外省市人来沪购房须知

　　外省市人来沪购房须知

　　近两年，随着上海经济的快速发展，楼市的日益成熟，越来越多的外省市人来上海购房。据统计，去年，外省市人购房占上海总数的五分之一。如何在上海买到称心如意的房子，如何在购房过程中保障自己的合法权益，是外省市购房者非常关心的问题。

　　外省市人来沪购房需带资料

　　1、身份证;

　　2、户口簿;

　　3、婚姻状况证明(未婚、已婚、离婚);

　　4、收入证明;

　　5、学历证明(非必需资料)。

　　合同条款简介

　　在签订预售合同之前，一般会签订《房屋认购书》，对“定金”或“订金”的处理方式进行约定。购房者应当清楚地了解购房合同的主要内容及定金的处理方式，在下“定金”之前要慎重而全面地考虑将会产生的结果，以保护自己的合法权益免受侵害。

　　目前，外省市购房者与开发商一般签订的是2000 版《上海市商品房预售合同》，现就几条重要的条款作个介绍，以供参考：

　　第一条有关预售房屋的基本情况。购房者应当要求开发商出示《预售许可证》原件，并仔细核对许可证编号与预售合同上填写的是否一致，许可销售的幢号是否包含自己所选购的房屋等。

　　第五条有关房屋暂测面积与实测面积产生误差时的约定。购房者既可以选择该条第一、二款的方式处理，也可按合同前面的“特别告知”中所列的《上海市房地产转让办法》第44条规定的“多退少不补”处理。根据《上海市预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法》的规定，预售合同必须载明房屋的建筑面积(即总面积)、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。开发商在签订预售合同时应向购房者提供“房屋建筑面积计算表”，交房时应向购房者提供“房屋建筑面积测算表”。共用部位分摊面积实测面积大于暂测面积，误差比大于0.8%的，购房者不承担超出部分房款;若小于0.8%的，开发商应退还超出0.8%部分的房款。套内建筑面积原则上以“按实结算”来处理，也可通过双方协商确定。如果双方未作约定，则按“多退少不补”原则处理。

　　第八条有关房屋的建筑设计。购房者可以要求开发商在房屋建筑设计及平面图上标示门开的方向、管道的位置、室内或者室外阳台、房梁的位置等，以便交房时有据可依。

　　第九条有关房屋的小区平面布局。在合同补充条款中，购房者可以与开发商约定将售楼广告或者楼书作为合同附件的组成部分，如果开发商不能履行楼书上的承诺则购房者有权要求赔偿或退房。

　　第十条有关房屋交付问题。《预售合同》示范文本提供了两种方案：大产证交房和许可证交房，也可由购房者与开发商协商形成第三种方案。究竟选择哪种方案交房，主要根据购房者自身情况来定。实践中，有的开发商将钥匙交给购房者时，还未获得《新建住宅交付许可证》，显属延期交付。只有当开发商办出大产证并为购房者办出小产证，才完成权利转移，形成法律上的完全交付。由于房屋是不动产，权利交付的时间节点将会影响到房屋风险的转移、房款支付期限等一系列问题，因此对于此条中交付方式的选择切莫大意。

　　第十一条中购房者需要注意的是“不可抗力”的范围，防止开发商将不可抗力扩大化，应明确界定不可抗力为“不可预见且不能避免并不能克服”的客观情况，三个条件必须同时具备，缺一不可。实践中有许多开发商通常把市政配套设施延期批准，建筑材料在运输过程中遭遇灾害天气而毁损，施工过程中遭遇重大技术难题一时无法攻克等认为是不可抗力，其实这些情况有的是开发商对办理有关手续的时间估计不够充分，有的是属于开发商与第三方之间的法律关系，还有的是开发商完全可以预见到的风险，并不属于不可抗力。

　　当然，在签约过程中，外地购房者由于对上海房地产市场的政策规定不甚了解，可能会遇到许多意想不到的问题，为了充分保障自己的合法权益，“购房请律师”也获得了许多外地购房者的认可。

　　贷款难度较大

　　外地人来沪购房，无法享受上海公积金贷款，因此只能向银行申请商业贷款。目前，上海各家银行对于外地人在沪购房申请贷款的操作有所差异，有的银行一概不予办理;有的银行可以办理，但需要提供外省市机关、企业、事业单位和社会团体等出具的收入证明;还有的银行仅为购买与其有合作关系的房地产开发公司的房屋办理贷款。申请商业贷款，一般一手房最多能贷到房款的80%，二手房最多能贷到房款的70%。外地人来沪购房之前，应做好无法获得贷款或者只能获得部分贷款的准备，以免因无法付款而构成违约，造成不必要的经济损失。

　　如果能够申请商业贷款，则外地购房者需准备如下材料：1、商品房预售/出售合同或者房地产买卖合同;2、房地产权证(只适用于二手房买卖);3、首期付款发票;4、借款申请书;5、身份证、户口簿;6、婚姻状况证明;7、收入证明。

　　当然，期间还可能会发生律师见证、律师陪同购房法律服务费、公证费、担保费、保险费，这当视具体情况而定。