律师解答如何签订购房合同

在签订购房合同的具体条款之前，是有关双方当事人基本情况的填写。该部分内容往往不被当事人重视，而有些问题一般购房者又不很清楚，如以后发生纠纷，这些当初填写的内容往往会起重要的作用。本文采取问答的形式对购房合同填些时遇到的问题予以解答。

问题1：我所签合同中的出卖人不是广告宣传中的开发商，这是怎么回事？

出卖人即房屋的卖方，应是房屋的所有权人。而房地产属不动产，实行登记制度，必须以在登记部门登记的所有权人名义与买方签订合同。但与其他的商品买卖不同，房地产开发具有其特殊性，必须具备三大要素：开发资质、资金和土地。而很多企业不能同时具备这三大要素，因此通常是采取几家企业合作开发的形式。你所说的情况就是因为这种原因造成的。

问题2：我所签合同中的企业资质证书号是空白，会有什么问题吗？

我国对房地产开发企业实行资质管理制度，即一个企业要从事房地产开发，除了要具备企业法人营业执照外，还要具备相应的资质证书。建设部《房地产开发企业资质管理规定》根据注册资本、经营年限、往年业绩、人员构成等条件将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四四个等级。其中一级最高，四级最低。北京市建委又根据本地的实际情况在建设部规定条件的基础上作了更严格的规定。但在实际操作中，大量的房地产开发企业是项目公司，即专门为开发特定项目而设立的公司，在项目开发完成后，项目公司随之结束。从目前的管理来看，对于项目公司，往往没有资质证书，但开发本身是合法的。

问题3：在合同上的买方一栏，有的写夫妻双方的名字，有的写夫妻一方的名字，会有什么不同？

经常会有读者提出此类问题。这个问题的实质在于，如果合同上只写夫妻一方的名字，是否会影响另一方的权利？可以从以下两方面进行分析：第一，根据我国现行的婚姻法，在夫妻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定和一些特殊财产外，归夫妻共同所有，即属于共有财产。因此，即使合同上或房产证上只写一方的名字，不影响另一方对房屋的所有权。第二，房产又是一种特殊的财产———不动产，而不动产实行登记制度，所有权人应以登记为准。作为登记一方，对外可以不经过另一方而独自处理。

如果合同中写双方的名字，在办理产权证时，应提交结婚证和协议书，协议书中约定双方的所有权比例和持证的主体(即谁持房屋所有权证，谁持房屋共有权证)。

此外，如果共同购买房屋的各方之间不是夫妻关系，若合同中要写所有人的名字，则协议书还应进行公证。

问题4：可否以未成年人名义购买房产？

法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。

问题5：公司能否以个人名义购房？

经常看到一些小公司以老板的个人名义购买办公用房，之所以如此操作，往往是出于两方面的考虑：其一，契税上的考虑。我国对个人购买普通住宅实行契税减半的优惠政策，因此以个人名义购房，可以省去一半的契税；其二，贷款上的考虑。为了繁荣房地产市场，我国对个人购房贷款在利率、成数等方面实行一定的政策倾斜。以个人名义购房也比较容易获得贷款。而目前对于法人单位购房并无相应的政策规定，因此很多小公司以老板的个人名义购房来绕过政策上的障碍。

问题6：合同中写法定代表人、地址、电话、邮编等有无意义？

与旧版本相比，新的合同范本中增加了法定代表人、地址、电话、邮编等内容的填写，这些内容并不是可有可无的，而是有着一定的法律意义。商品房买卖合同往往是一个长期合同，在合同的履行过程中，有很多通知和文书的送达，而送达与否会带来不同的法律后果，有时甚至是决定性的。如合同中没有明确双方的联系方式，双方很容易对是否送达产生纠纷。

签订购房合同作为一个技术性问题，双方一定不能忽视相关内容的填写。如有关内容发生变化时，应及时地以合同规定的形式通知对方，最好是有对方的书面确认，以免发生不必要的纠纷。北京信杰律师事务所王是坪

( 京华时报)