律师称屋面使用权有章可循

郑先生在买下房子时，懵懵懂懂被开发商收取了每平方米400元的屋顶平台使用费；入住后一看，屋顶平台不但面积缩了水，而且建得奇形怪状难以使用。他憋着一肚子气，越想越困惑：这建筑的屋面到底该归谁所有呢？自己当初交了使用费，是不是已经当了冤大头啦？

　　·案情回放·

　　我的房子屋面不归我?

　　2004年11月30日，张先生经过仔细考察，决定购买某花园2楼的一套房屋，随即与开发商签订了商品房买卖合同及其补充协议。开发商在商品房买卖合同中约定，“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人”，同时开发商在补充协议中注明，将裙楼屋顶平台34.24平方米的使用权以每平方米400元的价格出售给张先生。2005年8月28日，张先生按照合同约定去接房，发现屋顶平台比约定面积少了10平方米之多，而且当初售楼小姐承诺的屋顶平台为四方形，现在却变成了异形，狭窄得只能过一个人。张先生本来想在屋顶平台种点花草作休息喝茶之用，眼下却根本无法使用。带着不解和郁闷，张先生决定就此问题咨询了律师。

　　·律师说法·

　　房屋屋面应归业主

　　近年来，开发商为了追求利润最大化，纷纷将屋顶平台和底楼近楼处绿化面积（即底楼花园）使用权出售给买房者，或单独出售，或包含在在房价之中。而部分消费者也往往乐意多花一点钱购得使用权。因此，许多形成了“顶天立地”的房屋价格比其他楼层房价更高的局面。

　　开发商出售屋顶平台和底楼花园存在涉嫌违法。在本案中，张先生可要求开发商退还购买屋顶平台的相应款项。理由如下：1、屋顶平台和外墙面属于整栋建筑不可分割的部分，其应当为该栋建筑物之各区分所有人（即该栋建筑物各业主）所共有。而屋顶平台和外墙面对整栋建筑有其特定用途，如果剥夺了购房者对它们的使用权，必将影响购买人对商品房的使用。因此，开发商在合同中概括约定房屋出售后屋面使用权仍归自己，是一个无效的约定。2、由于屋面使用权属于整栋建筑各业主共同所有，那么开发商把屋顶平台的使用权出售给张先生，自然就无效了。3、即使开发商关于屋面使用权的约定有效，但由于开发商在销售时关于屋顶平台的描述对张先生存在欺诈，张先生也能以此为由向法院起诉，主张撤销该补充协议。所以，不管补充协议被认定为无效还是被撤销，最终开发商都得退还张先生购买屋顶平台的款项。

　　·律师叮嘱·

　　屋面使用权有章可循

　　尽管现有法律对屋顶平台和底楼花园的使用权没有作直接规定，但还是有相关法律法规作间接规定的。如民法通则关于共同共有的规定、合同法的相关规定、城市规划法的相关规定等。总之，开发商和购房者应当遵循如下注意事项：

　　1、建筑物屋顶平台和的外墙面属于整栋建筑物建筑结构不可分割的部分，其应当为整栋建筑物各业主所共同共有；

　　2、屋顶平台和外墙面对整栋建筑有其特定用途，不可以在商品房买卖合同中概括约定其使用权归某一业主所有，更不可以概括约定在开发商已经出售商品房后仍归开发商所有；

　　3、底楼花园往往属于小区公共绿化，其应当为小区全体业主共有，开发商不能将底楼花园使用权单独出售；

　　4、开发商赠送屋顶平台和底楼花园使用权给某一业主，须经其他业主同意，并且该业主在使用屋顶平台和底楼花园的过程中，不得影响其原有使用功能：如屋顶平台不得搭建不符合要求的建筑，不得改变小区原有规划将底楼花园地面大面积做硬化处理等。