律师解读购房合同示范文本 房屋到手更需谨慎

　　前面我们谈了购房者付款的有关问题，与之对应的是开发商的交房责任。示范合同的第八条和第九条就是专门规定交房的条款，其中第八条规定的是交房期限，第九条规定的是开发商逾期交房的违约责任，本文将就两条款中的有关问题进行讲解。此外，第十四条关于基础设施、公共配套建筑的规定，也与交房有关，在此一并予以说明。

　　交房条件

　　开发商将商品房交付购房者时，应当是合格的。如何判断房屋是否合格，作为一般购房者不具备这种能力，需要由专业机构来认定。各地关于房屋交付使用条件的规定不尽相同，合同中的交付使用条件根据各地的具体规定及名称来约定，示范合同第八条所列1-4就是一些地方的具体规定。从北京来看，一般是以开发商取得北京市建设工程竣工验收备案表作为交房条件，因此需要在第八条5的空白行中填写。

　　在笔者所接触的合同中，只见过一例不以北京市建设工程竣工验收备案表而是代之以四方验收作为交付条件。从购房者角度考虑，本人认为还是以开发商取得工程竣工验收备案表作为交房条件为好，原因在于：其一，备案表是工程质量监督管理部门对工程已通过竣工验收的法律文书，具有较高的权威性，且注明了备案的时间，便于购房者判断开发商的交房时间是否符合合同约定；其二，房屋交付使用除了四方验收合格外，还须取得规划、消防、环保、卫生等部门的认可，只有取得了上述部门签发的认可使用文件，才能交付使用，也才能办理竣工备案手续。北京已经出现了个别楼盘无法取得竣工备案表的情况。

　　延期交房事由

　　对于期房而言，房屋交付的时间往往在合同签订一定时间之后，短则几月，长则几年，而此期间会有不可知的因素会影响交房时间。示范合同第八条后半部分就是有关开发商延期交房事由款项，开发商开始在该款项上做文章，比如规定“特别恶劣的天气”、“为配合国家及北京市政策”等原因而导致交房延期亦作为免责事由。作为购房者，在签订该款项时，应注意以下问题：

　　第一，尽量限制开发商延期交房的免责事由。免责事由过多，使得开发商有很多漏洞可钻，随意找一个理由就可以冠冕堂皇地逾期交房。一般而言，除了第八条规定的不可抗力原因外，不能再增加其他事由。

　　第二，对免责事由进行明确界定。由于免责事由尚未发生且在签合同时无法预料，因此往往使用很原则的词(如不可抗力)来进行表述，这类词语的一个特点是具有很大的不确定性，而到规定事由发生时，对于规定事由是否为合同所规定的免责事由双方往往会发生争议。比如，就“非典”是否为不可抗力就有不同的观点。因此，购房者可以要求在合同中对免责事由予以明确的界定，比如约定不可抗力的范围。

　　第三，规定开发商的通知义务。如合同中规定了延期交房的免责事由，购房者应要求在合同中规定开发商的通知义务，即在免责事由发生之日起一定期限(具体期限由双方约定，不宜过长)内，开发商应将免责事由通知购房者，以便购房者核实。

　　基础设施和公共配套

　　示范合同第十四条是关于基础设施和公共配套建筑达到使用条件的时间以及在规定日期未达到使用条件的处理办法。基础设施主要是指与房屋建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施，公共配套建筑是指与房屋建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套建筑状况是购房人选择商品房的重要考虑因素，很多纠纷也是因此而起。作为购房者，在签订购房合同时，应注意以下问题：

　　1.明确规定须达到使用条件的基础设施、公共配套建筑的种类和时间。一般须规定的项目有水、电、气、热、通讯、有线电视、宽带网、车位。对于不同的项目，时间要求有所不同。如水、电应在入住时达到使用条件，热力可在采暖季到来前达到使用条件。同时，对于不同的楼盘，时间要求也应有所区别，如精装修房屋，在入住时绝大部分基础设施应达到使用条件。

　　2.未按规定时间达到使用条件的处理。建议购房者在合同中规定：“如在规定时间未达到使用条件，视同逾期交房，按合同第九条逾期交房的规则进行处理。”这样规定比较简洁，又较容易操作，同时对开发商有一定的约束力。

　　北京信杰律师事务所王是坪

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（京华时报）