徐明瑞：区域商业中心面临挑战

　　2007年9月1日起实施的《上海商业分级设置规范》对上海商业街市分类作了详细的定量定性的界定，分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业和街坊商业、专业街、新城商业中心五种类型，为商铺投资、立店选址提供了依据。

　　规划24个区域商业中心

　　随着城市中心区域不断扩大，会有更多的城市副中心出现。区域商业中心是在城市副中心发展中出现的稳定商业业态。

　　根据上海市的商业规划，到2010年，上海中心城区规划建设形成24个区域商业中心。其中包括"十五"期间规划建设的10个区域商业中心：老西门、打浦桥、虹桥、大柏树、曹家渡、提篮桥、彭浦、武宁新城、淞宝、上海莘城等；新建设形成14个区域商业中心：龙华、上海南站、田林-漕河泾、控江路、大宁、真北、真如、七宝、大华、外高桥、金桥、张江、川沙和三林等。

　　新设置的区域商业中心大多分布在中环线一带以及中外环线之间。

　　新的分级将促进商业发展的聚集--扩散趋势。投资大、获得成本高的区域商业中心将面临严峻挑战。

　　开发规模不宜过大过小

　　目前，商品业态呈现高档商品向市中心商业区聚集，而日常用品向居住区、街坊类商业街扩散的趋势。这使得区域商业中心的规模越来越小，商铺的租金收益下降。

　　区域商业中心发展的趋势是：多数会转变为较大规模的居住区商业，而少数会发展成市中心商业区。这样的趋势必然对区域商业中心的定位和业态提出更高要求。

　　目前很多位于区域商业中心的项目不管客观条件，上来就是10多万平方米，由于周边没有足够的人流消费作支撑，又没有便利的交通，而做社区配套的业态在超大的商业环境中是难以生存的。松江、南汇等均有此类项目存在。

　　开发商的区域商业中心价位与社区商业经营者的价位将是永远的矛盾。有些开发商只开发了5000、10000平方米就宣传自己是"区域商业中心"，实际上根本形成不了区域商业。由于定位不准，此类商业随时被真正的区域商业中心所替代，而只能降格为社区商业。

　　闵行区的巴比伦广场本是区域商业中心的房型格局，作为社区商业来用成本高又浪费，不上不下。

　　专业经营管理是关键

　　管理是区域商业中心发展的保证。

　　目前很多商业中心要么杂乱无序，要么惨淡经营。除了以上几个方面原因外，没有专业的经营团队是主要原因。

　　目前多数商业项目是由物业公司进行管理，并由物业公司派几个招商人员管理，由于物业公司的职责是管理物业，而商业地产物业管理是无法代替商业地产经营管理的。区域商业中心的管理需要商业地产的专业经营管理。

　　没有专业的经营管理将影响区域商业中心后期的业态调整。如果在区域商业中心中放入城市商业中心的大型商业业态，或者放入社区型的小型商业，都会遇到很大的经营风险，也无法确立区域商业中心的地位。

　　业态定位和功能分布的正确与否将直接影响商业中心的持续兴旺。如亚太盛汇先后多次重新规划，一直在旅游商场和社区商场中摇摆不定，5年中都在惨淡经营。

徐明瑞 上海申意汇商业投资管理有限公司董事总经理