（2） 交付住宅商品房的，一并送达《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
（3） 预购人签署的预售商品房验收确认书；
（4） 预购人签署收取预售商品房钥匙的登记。

23、签订合同时对房产证的办理应当如何约定？
答：房产证是买房人真正取得房屋产权的象征，根据建设部颁布的修改后的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第99号令），买房人要尽快得到自己的产权，在签订购房合同时尽量江区的产权证的时间明确，至少要约定在商品房交付使用后几日内（具体日期）将资料报送产权登记机关备案，同时在交房条件中明确约定房产商必须向买房人处是房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”，减少影响办理产权证的不定因素。


24、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？
答：一般地说，仲裁解决纠纷的优点在于仲裁庭可以包括房产行业的知名专家，他们更了解该行业的各种习惯，甚至可能相当深入地了解纠纷的技术经济细节，其缺点是仲裁员的选择如果过于偏重行业则可能导致法律知识不足，所作裁决偏离一般的法律习惯。仲裁解决纠纷的另外一个优点是当事人有机会选择仲裁员，这有助于增强当事人对仲裁的信心。仲裁的主要缺点是仲裁庭没有法院那样的强制力，财产保全或执行等都要借助于法院才能实现。此外，仲裁一般实行一裁终局制。如果因为各种原因在仲裁中失败一般就没有机会补救了，而法院大多实行上诉制度。当然了，一裁终局从另一个角度讲，比起法院的二审终审制度要从时间和经济上节约很多。
当事人可以通过选择仲裁解决合同纠纷来适当避免可能因司法不公正所带来的风险。
说到仲裁可能比诉讼相对公正，首先可以从其各自的组成来看。在我国，各仲裁委员会，尤其是中国国际经济贸易仲裁委员会和北京、上海、武汉等地的仲裁委员会，其仲裁员大都是在法律界或行业界非常有声望的专家学者。翻开它们的仲裁员名录，你会看到许多令人肃然起敬的名字，甚至还有许多外国专家。这些人的地位通常都是在事业上经过相当长时间的努力才达到的，你很难想象会通过贿赂或其他不正当手段去收买他们。他们通常异常珍视自己的地位和名声，而且他们根本没有必要通过受贿等非法手段获取钱财。而我国法院的整体素质相对而言要差一些。同时我国法官待遇仍然比较差，很多优秀人才不愿意去法院，在法院工作一段时间又出来做律师的也大有人在。这种情况是我国审判水平很难提高的重要原因。当然在2002年以后，我国实行统一司法考试，这种情况会有所改变，但尚须时日。

　　如果要选择仲裁解决合同纠纷，当事人必须在合同中明确约定，并明确规定所选定的仲裁机构。没有约定或约定不明确，都不能要求仲裁。发生纠纷后当事人也可以约定仲裁，但在这种情况下，当事人达成一致有很大的困难，所以还是在签订合同的时候明确约定为好，这时当事人的关系比较融洽。没有约定解决纠纷的方式，法律上就认为是当事人默认采取诉讼方式解决纠纷。
　　也许当事人没有想到，最理想的解决合同纠纷的人是他们自己。无论通过仲裁还是通过诉讼解决纠纷，都费时、费力、费钱。当事人即便胜诉，如果考虑到聘请律师的开销、诉讼中的各种开销，以及在行业上的不利影响等等，他们仍然可能得不偿失。因此，掌握必要的法律知识，发生纠纷后及时沟通解决，把问题消化在它的萌芽阶段，才是最好的办法。

25、所购商品房与《住宅使用说明书》不符开发商不承担责任
王先生购买了一套商品房，入住后发现自己家房屋与邻居住房的隔墙及卫生间与楼道的隔墙是普通隔断墙，与开发商提供的《住宅使用说明书》载明的承重墙不符。近日，北京市第一中级人民法院做出终审判决，以使用说明书不是合同的一部分驳回了王先生的诉讼请求。
2002年5月，王先生以分期付款的方式购买了一套商品房，一月之后办理了入住手续。王先生诉称，自己在购买房屋前从朋友处曾取得了开发商印制的该房屋《使用说明书》。上面写明房与房之间及外围护墙均应为承重墙。但入住后发现，自己住房与邻居住房的隔墙及卫生间与楼道的隔墙均为普通隔断墙，并非承重墙。王先生认为《使用说明书》的记载明确、具体，且关系到房屋质量，对于选择、订立商品房买卖合同及房屋价格的确定都有重大影响，因此起诉至法院要求开发商减少房屋价款人民币5万元。
开发商辩称，双方在合同中并未约定隔断墙须为承重墙。其提供的房屋已经验收合格，并不存在质量瑕疵。
本案的焦点集中在《住宅使用说明书》是否合同的一部分。一中院经审理，认为：王先生与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是有效的合同。而《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。开发商也是在交付房屋时才将该说明书交付给王先生的。
双方所签合同中附有合同标的物的平面图，该平面图应视为合同的一部分。对合同内容，双方当事人均应履行注意义务，因未履行注意义务而引起的纠纷，应由其自己承担相关的责任。平面图中标明了房屋各部分墙体的具体情况，开发商交付的房屋与合同所附平面图一致，且该房屋已经有关部门质量检验合格。虽然开发商在交付房屋时提供了《住宅使用说明书》，使用说明书中关于房屋墙体的说明与《商品房买卖合同》所附平面图标明的墙体不符，因住宅使用说明书不是合同的一部分，不能对抗合同的效力。开发商已全面履行了合同约定的义务。因此，王先生要求开发商减少房屋价款人民币5万元的诉讼请求不予支持。
[律师评析]
本案中的开发商虽然胜诉，但也暴露出了工作中的诸多不足。按照相关规定，《住宅使用说明书》系开发商在交房时应当提供的资料之一，如此重要的资料，居然出现了与《商品房买卖合同》所附平面图中不一致的地方，一度造成工作上的被动局面，可见资料审核这一环节不但重要，而且一定要严格执行，决计不可敷衍了事。
26、订购的商品房被卖，为何要不到双倍定金
[人民法院报上登载案例] ：
2004年6月7日，原告王某与被告某公司的销售代理商A公司签署了订购被告8号独立别墅的协议，约定原告在协议签订之日支付协议款30万元，房屋暂测面积为347平方米，单位价格以公开发售价目表为准（后A公司销售经理在该协议书上添加了单价6200元/平方米）。同时约定，原告在接到被告通知后三日内给予回复，如认购，则协议款转为房款，并在三日内签订预售合同；如原告放弃，则被告将协议款无息退还原告。2004年6月14日，原告向被告方支付了现金30万元。2004年8月24日，被告某公司及A公司联合向原告发出“关于变更住宅VIP协议主体的通知”，声明A公司与被告间的代理销售合同终止及原A公司签订的协议主体变更为被告并继续有效。当原告与被告协商签订预售合同时，被告发现因自己与A公司工作交接中的疏忽，原告所订房屋已于2004年8月13日卖与他人。因双方无法就诉争房屋签订预售合同，对赔偿问题又未能协商一致，故原告起诉至法院，请求判令被告履行协议，与原告签订正式的房屋预售合同；否则，应双倍返还原告已经支付的30万元房屋定金。
[析法 ]
本案的争议焦点主要是双方所签协议的性质及30万元协议款的性质。法院经审理后认为，从协议的内容来看，该协议虽约定了面积、楼号和价格（确切地说在价格上尚不能视为双方达成了合意），且签订协议时销售方也取得了预售许可证，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的条件，故该“协议”的性质应为商品房认购书，而非商品房买卖合同。
　　对30万元“协议款”可否认定为定金，从形式上分析，定金是一种担保形式，必须明确约定，而本案“协议”中只是约定为“协议款”，在收条上为“现金”，并无定金的约定。从内容上分析，“协议”中对该30万元的约定内容也不符合定金的性质。故该30万元不能按照定金的性质处理。综上所述，虽然未能签订预售合同的过错在被告方，但原告要求被告双倍返还30万元并赔偿差价损失的请求缺乏相应的证据，只能请求被告返还30万元本金及相应利息损失。由于诉争房屋已为善意第三人取得，故原告要求被告与其就该房屋签订预售合同已无事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决被告返还原告协议款人民币30万元，并赔偿原告相应利息损失，对原告的其余诉讼请求不予支持。
[答疑 ]

商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书不同于商品房买卖合同，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。两者之间系预约与本约的关系。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本约合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。本案中，该协议中内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定条件，因此，该协议应视为商品房认购书，原告无权要求被告履行交付房屋的义务。

　至于30万元协议款的性质认定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果双方对款项的性质未作明确的约定，则不能当然推定款项就是定金。如果没有约定定金字样，如果想认定款项的性质为定金，必须通过约定的内容来体现。本案中，从双方签订协议的内容来看，原告交付的30万元协议款并非定金，而是订金。这两者虽只是一字之别，但产生的法律后果大相径庭。定金是一种法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，销售商不履行合同的，应双倍返还定金。而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。所以，若双方未能签订房屋买卖合同，买方并不能主张双倍返还，只得请求返还订金。
27、已交付的房屋出现质量问题的，买受人能选择退房吗？
房屋出现质量问题，作为买受人能否退房是要视具体情况而定的。
根据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》的规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这也就是说，因房屋主体结构质量不合格，严重影响正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。而房屋在房屋交付后，出现了质量问题但并不属主体结构方面的问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，则由出卖人来承担修复责任。
在这里律师需要提醒的是，并不是房屋出现了质量问题一定会导致解除合同（退房）这一后果发生，买受人一定要在查明相关事实的情况下，合理地维护自己的权益。

28、购房户应交配套费吗?
[案例]王先生与一开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定2005年6月20日交房，王先生如期去办理交房手续，被告知，除交清购房尾款外，要交配套费3800元。王先生称，签合同后，因要办理银行按揭和合同备案手续，所有的合同均在开发商手中，当拿到合同后,发现合同的第五条处贴了一张要交纳配套费的纸条。购房户应交配套费吗？
[解答]经查看，王先生与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》, 发现合同第五条处贴有一个字条，上面写有“交房时，除交清购房尾款外，要交配套费3800元,分别是管道煤气2500元,可视对讲机500元,水表电表安装400元,有线电视安装费280元,一年有线电视使用费120元。”但双方均未签名盖章;第五条计价方式与价款的第三项中 “出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用”的内容仍保留.依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款和非格式条款不一致的，应当采用格式条款的规定，王先生应支付配套费3800元。问题在于写有“配套费”的纸条是否合法，是否合法有效，是否为双方意思表达，难以认定。这是因为，一是，“配套费”是商品房价格的组成部分。
配套费是以价内的形式收取，还是以价外的形式收取，应当在合同中时行约定。在2004年新版的《武汉市商品房买卖合同》第五条中增加了“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。”的内容，是为了避免交房时因“配套费”收取问题而产生纠纷，提醒购房人注意价外费用收取的问题，同时，引导开发商在签合同时将配套费采用包含在房价内收取。二是合同签订后，因合同备案或购房户要办理银行按揭,《武汉市商品房买卖合同》均由开发企业拿走。为了避免合同内容增减，购房人应将已签合同复印，要求开发商在复印件上签署“该复印件与本复印件原件完全一致”字样，并双方签字盖章，署明日期。待开发商办妥相关手续后将合同原件退回时,购房人应将退回合同原件和复印件进行核对无误后,收取合同原件。王先生所反映的问题就出在此环节。三是配套费中的使用性质的费用（如有线电视的收视费等），除开发商书面承诺或在合同中约定了不收使用费的情况之外，使用费均应由购房人支付。

29、已抵押商品房能否买卖，如何规避风险
[案例]严先生近日看中了一套商品房，但通过查询得知，该商品房所在楼栋已被开发商整体抵押给银行。严先生问该商品房能否买卖，如果可以，购买时应该注意哪些问题？
[解答]开发商在开发商品房过程中为筹措资金，以土地或在建工程做担保向银行申请抵押贷款投入续建，达到法定条件经批准后边建边将商品房预售出去，以预售所得款项偿还银行贷款，并解除原设定抵押，这是国内外房地产开发的通常做法。
《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人”。
《城市房地产抵押管理办法》第37七条规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租”，“抵押房地产转让或者出租所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有”。第36条规定“抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况”。由此可见，法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，只要是取得《武汉市商品房预售许可证》的商品房，被抵押的商品房是可以买卖的。

如何规避因抵押而产生的风险呢？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”；
第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，在房屋交付时或办理《房屋所有权证》、《土地使用证》时，购房人才知道开发商是否将其已购商品房事先已作抵押或购买后再作抵押，才能取得开发商故意隐瞒抵押事实或再抵押给第三人的事实。如果因开发商未能在交接房屋时或办理两证时解除抵押，购房人可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，购房人除了认真理解《武汉市商品房买卖合同》第十三条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”外，最好能在合同附件六中约定因开发商原因造成所购商品房存在产权纠纷而导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，开发商应承担全部责任的具体赔偿金额和赔付时间，以保证能得到应有民事补偿。

30、武汉“楼间距”有了新规定
最低不小于楼高0.9倍
　 最新发布的《武汉市规划管理技术规定》已于6月28日开始实施。新《规定》与原《规定》相比，其居住建筑的间距在满足建筑争取更多日照和良好的自然通风方面，在满足防火和卫生防疫方面，均在居住环境人性化方面迈进了一大步。
　　从“新”、“旧”规定对比中可以看出：对不同居住建筑类别其间距的规定均作了调整。如“老规定”中规定：密度一区内高度低于24米的居住建筑，其纵墙面与纵墙面之间的间距为房屋高度的0.7 0.85倍，而在“新规定”中则调整为0.9倍；再如“老规定”中规定：建筑高度超过30米的建筑，其纵墙面之间的间距最小不得少于26米，在密度一区内不得少于24米。而在“新规定”中则更加明确：纵墙面与纵墙面的间距，其中24米以下部分间距按建筑高度小于24米时的规定计算，24米以上部分在密度一、二区按不少于所增加建筑高度的0.3倍进行递加计算，在密度三区按不少于所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算，不足26时，按26米计算；其最大间距在密度一区内可以不超过40米，在密度二、三区内可以不超过45米。显而易见，“新规定”更细、更明确、更人性化。
　　“新规定”的实施对改善城市面貌，提高新建小区的品质，为武汉市民创造更优良的居住环境，提供了更有利的保障。
　　居住建筑间距新老规定比较
　　 ≤24米
　　新规定
　　密度一区：≮0.9倍建筑高度密度二区：≮1.0倍建筑高度密度二区：≮1.1倍建筑高度新增：在国家级开发区和东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲等区的建制镇规划区内≮1.2倍，并应符合防火规范的间距要求。
　　密度一区：≮10米密度二区：≮12米密度三区：≮14米
　　建筑高度＜12米时≮6米建筑高度＞12米时≮8米
　　建筑高度＜24米时
　　老规定
　　密度一区：为0.7 0.85倍密度二区：为0.85 1.0倍密度三区：为1 1.15倍
　　密度一区：≮10米密度二区：≮10米密度三区：≮12米
　　密度一、二区：为6 8米密度三区：为8 10米
　　＜24米建筑与＞24米建筑之间的间距
　　新规定
　　南侧≮18米
　　北侧≮20米
　　东西侧≮14米
　　北侧≮18米
　　南、东、西侧≮14米
　　 ≮14米
　　老规定
　　可按位于高层北侧的间距基础上减少25%%
　　＞24米
　　新规定
　　＜24米部分按上目计算＞24米部分：密度一、二区：≮所增加建筑高度的0.3倍进行递加计算密度三区：≮所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算间距不足26米时按26米计算最大间距：密度一区可以≯40米密度二、三区可以≯45米
　　纵墙面在南面时≮20米其余情况下≮18米
　　密度一区：≮14米密度二、三区≮15米
　　老规定
　　 ≥24米＜30米时：密度一区为房屋高度的0.85倍密度二区为房屋高度的1倍密度三区为房屋高度的1.15倍≥30米时：纵面间距为房屋高度的0.5倍且最小≮26米，密一区主管部门同意下≮24米
　　 ≥24米＜30米时≮13米＞30米时为房屋高度的0.3倍密一区、二区≮15米密三区≮17米
　　 ≥24米＜30米时≮13米＞30米时为房屋高度的0.25倍计算，且最小≮13米
　　新规定
　　南北向无重叠面时：≮15米南北向重叠面＜12米时：≮18米南北向重叠面＞12米时：按纵墙对纵墙计算
　　按建筑高度＞24米纵墙对纵墙的间距计算
　　按建筑高度≤24米纵墙对纵墙的间距计算
　　老规定
　　点式两长边间距≮22米其他各边间距≮13米
　　密度一、二区：≮20米密度三区：≮24米按以上规定减少15%%
　　密度分区说明
　　密度一区
　　汉口：解放大道 三阳路 沿江大道 沿河大道 硚口路；汉阳：京广铁路线 拦江路 翠微横路 汉阳大道 汉阳火车站前路；武昌：临江大道 前进路 沙湖街 中山路 紫阳路 首义路 津水路 解放街 紫阳路。
　　密度二区
　　汉口：由密度一区向外至沿河大道 青年路 发展大道 建设大道 青年路 发展大道 黄浦路 建设大道 二七路 解放大道 黄浦路 沿江大道；汉阳：由密度一区向外至汉阳拦江堤 二环线 铁路线 汉阳大道 二桥路 龙舟路 月湖大道 汉南路 洗马长街；武昌：由密度一区向外至临江大道 秦园路 武青三干道 中山北路 中北路 中南路 武珞路 中山侧路 临江大道；青山区片：临江大道 建十路 和平大道 工业四路 武青三干道 水东路。
　　密度三区
　　密度一区、二区以外的城市其他城区。


31、签《房屋认购书》流程
购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少算恰当，并无一定标准，视个人需要而定，由双方协商。
发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。
在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。
认购书主要内容包括：
1、认购物业；
2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理
[案例]：张先生购买了某小区的一个车库，合同中约定层高2.4米。车库交付时，张先生 发现该车库进门口高度较低，越野车无法开进车库。双方在签定的《武汉市商品房买卖合同》中未对车库进门口高度进行约定，张先生问该如何处理？
[解答]：《商品房销售管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。张先生与开发商签订的商品房买卖合同中未对车库进门口高度进行约定，该车库未约定的各项技术指标应以批准的规划设计方案为准。开发商交付车库时，张先生应查验车库进门高度是否与批准的规划设计方案相符。如果车库进门口高度与批准的规划设计方案相符，开发商不应为越野车无法进出车库承担责任，张先生可与开发商协商，寻求妥善的解决方法；如果开发商在出卖车库后擅自变更了规划设计，造成车库门高度减少，影响越野车无法进出车库，张先生可依据签定的《武汉市商品房买卖合同》第十二条的约定进行处理。

33、未按合同约定进行竣工综合验收能否交房？
[案例]黄先生与某开发商签订《武汉市商品房买卖合同》，按合同约定，2005年3月31日交房，交房条件为该商品房经综合验收合格。但开发商在近日交房时出示不了综合验收合格的证件。开发商的这种做法合法吗？
[解答]
　　一、黄先生与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中对交房期限及条件、逾期交房的违约责任均作了约定。交房期限定在2005年3月31日，交房条件选择了该商品房经综合验收合格。依据2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）的规定，已取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）中的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，房地产开发主管部门即市开发办自2004年5月19日起不再组织相关部门或者单位对房地产开发项目进行竣工验收和竣工综合验收。因此，黄先生与开发商签订的合同中约定的综合验收自然取消。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，开发商应按照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后方可交付使用。同时，开发商还应按照合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺进行交付。
　　二、黄先生与开发商约定交房时间为今年3月31日，因延期交房原因不明，难以认定责任。
　　（1）在履行合同过程中，遭遇不可抗力以及出现合同约定的特殊原因（必须取得相关管理部门或单位出具的证明），开发商应在合同约定的期限内告知购房者后方可据实予以延期交房。
　　（2）开发商既无特殊原因证明，又不具备交房条件，则开发商应按出卖人逾期交房的违约责任承担法律责任。
　　（3）开发商具备按期交房条件，是因购房者与开发商就竣工综合验收问题而未能办理房屋交接手续，开发商不承担延期交房责任。

34、签合同注意按揭贷款的约定
余先生问：我与某开发商签订《武汉市商品房买卖合同》，按合同约定，首付房价款后，余款委托某开发商办理按揭贷款手续。同时，合同还约定交房时间为2005年3月28日。但交房时出卖人必须付清房价款后方可交房。日前，我看到别的客户陆续进房，我要求某开发商不仅将房交给我，还要承担延期交房的违约责任。某开发商说：你的按揭贷款手续现在才办完，待款进公司帐上后才能交房给你，公司不承担延期交房责任。请问开发商的说法对吗？
　　答：余先生与某开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定。宋先生首付款缴纳后，因某开发商未在交房前将宋先生的房款尾款办妥按揭贷款手续，不向宋先生交付房屋的行为，是符合双方合同约定的。因此某开发商就不存在延期交房的责任。
那么如何避免此类事情的发生呢？
　　一、买受人在签订合同时，涉及房款余额按揭贷款的，建议在合同第六条3贷款方式空格中约定“XX年X月X日前，XXX元房价款由买受人在XX银行办理完按揭贷款手续”。同时在第七条买受人逾期付款的违约责任中第二种处理方式中约定“因买受人原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买受人应按本条第一种处理方式的约定向出卖人支付违约金；因出卖人的原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，出卖人应按本条第一种处理方式的约定向买受人支付违约金；因银行原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买卖双方协商，另签补充协议”。
　　二、若买受人委托出卖人办理按揭贷款手续，建议对贷款金额、办理按揭贷款时限、逾期或不能办理按揭贷款的违约责任等问题在合同附件六合同补充协议中进行约定。
　　三、办理完按揭贷款手续是指按揭贷款额进入出卖人帐户；约定按揭贷款时间建议在一个月以上。
买受人在签订合同时，只要考虑充分，条文内容严谨，就可避免纠纷发生，即使发生了纠纷，有相应的条款约定进行处理。

35、消费者买房需要注意三点
自上月市开发办公布询问电话以来,接到近100个咨询投诉电话,经过调查核实有两种情况应引起消费者注意：
一、消费者在交购房定金或签署《武汉市商品房买卖合同》前必须经历“三个环节”。
　　2000年市开发办针对武汉市商品房买卖活动提出在买房要看“五证”。随着房地产市场的进一步完善和规范，无证销售的房地产开发项目越来越少，但同时也市场出现了新情况新问题，主要集中在定金协议和购房合同纠纷上，针对这种现状，市开发办从2003年12月起就要求全市在售的房地产开发项目，必须在售楼部中公示六个内容，同时这六个内容也是消费者在正式交纳购房定金和签署《武汉市商品房买卖合同》前需要看明白的六个内容，分门别类称之为“三个环节”：

　　1、看两部法规。即《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》。这两部法律对于正欲购房和正在购房环节中的消费者来说是至关重要的。通过看这两部法规，消费者可以大体的了解国家的有关规定，易于掌握国家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律这一武器保护自已的合法权益。
　　2、看五个证件。即：《武汉市商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，消费者可以了解到自已欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自已欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式，购买后商品房合法的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。
　　3、看三份样本。即：《武汉市商品房买卖合同》样本、《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。这个环节是大多数消费者所急视的，也是交了定金后或签署了购房合同后产生纠纷的主要原因。《武汉市商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将一些公司不容协商的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本。消费者可以通过精读《武汉市商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，同时对照自已的想法看，有没有双方达成共识的可能。通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。
　　在通过对以上三个环节的认真查看的情况下，消费者才能真正的做到明明白白地消费，才不会因为知识信息的不对称，使自身蒙受损失。
二、乡村集体所有用地自建房屋对外销售的情况.
　　根据《土地法》规定，集体所有用地使用不得出让、转让、出租，在集体用地上建的房屋更不得对外销售。目前，市场存在有一些消费者为贪一时便宜，购买集体所有用地上建设的房屋，结果长期办不了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，影响居住，更不能进入流通环节，从而陷入长期的烦恼之中。签署集体性质用地住宅购买合同，是无效合同，是不受国家法律保护的。此类房屋看似相对便宜，其实消费者购入是一大堆烦恼，最终利益受损的还是消费者自已。对于此类情况，市开发办会将所取得的调查情况移交土地管理部门进行查处，同时市开发办提请有关部门密切关注此类情况，从源头上杜绝此类情况的发生。
三、对于超过《武汉市商品房预售许可证》有效期的项目，消费者要提高警惕性。
　　特别是对于连续二、三年没有换证的商品房项目更应注意。如在汉阳区的一个项目，在2001年办过《武汉市商品房预售许可证》，后因为项目的开发企业与投资方陷入法律纠纷，开发企业也因经营不善陷入债务重重连续多年未换过《武汉市商品房预售许可证》。有部分消费者看到有证，未认真看清是什么时候的证书就因为价格相对便宜而付款，导致目前房子还拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我办再次提醒消费者在购房时一定要看清合法有效的《武汉市商品房预售许可证》，只有这样才能有效地保护自身的合法利益不受侵害。

36、商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？
商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？在日常情况中，哪些房地产交易行为是必须办理公证手续的？
合同生效的条件一般取决合同双方当事人的约定，双方可以把合同公证作为生效的要件之一，如果有了这种约定，那么合同的生效是必须要经这公证的；如果当事人仅作一般性的规定，比如最长见的签字生效，只要达到合同约定的条件即可。
司法部、建设部联合发布的《关于房产登房管理中加强公证的联合通知》中规定，以下几类事项必须办理公证：
（1） 继承房产，应当办理〝继承权公证书〞；
（2） 遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人应根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续；
（3） 赠与房产，应当办理赠与人的〝赠与合同公证书〞；
（4） 有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。


37、《最高法院关于商品房买卖合同纠纷问题的解释》中开发企业应注意的两个问题
关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中开发企业应当注意的二个问题。
一、广告不能瞎吹了
　　高法解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
律师点评：
“合同法”第14条关于要约的规定，如果销售广告内容的对象已特定化和具体话，高法解释明确规定将该内容视为要约。双方合同一经签订，该广告内容可作为合同的一部分。如果合同里没有对“小区绿化面积、楼间距、车库、健身等”作规定，而在广告上有，那么广告上的内容可视作合同内容。一些房地产广告用小字注明“此广告最终解释权在开发商”，原则上不影响对该广告属于要约还是非要约邀请的判断。
二、六种情形明确双倍赔偿。
　　高法解释第八、九、十四条规定：导致合同目的不能实现的，或导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

　　（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
　　（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　（六）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　律师点评：
　　上述惩罚性赔偿责任的制定，是以合同法第113条和消法第49条为依据的。在司法实践上肯定了惩罚性赔偿责任原则适用于商品房买卖合同。使得购房人在一些情况下为争取双倍赔偿取得了依据。因此开发企业在房屋的销售过程中，一定要注意规范其相关行为，以免导致惩罚性的赔偿。

38、被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？
严格履行拆迁协议是拆迁当事人的义务———被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？
【案情】
原告：某市房地产开发公司
被告：丁先生
经有关部门依法批准，原告在某大街一带进行拆迁工作。被告所有的房屋在拆迁范围内，全部由被告一家自行居住。经原告与被告协商，双方就被告所有的房屋的拆迁事宜决定采取产权调换的方式进行拆迁补偿并订立了产权调换协议，协议规定，原告为被告提供两居室一套、三居室一套作为产权调换。在原告偿还被告的房屋面积相等的部分内，被告应当支付给原告差价款每平方米人民币 1450元，原告与被告产权调换房屋建筑面积不足的部分，由被告按照市场价格结合成新支付给原告，原告还应当支付给被告房屋附属物的补偿费。协议订立后，被告如期搬家，并将其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后，被告以协议规定的房屋差价款不符合有关规定为由拒绝支付差价款。经房屋拆迁主管部门确认，被告与原告订立的拆迁协议规定的房屋差价款符合有关规定。原告因与被告就产权调换协议规定的房屋差价款的支付发生争议，经双方协商未能解决，特诉请人民法院处理。原告诉称：其与被告订立的拆迁协议规定，被告应当在人住补偿用房之日起 3个月内缴纳协议规定房屋的差价款，现规定的期限已过，被告至今仍然拒绝缴纳，请求人民法院判决被告支付房屋差价款。被告辩称：其与原告订立的拆迁协议规定的房屋差价款不符合有关规定，因此被告不能按照协议的规定缴纳房屋差价款。一审法院经审理认为：原告与被告订立的拆迁补偿的议符合有关规定，因此双方均应当按照拆迁协议的规定履行拆迁义务，被告拒绝按照拆迁协议的规定支付房屋差价款没有依据，人民法院不予支持。据此依据《民法通则》第 111条的规定，判决被告应当在判决书生效之日起 1个月内向原告支付房屋差价款。一审判决送达后，被告不服提起上诉。二审人民法院以原判理由判决驳回上诉，维持原判。

【评析】 本案是由于被拆迁人在房屋调换中拒绝支付差价款而引起的诉讼纠纷。拆迁补偿的形式采取产权调换的，在拆迁人和被拆迁人协商进行产权调换的过程中，拆迁人往往要求被拆迁人一次性付清产权调换的差价款，而被拆迁人往往要求分期付清差价款，这样就因付款方式发生争议。此外，从实践中来看，被拆迁人进行产权调换，其对拆迁产权调换需要付差价款的准备不足，因此拆迁实践中因产权调换差价款的付款方式发生争议的比比皆是。
从法律上讲，拆迁人和被拆迁人协商进行产权调换的，其协商行为是民事行为，根据我国民法的有关规定，拆迁人和被拆迁人可以协商采取分期付款的方式进行差价款结算。如果被拆迁人不能一次性付清差价款的，房屋拆迁主管部门可以根据实际情况裁决被拆迁人在一定期限内付清差价款。本案中原告与被告在房屋拆迁补偿方式上经协商达成以产权调换的方式进行拆迁补偿的产权调换协议，并在协议中约定被告支付给原告房屋差价款的数额和方式，双方订立的拆迁协议符合法律规定，协议一经订立便对双方都产生约束力，双方都应当严格履行。被告无故拒绝给付差价款的行为属违约行为。本案中的一审、二审人民法院的处理是正确的。
【律师提醒】
开发商在进行房地产开发前，往往会碰到拆迁的问题，而当拆迁的对象是自然人时，相关的工作更是难以开展。正因如此，开发商与拆迁对象达成的任何协议都必须书面化，同时，在签订协议时一定不能违背相关的法律规定，只有依照法定的程序，才能象上述案例中一样，在维权的过程中立于不败之地。

39、一般的房屋均可以自由买卖，但下列房屋是不能买卖的
一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，下列房地产不能买卖：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）依法收回土地使用权的；
　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）未依法登记领取权属证书的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
以出让方式取得土地使用权，转让房地产时不符合该法第三十八条，该第三十八条规定的条件是指本文脚注规定的条件。
　二、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
因此，在转让设定抵押权的房屋时，抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，未履行这一手续的，该房地产不得转让。
　　三、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出卖租赁房屋时，未在合理期限内通知承租人的。
　　四、土地所有权
　　五、法律限制转让的土地使用权
　　六、应当经批准的买卖未经批准的情形
　　划拨国有土地使用权上的房屋及其附属物
　　集体建设用地上的房屋及其附属物

　　军产房屋
　　宗教房屋
　　代管房屋
　　七、其他


40、二手房买卖的相关问题
（一）当事人买二手房需事前核实和注意的问题
1、了解想买的二手房的基本情况
一定要亲自考察房屋的坐落位置、户型、楼层、结构、朝向、通风、采光、交通、周边的人文地理环境等等因素。
2、查看房屋所有权证
确认产权证号，确认房屋产权的性质（公房、私房、经济适用房）及用途（住宅、商用、商住）。普通住宅（1.5%）和商用或商住两用（3%）所需缴纳的契税不同。
3、确认房屋产权有无瑕疵（纠纷、抵押、查封）
4、确认房屋的建筑年限
根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用权出让的最高年限为70年。
5、房屋的质量、装修状况
6、房屋价格及付款方式、时间；房屋交付使用的时间
7、物业管理水平、物业收费标准和和物业交割时间及费用的承担
8、住宅小区的现代化程度（电话、宽带、有线电视、燃气、热水等）
9、房屋公共维修基金的归属
10、房屋过户
过户是最关键的环节，买卖双方到房产部门办理过户交易手续之后，您才真正拥有房屋所有权。
（二）私房（二手房）买卖中的法律程序
　　城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为，按我国法律规定，国家机关、团体、部队、企事业单位一般不允许购买私有房屋，如果有特殊情况必须购买时，也要经过县以上人民政府批准，才可购买。
　　私有房屋买卖应按以下程序办理：
　　(l)订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
　　(2)接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价；
　　(3)立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章；
　　(4)缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

41、阳台是否算作建筑面积、怎样计算？
关于阳台是否算作建筑面积及怎样计算，有下列规定：封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
由此可以看出，购房合同中的阳台面积与产权证上的阳台面积是按不同的标准计算出来的。房屋的实际面积应以产权证登记为准，应该以此确定购房的价款。

42、签订租房合同时应注意哪些法律问题？
在房屋正式交割前，交易双方应当签订一个《租赁合同》，这对双方都有好处。签订合同看起来当时有些麻烦，但是事前有一个文字的东西，双方都按约定来做，对双方都有一个约束，能够使以后少出现不必要的矛盾，出现矛盾时也有据可查，避免出现大的麻烦。
房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。
房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。
根据我国《城市房地产管理法》，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。
这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。
如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢？这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付，则承租人不能拒绝支付物业管理费。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。

43、律师提示：从四个方面认定房屋租赁合同是否有效
答：出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。