新政调控下，购房者如何处理退房问题

新政调控下，购房者如何处理退房问题
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主持人：随着国十条出台以后，银行利率调整，造成深圳市场上出现了很多的退房事件，据我们了解，律师也接到很多这样的咨询电话。下面请颜宇丹律师聊一聊，现在市场情况具体怎么样，他们的退房主要是什么原因？
颜宇丹：因为国家房贷政策变化，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。更为严厉的“国十条”规定，哪怕购买的是第一套房，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。我最近写了几篇博客，关于“国十条”可能会误伤到一些刚性需求者，也不排除这种可能性。
比如说二套房，我收到很多咨询，之前能贷到6成，现在按政策只贷到5成，他们买的都是金额较高的房子，一套都是几百万，少贷一成就是几十万，超过他的预计之外。而且考虑到房价下跌的因素，由于本身是炒房，跟刚性需求不一样房价的涨和跌对刚性需求者的影响不是很大，然而炒房者看到房价下跌，就会收手、出货，这部分人退房的可能性比较大。还有贷不到款的这一部分人，我所指的是被误伤的部分刚性需求者，由于种种原因，在当地没有缴足一年的社保，没有预料国家出台这个政策，有的交了定金，有的甚至把首期款都监管在银行了，现在出现政策“一刀切”，贷款批不下来，这部分人群就被卡住了。
记者：我有一个问题，你总结社保这一块卡住，还有没有其他类型？
颜宇丹：一个是购买90平米以上首套房的，还有二套房甚至三套房，三套房根本不批了，二套房的贷款额度有变。90平米以上的贷款额度受阻，还有一个是二套房的认定出现变化，现在是认房不认贷，这些人也被卡住了。
主持人：新政后，你最近一共接到了多少退房电话？
颜宇丹：一般一天就是十几、二十个，这两天稍微少一点，因为之前是刚刚收到这个消息的时候，这两天正在交涉处理，政策从本月14日到现在已经很多天了。
主持人：如果不能一次性补齐房款的话是否定金就会被没收？
颜宇丹：我接到一个咨询电话，有一个投资客购买了第五套房，担心房价下跌想不要这套房了，这种情况不承担违约责任还是很难的。异地户口在深圳工作并且是首次置业者因贷款不批退房的还可以援引《合同法》的“情势变更”原则，如果因为客观情况发生重大变化，重大变化是不可预见的，非不可抗力，非商业性风险，如果在这样的情况下要求一方继续履行合同明显不公平，也无法履行合同，由法官或者仲裁员决定是变更还是解除合同。但这种情况没有详细的法律依据规定可依照，只是原则性的条款，法官和仲裁员有自由裁量权，不可预见、谁没有想到对异地置业者那么大的打击，原来一百万可以贷到八十万，现在一分钱贷不到就很难办，需要进一步举证说明，如果是首套置业是要在深圳长期居住下去的情况，法官根据案件的实际情况来裁决，如果是这种情况运用这一条提供一些证明材料的话，法官会也许会按“情势变更”来判决解除合同买方不承担违约责任。
主持人：一般这种情况下违约，定金很难拿回来了？基本上被没收？
颜宇丹：这要分一手房还是二手房，一手房好解决，国家有明确的法律依据，根据最高法院的审理商品房的司法解释，其中有一条是关于贷款的。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以解除合同双方互不承担违约责任，这一条比较明确，国家政策变动就是可不归则于双方的原因，一手房比较好处理。我接到过这样的电话，开发商承诺可以贷到8成，现在银行只能贷到7成了，开发商愿意免息贴1成借给购房者。
记者：有这样的开发商吗？
颜宇丹：有，我接到的电话就有。原来深圳还有零首付，后来国家要求必须付2成，原来零首付时就开发商把2成借给消费者，一年之内免息还给开发商，后来国家严禁这种行为。现在开发商如果愿意借1成也就可以弥补购房者从银行少贷到的成数。但是二手房交易中没有哪个卖方会同意向买方贴贷不到的款，而且还免息借给买方。
记者：我补充问一下按揭贷款贷不下来的，房价下跌不想买的是两类，咨询当中哪一块更大？
颜宇丹：去法院参加诉讼买方肯定不会承认是因房价下跌而违约，肯定会找一些理由。
主持人：还有一个是深圳二手房买卖20%违约金的问题，有些写的是定金和违约金之间的选择，有的直接约定违约就是20%的违约金。
颜宇丹：我后天要在宝安法院开一个关于二手房纠纷的庭，是关于违约金20%的争议，那是卖方违约，一房二卖。我们进行了财产保全，申请法院对卖方的房产进行了查封。涉案房产合同价是一百多万，算下来违约金是二十万。各个法院的判定不同，我的当事人之前很担心，如果房价下跌，我们去年春节前立案，春节前房价上升，说明是买方有损失，20%的违约金法院会支持的可能性比较大。国家调控政策从1月份开始了，市场观望了一段时间又报复性反弹，只要有过买房经历的人都有刻骨铭心的体会，房价受国家政策影响一时冷一时热，冰火两重天的情况太明显了，我们起诉时房价是在上升的，现在房价如果下跌了，买方因卖方违约不卖的损失就减小，对方有可能会主张违约金过高而要求减少。
为了减少卖方因房价下跌造成的损失，现在如果买方没有能力补齐贷不到的款，需要及时聘请律师向卖方发出书面解约通知，这样就不再承担通知以后房价下跌给卖方造成的损失。还有很多都是口头通知，去年我接触到有一个案例，开发商多次电话通知买方来办理入伙手续，买方看到2008年时房价正在下跌，就以质量问题为借口拖着不入伙，双方合同有约定的，多少天卖方迟延交房，买方就有解除权。买方后来就抓住这个卖方迟延交房的借口要求解除合同，法院判决支持了买方。因为卖方难以举证是按期通知过买方入伙，所以要注意收集和保留证据。

网友：我和卖方签订的合同里约定如果贷款不能7折优惠，此合同就自动作废。现在我买的这套房按新政策批不下来7折优惠了，我能要求退房吗？
颜宇丹：你们的合同约定了贷款7折优惠，否则自动作废，这个表述不专业，应该是如果贷款不能享受7折优惠，买方有合同解除权并不承担违约责任。如果已经决定不要这个房子，马上向卖方发份律师函，后面交涉也好，或者起诉到法院也好，起码前期工作要做好。
主持人：我们从网友那里了解一些事情，买卖中交了首期款，但房贷贷不下来，首期款可能退回吗？
颜宇丹：刚才我说了，违约金纠纷的情况下，起诉这一方可以在诉讼中申请财产保全，对对方的财产进行保全，查封房产，保证判决的执行，所以卖方有可能向法院申请冻结买方已交的首期款。财产保全还可以查封房产，查封房产也不是贴封条不能住，而是法院去国土局交一份财产保全的裁定，或执行的通知，查封期间这套房子不能出售。
主持人：还有另外一个问题，一个买房人买第三套房，但前面的两套房没有银行房贷的，他以为可以首套房贷款，如果按揭不成全额付款，房子是两百多万，定金和首期款交了六十万，结果现在完全不能贷，必须要把剩下的一百多万补齐，他肯定要退房，六十万要作为定金直接没收吗？
颜宇丹：看六十万约定是不是定金，昨天我也接到这样的情况，他以为是首期款结果后来才看清当时约定的是定金。
网友：定金和损失有区别？
颜宇丹：在房价上涨的时候，最多出现的一房二卖现象，卖方给买方造成的损失可能还不止20%。在《合同法》里面也有规定，就是预期利益，一方违约造成合同没有履行，需要赔偿合同能够履行给买方带来的利益。前几年国土房管局的二手房买卖合同示范文本，关于违约金这一条在房价上涨或下跌的时候不利于赔偿，违约条款约定的是除定金罚则以外不再追究其他责任，如果有这条规定，上涨的时候一房二卖了，返还只有两倍定金。现在的这一版二手房买卖合同示范文本已经改进了，去掉了不再追究其它责任这一句，还有定金或百分之多少的违约金的选择性条款，只要没有约定不再追究其他责任，可以要求赔偿房价上涨或者下跌的部分。
主持人：中国银行的二套房是1.1倍，但有0.7的优惠，这怎么样？比如说前期的贷款，中国银行对存量房也提高利率。
颜宇丹：和银行签定了合同，双方法律关系就成立，必须按照合同约定执行，但银行与购房者签订的借款合同中往往也约定银行利率是根据国家政策调整执行的，所以执行的时候根据国家公布的利率标准变化可能就不是签订借款合同时的利率了。这一点在承诺函中是没有的。银行的承诺函也是合同的一种形式，包括买卖交易过程中意向书、认购书，这些名称没有叫合同，也是合同的书面形式，合同有两种形式，一种口头，一种书面，这些书面的东西签订的时候都要看清楚内容，一旦签了字就要承担法律责任的。
网友：4月5日之前出承诺书，当时打7折了，现在中行说存量房，按照原来的0.85折，我没有正式签订国土局二手房的正式合同，能不能解除？
颜宇丹：你签的不是三方合同，而是双方合同，只有买卖双方受合同约束。
网友：如果签订国土局的二手房就不能解除了？
颜宇丹：没有过户之前都可以履行合同解除权。
主持人：网友提出这样的问题，中介承诺打多少优惠。后来买家退房，双方协商没收定金，但中介反过来说收取一定的佣金，这时候要交佣金吗？
颜宇丹：没有签订正式的二手房合同之前，中介收取了不超过佣金20%的必要费用，而不是佣金。深圳市国土房管局公布的二手房预约买卖居间合同比较正规，是三方合同，关于中介的权利和义务专门作为居间服务的一部分章节，里面就有约定，如果签了本合同，就是预约买卖居间合同，居间方收取不超过应交佣金不超过20%的必要费用，如果一方原因没有签订正式的二手房买卖合同，居间方应向守约方返还必要费用后，要求违约方赔偿。如果因居间方过错或违约，致买卖双方求能签订《二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。如果已经签订了正式的二手房买卖合同，如果不是中介的原因导致未能实际完成过户的，佣金不退回，本来是佣金3%买卖双方各承担1.5%，现在一般卖方实收价都是买方来负担佣金，守约方负担了佣金后可以追究违约方的法律责任。
主持人：中介也说不收3%，是买卖双方的佣金要买家一个人出，这是协商退房的时候附了一条，除了定金以外，买方要承担佣金，买家说佣金能不能不出？
颜宇丹：关键看他签的合同，现在很多中介提供给买卖双方签订的不是示范文本，示范文本约定得比较详细，到底是卖方原因还是买方原因，或者是居间方原因。
主持人：因为政策原因，买卖双方解除合约，这也判违约吗？中介没有说收取3%，只是额外收取一部分费用。买家说了，当时中介说可以打多少折，贷多少款，说中介已经承诺了没有给他们兑现。
颜宇丹：你说中介存在过错。
主持人：中介存在过错，能不能完全不付佣金。
颜宇丹：但现在没有办法举证中介存在过错。现在是国家政策出现变化，深圳示范文本上面有一个，因不可抗力无法继续履行合同可以退佣金，现在国家政策有变不属于不可抗力，但我个人认为可以参照使用的。按情势变更，居间方应该退还买卖双方所支付的必要费用。
主持人：请颜律师给购房者一些建议，如何规避购房风险？
颜宇丹：第一、购房之后很多人都说签订合同时来不及看合同条款，中介在旁边催着签，无法一目十行的看完，如果是专业人士就知道哪个地方容易出现争议，包括违约金等等。在购买前律师有陪购业务，买方有买方的利益，卖方有卖方的利益，把利益维护了就不容易出现纠纷了。包括出现二、三十万的定金，以为是首期款，最后原来是定金，这就很被动了，如果存在国家政策变动又贷不到款非常被动。第二、交易过程中一定要形成书面证据，如果对方不签收通知等函件，或者不按合同约定时间履行合同义务，那么就向对方发一个催办函，用邮政快件形式寄去，上面有日期注明内容，说明已经发出过书面通知。第三，发生了纠纷以后当事人自行处理没有那么专业，最好聘请法律专业人士，我接到很多咨询电话，当事人咨询来咨询去自己也讲不清楚。首先看合同怎么约定，合同条款的内容前后都是有关联关系的，包括补充条款，还有签订其他的书面材料都是证据，如果发生纠纷最好聘请法律专业人士处理，当事人自己往往把握得不好。