5大玄机常在合同里订合同还须有板有眼

　　回顾过去一年，上海联业律师事务所马永健律师介绍，尤其在“3・15”房产投诉咨询集中阶段，纠纷矛盾主要集中在卖房人涨价或毁约，宁愿赔偿定金也不想卖房；今年“3・15”快到了，从目前部分的案例来看，房产纠纷主要集中买房人要求降价或退房，哪怕赔偿违约金也要“割尾求生”。今年房产纠纷体现五大新动向：一是退房，即买房人想方设法找理由退房；二是因变更小区平面布局引发的纠纷多；三是房屋装修质量问题明显增多；四是售后包租纠纷增多；五是因贷款办不出引发的纠纷增多。

　　在又一个“3・15”消费者权益日临近的日子，本期，我们选取了4个消费者购房后遇到不同麻烦导致纠纷的典型案例，请来上海联业律师事务所王展等几名房地产相关专业律师，对几则典型案例进行深入的剖析，为消费者今后的购房行为进行有的放矢的提醒。

　　认购阶段退房，请准备充分理由

　　2005年3月1日，赵先生与某房产开发公司就本市东绣路某处房屋签订了一份《认购书》，双方约定于2005年3月20日之前签订《商品房预售合同》；同日，赵先生向房产公司支付了定金人民币5万元。当赵先生依约前往订立《商品房预售合同》时，发现所认购房屋的房型与先前房产公司描述的情况相差太远，交房期限也比先前承诺的期限要晚半年，双方最终未签预售合同，赵先生要求返还定金被房产公司断然拒绝。无奈，赵先生向律师求助。尽管赵先生向律师指出签认购书时由于购房人数众多，房产公司没有向其提供该房屋建筑设计平面图及房型图等相关资料，也没有提供合同示范文本，所以没有留下证据，对拿回定金赵先生没抱多大希望。幸好律师通过多方取证获得相关有力证据，又在庭审中抓住对方的破绽，才争取到定金全额返还。

　　律师提醒

　　关注认购书的详细内容

　　买卖双方要慎签认购书，防止遭遇定金罚则。很多人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，简单认为“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，从而在签认购书时不是很小心仔细，总以为不签正式合同就没事。但是，认购书是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，其一般包括了房屋的位置、面积、价款、签署正式合同的期限、交房日期、定金等主要条款，如果买卖双方违反该认购书的约定或是拒绝按认购书确定的条件订立正式合同，则会产生违约责任。

　　赵先生之所以能胜诉，主要在于交房时间这一主要条款在认购书中未作出约定，又获得房产公司没向其提供房型图等重要证据，使法院相信双方未订立正式合同的原因在于主要条款协商不成，才支持了赵先生返还定金的诉请。

　　预售房屋模型图暗藏风险，购房人踩陷阱遇栽

　　2005年年初，王女士购买江浦路一预售房，根据售楼模型以及开发商的宣传，其欲购买的底层房屋正面有一大型中心绿地，环境幽雅，规划中的变电站在房屋右后侧，地下室系车库，房屋所处位置较好，王女士遂以每平方米7000多元的价格购下房屋。但是在交房后王女士吃惊地发现，变电站位置移到了房屋正面中心绿地的位置，地下车库却建起了增压水泵，噪音对王女士的居住环境产生了影响，而隔壁小区同类型房屋价值每平方米要低1000元左右，而且开发商事先均来告知购房者水泵具体位置。

　　为此，王女士找开发商交涉，质问为何擅自变更变电站位置而不通知业主，为何地下室安装水泵不事先告知业主。开发商解释，第一预售合同中附件四中“小区平面布局”虽然显示变电站在房屋右后侧，但同时标注了说明，“本图及模型上显示的物业管理楼、变电站、箱式变电站、门卫、车库、街坊总弄道路等仅为示意，不属于小区平面布局”，“如非甲方原因，因政府部门或市政、供电、环保、消防等配套部门原因造成小区平面布局变更，可作为甲方免责条件”，也就是说开发商和购房者并没有对变电站的位置作出明确约定，而且开发商可以就非自身原因造成的布局变更免责。第二，关于地下室设置水泵的情况没有法律强制性规定要将地下室的设施写入合同或告知业主，所以开发商不需要承担违约责任。

律师提醒

　　细致对待合同条款才不被动

　　买房人在购买房屋时要正确评估风险，开发商在用售楼模型和宣传资料吸引购房者的同时也为自己变更规划埋下了伏笔。

　　就预售合同附件四中小区平面布局图而言，合同设定这一条款的目的，就是为了防止开发商擅自变更平面布局给购房者带来损失，开发商在预售房屋时一般都已对小区平面布局作出规划和经过审批，如要变更规划须经规划部门同意并应依法通知购房者，而本案中开发商却特别就小区平面布局作出说明，有关变电站位置仅为示意，不属于小区平面布局，就已经为将来变更布局埋下伏笔。

　　如果王女士当时注意到这一条就应当意识到，开发商将来会对变电站的位置作出调整，从而应当重新考虑对该房屋的选择或者与开发商就自己关心的事项作出明确约定。显然，王女士在此是吃了亏的。另一方面，开发商对地下室安装水泵的事项没有告知购房者是有违诚信的，虽然合同中没有约定地下室的设施情况，但开发商应当明知地下水泵的设置对于购买底楼房屋的业主来说是重要和有影响的，作为开发商应当本着诚信原则告知购房者房屋的附属设施状况，如果本案中水泵的噪音超出法定范围，开发商仍需对购房者承担违约责任。作为王女士而言，当初应慎重对待合同条款，如果将地下室的设置明确约定进合同中去，就可掌握主动权。

　　2005年秋，李先生欲装修新房，与本市一大型建材超市下属装修公司达成协议，由该装修公司承担房屋的装修工程，工期至2005年12月底，所有装修材料业主均委托该装修公司在所属的建材超市内选购。

　　进入装修程序后，业主屡屡发现装修公司所用建材存在质量问题，诸如地板高低不平，房门关不上等问题，经交涉后装修公司曾请建材超市有关人员现场查看，由于装修公司与建材超市实属一家，导致质量问题并没能及时妥善解决。装修公司声称和业主之间的关系是“清包工”不包料，自己只是受业主委托在业主指定建材超市内采购业主指定的建材，发生建材质量问题应由业主出面与建材超市交涉，不属于装修公司责任范围。

　　此后装修公司在超过约定工期后仍然没有完工，更令业主没有想到的是装修公司突然告知业主装修已完成，并且在双方没有验收的情况下又自行撤场。业主十分不满，面临着工期延误和装修需要返工的双重损失。

　　业主在装修房屋时对于装修公司的选择十分重要，选择信誉好负责任的公司能省去许多麻烦，因此在确定装修公司前需多方考察慎重选择。

　　而选择委托装修的方式（清包工、包工包料）以及签订合同的细节尤其重要，本案中如果业主选择包工包料的方式则可就建材质量问题直接追索装修公司的责任，假如业主有时间有精力自行选购建材，那么选择清包工的方式可以节省一些装修费。业主应当注意在合同中确定工程预算和施工图，尽可能对装修要求和细节作出约定，在施工过程中如需发生施工变动或材料变动，双方应当进行现场签证，以备结算时对证。

　　合同中还应当约定延误工期的违约金和赔偿损失的计算方式。本案中装修公司不但延误工期，还丢下烂尾工程给业主造成了损失，业主可以依据合同追究该公司违约金。此外，对于该烂尾工程，业主可在保全相关证据的情况下另行聘请装修公司完成装修，并要求原装修公司赔偿该项损失。

　　“售后包租”须防范风险

　　2005年7月13日，徐小姐受某“售后包租，高额稳定回报”广告的吸引，与开发商就某国际广场商铺签订了《商品房购销合同》，合同约定商铺价款为人民币164万元，交房日期为2005年8月1日。

　　签署商铺购销合同的同时，根据开发商的要求，徐小姐与开发商的关联单位某中介公司签订《商铺租赁合同》，约定徐小姐委托该中介公司将所购买商铺出租，租期为两年，租赁期满可续租，租金标准明显高于周边楼盘的标准，前两年的租金直接冲抵房款。

　　后来，交房日期已逾近7个月，但该国际广场还不见完工的迹象，且部分工人已撤走，徐小姐一下子慌了。找开发商，开发商说他们只负责售楼；找中介公司，中介公司说等到交房后再谈出租的事。

　　律师提醒

　　买“售后包租”商铺防四大风险

　　所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。

　　“售后包租”暗藏法律风险，比如售价虚高、回报落空问题、资金挪用问题，另外还有经营风险等问题。

　　售后包租行为是一种合同行为，业主在投资之前，应当调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。在签约时，要将开发商、中介公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任。

　　最后，应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。开发商之所以推出“售后包租”的销售模式，主要是为了解决其资金困难。而现在采取的由中介公司等第三人承租或受托包租的方式，业主付清房款后，便与开发商没有任何法律关系，无论如何，开发商皆坐收渔利。因此，合同中应约定，一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。