二手房贷款早知道

　　

二手货交易早已不是什么新鲜事了，小到手机、各种藏品，大到汽车的二手交易均十分活跃，二手交易市场的兴起，为盘活个人资产，调剂余缺起到了非常重要的作用。日前，西安市出台的《西安市公有住房出售管理办法》（以下简称《办法》），使公有住房交易合法化。房屋作为家庭购置的大宗固定资产，难免出现资金困难问题，各家商业银行近期迅速推出了个人二手房贷款办法，以适应市场的需求。

据了解，西安市场上开办二手房贷款业务的有建行、工行、招商等多家商业银行，然而，作为一种新型住房贷款，如何向商业银行申办二手房贷款？许多市民并不十分了解，就此，记者采访了有关人士。

贷款对象和条件

“所谓二手房贷款，是指商业银行向在城镇住房二级市场购买各类型房产的自然人发放的个人购房贷款。”中国建设银行陕西省分行房地产信贷部的李勤昌先生向记者这样介绍，说到二手房贷款就不能不提二手房，二手房是指已经取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在住房二级市场上进行交易及流通，卖房人拥有完全处置权利的各类型房产，包括一般住宅商品房、商业用房、房改房、经济适用房等。

“由于人们收入结构多元化，加之人们在房屋地段、用途等因素上的不同需求，使房屋的交易出现了很大的市场，而二手房市场的出现对满足低收入和外来人口对住房的需求起到了非常大的作用，同时，这个市场也很广阔，这也是我行开办此项业务的原因之一。”招商银行西安分行个人银行部的杨勇先生这样表示。

那么，向商业银行申请二手房贷款需要具备什么条件呢？

据介绍，具有完全民事行为能力、在购买房产所在城镇有合法的居留身份的公民均可向商业银行申请办理二手房贷款。然而，仅具有这个条件还远远不够，申请人同时还需要有合法有效的二手房买卖合同、协议或意向书，最主要的是所购置的房产的产权明晰，可进入市场流通，建成年份不超过20年，且没有法律诉讼、非拆迁住宅。

另外，为控制贷款风险，贷款人需同意以所购置房产抵押或其他资产进行抵（质）押。根据商业银行发放贷款的情况来看，有稳定的经济收入、信用良好，有偿还贷款本息能力的申请人更容易获得贷款。

提交申请材料

商业银行受理二手房贷款必须对购买者、卖房者的资信、收入、产权等情况做详细了解，因此，买卖双方要向商业银行提交相关资料。

据李勤昌先生介绍，除买卖双方向商业银行提交“身份证件、婚姻状况证明”外，申请二手房贷款的买方还需向商业银行提供以下材料：与卖方签订的《购房意向书》、能证明借款人具有还款能力的资信证明材料（工资单、纳税单等）、所购买房产全部价款30％以上的自有资金证明、房产评估报告书等；而房屋出售方则需要向商业银行提供“《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、财产共有人同意将房屋出售的书面声明”等材料。

需要指出的是，拟交易房产是已售公有住房（即“房改房”），卖方需提供房管部门要求的房改房上市的核准文件。

如何办理贷款

贷款的申请人向商业银行提交申请贷款材料只是办理贷款的第一步，如果商业银行同意了贷款人的申请，则开始为申请人办理二手房贷款。

在买卖双方达成交易意向，签订《房屋买卖契约》后，由商业银行认可的评估机构对交易房产进行评估确认，同时，买方要在贷款行开立保证金账户，并将所购房产的预付款部分存入该账户，商业银行与借款人签订《借款合同》和担保合同，此后，买卖双方开始办理房产交易过户手续，买方为所购房屋办妥保险手续，最后，商业银行将发放的贷款及买方存入的保证金划入卖方在该行开立的储蓄账户。

需要指出的是，在办理贷款过程中所办理的抵押物保险、评估、抵押登记所产生的费用均由借款人承担。

贷款金额及年限

二手房贷款作为商业银行的新业务，在贷款金额、年限与一般商业性住房贷款还是有一些不同之处。

据李勤昌先生介绍，建设银行规定，二手房贷款的期限最长为20年，如果是商用房则控制在10年；贷款金额最高为所购住宅全部价款或评估价值（取低者）的70％（商业性用房为60％），但单笔贷款住房最高金额不得超过100万元（商用房不超过150万元）。

在利率方面，住房与商业用房所适用的利率是不同的，其中：住宅执行个人住房贷款的利率；商用房则执行同期法定贷款利率。

另外，据记者了解，针对个人住房贷款中买房人未及时还清一手按揭本息的情况，各商业银行也及时推出了“转按揭”业务，转按揭业务对未及时还清一手按揭贷款本息的贷款人提供了新的选择。（BJF05/谭杰）