限购令下假证横行 买房风险提示

　　各地的限购令一经发布，楼市的成交量便一夜骤降。不少被限购令拒之门外的购房者心有不甘，绞尽脑汁想办法规避限购令。除了之前假离婚、假结婚的招数，眼下还流行在已有产权证上除名再买房、外地人先买房落户再买二套、借子女或者父母的名义购房、以公司的名义买房……可谓是“上有政策，下有对策”。

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　　通过这些办法绕过限购令曲线购房可行吗?其中究竟隐藏着哪些风险?本报地产评论员搜寻了传说中一些规避限购令的方式，听听专家的风险警示。

　　怪相①通过假离婚、假结婚买二套房

　　市民刘先生看中了江宁九龙湖的一家楼盘，不想限购令一出，已有两套房的他没法再买了。刘先生就和妻子约定先去离婚，房产一人一套，恢复单身后，他们两人各自都有机会再购一套房了。除了这种假离婚外，还有人在网上发帖，求与有当地户口的人假结婚，婚后可以获得购房资格，成功购房之后马上离婚，付给对方5万元好处费。

　　风险警示

　　婚姻非儿戏小心赔了夫人又折兵

　　江苏高的律师事务所资深律师宋辉指出，法律上没有“假结婚、假离婚”的概念。结婚和离婚涉及到房产的购买和分割，环节复杂，难免会出现一些问题。现实生活中也出现为了购房而离婚，可是离婚后却没有复婚的情况，到时候没有分到房产的那方只能哑巴吃黄连。

　　而“假结婚”后购房，在离婚时容易出现财产分割的纠纷。法律规定婚后房产属于夫妻双方的共同房产，离婚时很可能因为一方或双方生变，使得财产分割时间过长或分割不清，一方可能会提出房产之外的财产分割要求，使得局面进一步复杂。

　　怪相②买房先签合同再过户

　　郭先生看中了琅小附近的一套学区房，和卖家谈妥了价格之后却遭遇了限购令。郭先生要先将自己的另外一套房子出售，才能再买这套学区房，卖家又不愿意等。于是，中介建议郭先生和卖家先签协议、付一定比例的首付，等郭先生符合购房条件了再过户、结清尾款。郭先生心里七上八下，总觉得不放心。

　　风险警示

　　当心房主毁约或者“一房二卖”

　　宋辉律师指出，由于郭先生要先卖掉一套房才能再买，导致他购入学区房的时间无法预计，顺利的话2个月，不顺利的话可能半年甚至更长。但双方签合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会受到诸多外界因素影响。首先由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，特别是房价并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方蒙受重大的损失。即使这份合同办理了公证手续，也不能避免风险的存在。另外，卖家还有可能将此房抵押或再次出售，“一房二卖”，此时买家就会面临非常被动的境地。

　　怪相③以父母或子女的名义购房

　　沈先生一家原本住单位的房改房，两年前又买了一套，去年底拿房时一看，68m2的面积比想象中小得多，沈先生郁闷了，决心以小换大。正好河西有个心仪的楼盘，不过已有两套房的他不能再买了。沈先生想想儿子还未满18周岁，自己的父母倒是只有一套住房，还可以再购。于是沈先生提出先以父母的名义买房，等他卖了一套之后再过户。

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　　须支付大笔税费还可能引发财产纠纷

　　华侨路房产交易中心的工作人员介绍，目前房产的认定是以家庭为单位，年满18周岁的子女可以独立买房。沈先生父母如果名下只有一套房产是可以再新购一套的，不过其父母年龄偏大，可能无法办理贷款。另外，房产所有人是谁，法律上只看产权证上的名字，如果以父母的名义来买，在兄弟姐妹多的大家庭可能会涉及到家庭财产的分割纠纷;如果以子女的名义来买，这套房产就属于子女，以后也无法反悔了。就算一切顺顺利利，沈先生今后过户时还要交一大笔税费，操作之前要先算算，这样折腾是否值得。

　　怪相④名为“赠与”，实则买卖

　　迈皋桥一家中介近日来了两个客户。这是一套房子的买卖双方，原本谈好的交易，突然遭遇了限购令。买方王女士家里已经有两套房子，而她又非常想买这套房，卖方陈先生提出可以签一个赠与合同，去房产交易中心过户时采取“赠与”的形式，私下再签一个交易合同。王女士想找中介咨询一下是否可行。

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　　要额外付22%的税费想一想，划不来

　　南京对于非直系亲属之间的赠与，除了按过户征收营业税和契税，还要收总价20%的个税以及2%的公证费。律师指出，虽然赠与、继承遗产等“被动买房”不在限购范围，但如果双方是想转移房产并获利，一旦出现纠纷，双方就要承担补税、罚款的责任，严重的甚至要承担刑责。

　　而且这样做还存在很大的交易风险。对买家来说，如何约定付款方式是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使已付定金，也对出售方没有约束力。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”由此看来，这样买房风险太大了!

　　怪相⑤以公司名义买房，“看上去很美”

　　目前，限购令对于企业购买房产，没有明确限制。专业炒房的高先生打起了如意算盘：“先到工商部门去注册一个公司，注册费不过几千元，然后以公司的名义买房，想买几套买几套。”而被限购的私营企业主刘先生更是心中窃喜，自己的公司是现成的，想以公司的名义买房方便得很。

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　　操作很麻烦，税费也很高

　　房管部门有关负责人表示，这个想法理论上不错，但是操作起来很麻烦，而且也很难赚到钱。

　　首先，开办一家公司需要注册费用，要有相应的办公场所、会计工资、申领发票。在南京注册一家公司，总费用少则几千，多则上万。第二，以公司名义购买房产，契税按3%征收。第三，如果真的买到了，将来需要转让，代价会更高昂。公司房产转卖时，除了要交营业税和印花税外，还要缴纳土地增值税，非常高昂。一套接近200万元的房产，如果出售则相应的土地增值税可能达到20多万元。

　　怪相⑥外地人先落户再买二套房

　　常州人徐先生在浦口有一套70㎡的两房，最近他想在市区给儿子再买一套，但是因为一家人户口都不在南京，又无法提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，所以被限购了。一位朋友给他出了个主意：“既然你在南京有套房子，就先把你和儿子的户口迁过来，这样你就能再买套房，你儿子成年了，还能再买两套房呢。”

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　　落户要符合户籍政策

　　徐先生这个办法是可行的。根据《南京市户籍准入登记暂行办法》规定，在南京市区购买成套商品住宅房(含二手房)60㎡以上，并实际居住生活，允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在南京落户，购房面积每递增20㎡可增办直系亲属1人落户。根据徐先生的情况，必须先把户口迁到南京之后，如果房产证上只有徐先生一人的名字，那么落户之后他可以再买一套。如果儿子户口也迁过来了，以他儿子的名义购房应属首套房。购房前，他可以携带身份证件，如名下有房产的，携带相关房产证件，去房地产交易中心开设的查询窗口，办理新购房资格证。

　　怪相⑦补齐一年个税，想用假证明瞒天过海

　　蒋小姐最近准备和老公在南京购买婚房，婚期已经确定，购置婚房迫在眉睫，但是两人都是非本地户口，且在宁工作时间未满一年，不符合在南京购买住宅的条件。

　　在看了几个楼盘之后，蒋小姐把自己的情况和售楼小姐介绍了一下。

　　有售楼小姐出了一个主意，让她请公司帮忙补齐一年的个税，要是公司不愿意，可以找朋友的公司，冒充其员工，补齐税款，也就几千块钱的事。据说，现在已有中介公司提供专门的办理服务，只要支付3000-1万元不等的费用就可协助全程搞掂。

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　　办假证明被查出来后患无穷

　　根据银行的规定，外地人申请贷款必须提供社保卡正反面复印件、南京社保明细单并盖上公章，如果是纳税证明则要核实到原件，再留存复印件。相关证明都要扫描留存，并做进档案。

　　江苏高的律师事务所资深律师宋辉指出，找中介办理假社保证明，这本身就是一种违法行为;其次，如果不是银行有“内奸”，这种假证明很容易就能查出来，到时中介不会出来承担责任，购房者不但会遭到银行的拒贷，还可能会被银行报给公安机关处理。

　　此外，蒋小姐找朋友公司帮忙补交社保也是一项极为复杂的工程，补交公司不但要提供蒋小姐补交期间的工资条，还要出具用工合同，一般公司都不愿意为一个从没在此间工作过的人员提供这样一份伪造的合同与工资证明，以免引起一系列不必要的麻烦。