现房二手房还是不买房 楼市敏感期我们怎么选择

在杭州城西一条不到1公里的路上，集中了大约10多家二手房中介公司，每家公司门口都贴满了有关出售房屋的信息，而很多信息看起来像刚贴上去的。但一中介公司的负责人告诉记者，这几天前来登记房屋信息的人相比4月出现的大量挂牌现象已经减少了，因为要赶在6月1日前转手可能性不大，卖家更倾向于看看再说，而满心希望房价能降下来的买家更多的选择了持币待购。

今年对房产开发商和投资者来说，原先一本万利的“好日子”似乎一去不复返了。从3月17日起个人住房贷款取消优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；再到国家开征房地产税成为定局；从3月的国务院八条意见到近日国家七部委联合出台房产新政策……对于杭城的众多开发商来说，国家出台的一系列楼市政策好比“12道金牌”，这些政策一道比一道急迫，同时，这一系列的政策也向大家传递了政府平抑房价的强大决心。

在宏观调控“组合拳”下，就在短短一个月的时间里，消费者对楼市看法与购房心态，都开始出现极为明显的变化。这一变化在中介公司表现得最为明显，一位中介工作人员告诉记者，经历了3月份的旺市后，受宏观调控政策影响，4月出现了二手房的大量抛售，但二手房成交量却明显下降，现在又比4月差了很多，成交量估计萎缩了20%之多。“我认为房价肯定会下跌，如果现在买房，肯定会吃亏。”一位在中介公司灵世面的购房者表达出了这样的看法。

房产新政策在杭州楼市中已经掀起了阵阵涟漪，购房者的购房计划有了怎样的转变？在他们看来，新政策是否能真正稳定住连涨5年多的房价？原先活跃的杭州楼市会不会因此而放慢脚步？近日，针对杭州一部分有购房意向的市民进行了一次随机调查采访。

多少爱与痛，尽在期待中触摸当前楼市的消费心态

八成市民难以承受高房价

一线调查：目前，很多市民已难以承受楼价之重。因为同期浙江省平均的城镇居民房价收入比已经高达9.6倍，杭州市的房价收入比更是达到11.3倍，远远高于国际上所认可的房价高于居民年收入3～6倍的标准。这严重偏离了市场基础价值，又大大超过居民的承受能力。

在我们的这次购房者调查中，这种由于高房价引发的对楼市的反思得到了印证，84%的人认为杭州楼市存在泡沫，14%的人表示说不清，只有2%的人觉得并不存在泡沫。在去年浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查中，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示完全可以承受的只占0.5%。

观点：连续五年的上涨，高昂的房价已经使“住在杭州”成为很多购房者的心中之痛。由于普通工薪阶层收入与高房价之间的差距扩大，因此更多的购房者都认为杭州的房价已经出现了一些泡沫。

四成卖房者想尽快脱手

一线调查：二手房市场可以说是楼市的晴雨表。在楼市新政出台后的短短几天内，杭州二手房市发生了较大波动。部分二手房中介公司的统计显示，投资客抛售房源迹象明显，买方则期待着房价的进一步下跌，因此，从4月开始整个杭州楼市挂牌持续增加，但成交量却萎缩。

记者在建国路的一家房产中介了解到，5月以来挂牌量有所减少，房产新政对二手房市场还是有一些影响，但卖家也在及时地调整策略。如一部分卖家赶在6月1日前出售，一部分人干脆暂时不卖，等两年以后再卖。但是我们还是能从市场中看到，投资房产者希望早点收回资金的心态已经显得有点急切。在我们的调查中，41%的卖房者表示，自己想尽快抛售，最好在6月1日前出手，而如果过了6月1日还未卖出，那反正要交营业税了，就慢慢出售。31%的人则表示会考虑转售为租，作长期投资打算，另28%的人表示会继续持房，看形势而定。

观点：其实，我们从前段时间杭州市房地产管理局情况通报会也可以看到，进入4月后，杭州市城区(不包括萧山、余杭)增量房市场每周的成交量呈下降趋势。可以说已持续了很长时间的卖方市场逐渐开始被打破，为了使房子尽快脱手，许多房主对挂牌价作了相应下调，有的甚至一调就是三四万元。对于买房者来说，这不可不说是个好消息。

68%的人表示要推迟购房

一线调查：这次调查的100位购房者中，有39位是原本打算在近期购房的。其中，购房计划为半年的居多，占了40%，还有38%打算一年内购房，剩余22%打算3个月内购房。

国家近期出台的一系列调控政策让这些原本打算近期购房者的心态产生了微妙变化：68%的人表示会因眼下的新政策推迟自己的购房计划，只有32%的人表示将按原计划购房。

站在“持币待购”阵营的人心中有自己的小算盘：44%的人打算等到6月1日这一大限之后再作打算。他们认为，等杭州市出台这次七部委意见的实施细则，市场形势会有所明朗。35%的人则是坚定的“看降派”，他们的观点是“今年的宏观调控像是动真格的，杭州房价偏高，肯定要降”。还有21%的人则认为“房价现在已经稳住了，再等等，房价还可能下跌”。

而站在“现在买房”阵营中的人又持何种态度？36%的人抱着“在淡市中淘宝”的心态，是好房子的坚定追随着，他们觉得“在这种淡市中，品牌房产、好品质的房子仍旧是受欢迎的”。还有33%的人认为杭州房价是坚挺的。理由是“今年国家一直在调控，但杭州房价还是没跌”，还有31%的则认为“七部委意见已明确了政府让房价软着陆的态度，杭州房价不会跌，该买的还是要买”。

点评：不难看出，眼下楼市仍弥漫着浓重的观望气氛，这种氛围预计要到6月1日杭州政策细则出台后才会有所缓解。和以往调查结果不同的是，持币待购者对房价将下降持较大信心，信心之强史无前例。这表明，老百姓对这次宏观调控还是寄于较大期望的。

52%的人看好楼市前景

一线调查：虽说有超过2/3的人打算持币待购，但对楼市的前景，持乐观态度的人还是居多。52%的人觉得杭州房产还有投资前景，48%的人对此持否定态度。

看好楼市的人中，54%的人认为，“楼市大势还是好的，经过这一轮调控后，会更加健康”。34%的人认为，“房产投资将呈现‘个股’行情，合适的房源还是有投资前景的”。12%的人认为，“目前股市不景气，房市还是有资金依托的，因此有投资前景”。

不看好楼市的人中，63%的人认为“宏观调控旨在打击投机者，房价疯涨的可能性已经很小了”，37%的人认为“杭州房价已到了一定高位，再涨也涨不到哪里去了”。

既然多数人认为房产投资还有前景，那么哪类房产具备投资前景？七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中指出，符合一定条件的普通住房可享受优惠政策，超过2年转手交易免征营业税，这一明确的规定对房产品投资前景起了指引作用，普通公寓成了投资者的首选。从投资意向看，44%的人倾向于投资普通公寓，40%的人倾向投资高档公寓房，只有16%倾向投资别墅排屋。

从地段上看，价格实惠的近郊房产的受欢迎比例在上升，已达到43%，但市中心房产的传统投资优势依旧存在，选择投资市中心房产的占了57%。

点评：这次宏观调控的目的是让楼市更加健康，专家认为，从长期看，房价还是稳中上涨的，投资房产仍有前景，只不过投资对象要有所选择，上涨幅度也不会像以前那么大。普通公寓成为政策鼓励的方向，今后投资房产方向会更加明确。

51%的人认为还需采用其他手段

一线调查：近日，七部委联合出台的房产新政策，是今年以来宏观调控力度最大的一次。不少人说，政府终于动真格了。对于近期已现雏形的金融税收政策，大多数人的意见却是若要平抑房价，还需出台更过硬的措施。51%的人认为，“土地供求关系是根本，金融税收政策会起一定作用，但不大”，还有29%的人认为，“在目前需求旺盛市态下，金融税收政策不起根本作用。”

点评：专家认为，目前房价过高的根本原因还在于供不应求，而要解决这一矛盾，单靠税收杠杆还是不行的，还需在增加土地容积率、增加居住用地供给比例、查处闲置用地等方面包括银行方面有进一步举措出台。

民间看法

购房者刘先生：最近看了两套房子后，我并不急着下单，但房东的态度却和以前不一样了，他们通过经纪人来和我说，价格可以商量。我看房看了有近2年时间，这还是比较新鲜的，因为以前房东的态度都是很坚决的，从不会那么容易就松动的。

市民李小姐：我刚买了朝晖八区的一套二手房，我并不认为房产新政会对楼市产生很大的影响，因为买房的需求还是在的，我身边就有很多人计划着买房，所以房价不会有很大的下降空间。

房产中介经纪人张先生：投资者主要担心自己手头上待价而沽的房子会成为烫手山芋。所以炒房者感受到前所未有的紧张，想趁早出手算了，而这样的人比较多。从这几天到我们这里挂牌的房源明显增多就可以看出。

设计师王先生：现在一套房子动辄上百万元，我们这样外地来杭工作的人实在无法在短期内凭借自己的能力购买房子，所以，我们很希望通过这一系列的房产政策，让杭州房价趋于合理。也让以前那种疯狂抢房的狂热现象渐渐消退，使大家能够理性点。

媒体从业人员郑小姐：前几个月我是很急着买房的，甚至去看了好几个楼盘。但现在我决定再观望一下，希望房价能够降下来。

工程师许亮：这个楼市实在让人看不懂，说不清。因为一个朋友刚买了一套房子，1986年的二手房竟然还卖出了每平方米9000多元。

专家圆桌

宏观调控，能平抑房价吗

浙江工业大学房地产投资研究所所长虞晓芬

现在已出台的税收金融政策已对市场起到了一定作用，但这些政策只是控制楼市需求的，如营业税对短期投机者需求的打压和契税对高档商品房需求的打压，这都有利于对眼下不合理住宅供应结构的调整，增加普通住宅的供应。

接下去，增加土地供应方面等有进一步措施出台，这套组合拳完善了，宏观调控才能真正起到作用。

投资房产，该注意些什么

浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生

从中长期看，楼市有投资前景

中国的房地产市场起步时间不太长，这次调控只是对前一阶段房价过快增长、幅度过大作降温处理，是为了让市场更健康。当然，在这段调整期内，不排除涨幅下降和房价小幅回落。

短期投资客应退出市场

2年转让的时间门槛和利息成本的增加，可将短期投资客拒之门外。房价就算趋于稳定，再度上涨，涨幅也不会超过一位数，而税收成本、利益成本的增加，收益已不可观。长期投资还是得到鼓励的，投资普通住宅可免契税和营业税，但目前入市时机并不好，至少要等房价稳定下来再说。

别墅排屋和大户型公寓不宜投资

按照政策规定，1.0以下容积率、120平方米以上户型都是非普遍住宅的必备条件，这样，别墅排屋和120平方米以上的大户型公寓都是政策限制对象，投资前景不好。