宣传册不具法律效力 律师支招规避购房陷阱

日前，刘先生打进本报热线诉苦，他于去年底在城东购买了一套期房，按照开发商的宣传，他购买的住房所在小区游泳池、地下车库、网球场等配套设施齐全，且环境优美动人……然而，当今年7月刘先生走进该小区才发现，小区内根本没有游泳池和地下停车场，且过道两边都被开发商规划成了车位，和宣传单上的说法相差甚远。

据中国消费者协会公布数据显示，目前商品房的消费投诉，居十大消维权投诉热点之首。这些投诉中，虚假广告又占了相当大的比例。


■点穴：宣传册不具法律效力


成都泰合泰律师事务所熊律师分析说，刘先生这样案例是合同成立前的广告宣传与合同的履行的实际情况不符所产生的争议。就房产广告宣传而言，主要涉及了两方面的法律：一是广告法，一般情况下，与合同责任也就是与民事责任没有直接的关系，这是第一方面法律的问题；二是合同法，如果广告宣传中，一些内容是直接体现在合同中的，那么这就会对合同的订立产生重大影响，就会产生合同责任问题。


“签订合同在法律上要求有两个步骤，也就是我们经常讲的邀约和承诺。”熊律师解释说，邀约这是指当事人一方，向他方提出订立合同的要求或者建议；承诺是受邀约人同意邀约。邀约一经承诺，合同就正式成立。一般来说，广告宣传在法律上人们把它叫做邀约邀请，邀约邀请又称引诱性邀约，这是指一方邀请对方向自己发出签订合同的邀约，卖方邀请买方之后自己就变成了邀约方，卖方发出邀约邀请之后，买方提出邀约，卖方这时就成为了承诺方。邀请本身一般不产生合同责任。


消费者在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物的模型等等，基本属于邀约邀请的这种方式，只要是不写到合同中，很难要求卖方对此承担合同责任。


■提醒：应将宣传条款写进合同


成都合泰律师事务所的何律师提醒消费者，在购买房屋时，应该将开发商的宣传条款写进合同。


何律师说，消费者在签约时往往有一个思维的误区，认为广告宣传是白纸黑字写着，就是落实在书面上的东西。往往宣传广告也是以一种书面形式表现的，所以很多买方就把邀约邀请误认为是一种具有法律意义的邀约。实物模型，买方也把它认为就是合同内容，实物模型表现的楼层高度是多少，绿化面积是多大，模型中还有很多配套设施等等，往往做得都非常漂亮。那么买方就把这个误认为是合同中的内容，所以就把邀约邀请误认为是履行合同的依据，或者是把广告宣传误认为是合同附件，把它误认为是合同当然的组成部分。然而，消费者其实不知道这些宣传不具法律效力，对开发商来说是没有法律约束力的。


何律师提醒消费者，购买房屋时，绿化问题、配套设施等广告宣传的内容应该写入到合同中。“一旦将这些写进合同，它们就成为了合同的条款和合同的内容，那么卖方就必须兑现，如果不兑现就要承担违约的责任。”何律师说。