新政策下退房有高招　看看哪些条件下可以退房

新政策下退房有高招　看看哪些条件下可以退房
来源：现在金报 2010年05月20日 大家小家房产网-宁波地产门户　
　被称为史上最严厉的楼市调控政策已经实施了一个多月，受其影响，宁波楼市从“见房就抢”变为“持币观望”，成交量出现明显的下降。最近，房价将要下跌二到三成的传言开始蔓延，购房者坐不住了，有一部分人甚至选择了退房。这些退房者中，有付不出首付“被”退房的，也有怕房价下跌“要”退房，还有看别人退自己也“跟”着退房的。业内人士提醒大家，目前宁波房价依然坚挺，短期内也不会有大幅下降的趋势，如果是买来自住，没必要盲目退房。
　　付不出首付“被”退房
　金先生在江东区已经有了一套房子。今年4月份，他想再购入一套大一点的房，于是以银行按揭的方式与江北某新开楼盘签订了购房合同，总房价为200万元，首期支付30%的房款60万元。为了筹到这笔钱，金先生想尽办法、东拼西凑，好不容易凑够了数。
　　结果没多少天，楼市调控政策出台，规定贷款购买二套房，首付比例不得低于50%，也就是说，金先生还要付40万元。金先生实在是筹不到这么多钱了，仔细考虑后打算解除合同。但开发商不同意，要求他继续履行合同，如果违约，就要金先生支付违约金。
　　记者调查了解到，楼市调控政策出台后，因无力支付首付或按揭办不出而提出退房的，占到了总退房者的大多数。近日，江东法院还受理了宁波因楼市调控退房的第一案：两位宁波市民在调控政策出台后买房办不出按揭，以“政策是不可抗力”为由，将卖方和中介公司告上法庭，要求退还20万元定金。
　　●现象分析：某专业房产网站近日就退房问题专门进行了一项投票，其中在“如果你退房，可能的原因是什么”的选项中，参加投票的2231人中，有644人选择了“无力支付首付，银行按揭批不下来”，占28.87%；同样有644人选择“政策出台了，想观望一下市场”；有441人选择了“开发商的霸王条款”，占18.56%。
　　怕房价下跌“要”退房
　　从全国来看，北京、上海等地，有不少炒房客因为房价预期而退房。不过，宁波有不少刚性需求者也有退房的打算。
　　胡女士属于改善型购房者，4月底，她定下了一套望春一处新开楼盘的房子。虽然当时政策已经出台，但胡女士觉得该买的还是要买。付了定金之后，身边的人都开始笑她，说她选错了买房时机，而最近楼价要降二到三成的传言又不绝于耳，胡女士突然意识到自己买亏了，找开发商退房。开发商不肯让步，于是她找到律师，准备给开发商发律师函。
　　何先生一直和父母住在一起，4月初看中了鄞州中心区的一套房子，当时付了房东5万元定金。刚定了房政策就出来了，接下来何先生不时听到房价可能要降的消息，让他提心吊胆。“我是普通的工薪阶层，买房的钱都是省吃俭用省下来的，像我们这样的人在房价上亏不起的，大不了我再和父母住一起。”现在，何先生已经在四处打听如何退房了。
　　●现象分析：据21世纪不动产的统计数据显示，调控政策出台后连续三周，宁波二手房成交量比调控新政前一周有80%左右的跌幅。分析人士指出，目前宁波还未出现大规模的退房潮，但不少人的心态已经发生了变化，业主主动让出议价空间，挂牌价格亦有所松动，买家违约、退房开始频频出现。但从最近的成交价格来看，成交均价依然坚挺。
　　看大家都退“跟”着退房
　　池先生今年4月看中了江北一楼盘的房子，先期交付了10万元定金。政策出台后，池先生从网上了解到，很多买了该小区楼盘的业主都打算退房。“网上很多人都说房价要跌，在召集人一起去退房，说人多力量大。其实我知道，这些人很多都是买房用来投资的，而我是买来自住的。”
　　一开始池先生并没有去退房，但听旁人说得多了，也不免有些心慌。不久他看到几个人通过关系把定金退回来了，就更坐不住了。“别人能退，我也能退吧。”带着这样的念头，池先生也投身到退房大军中去了。
　　●现象分析：短短一个月时间，市场就从“见房就抢”变成“持币观望”，而且退房现象也越来越多。一位不愿透露姓名的房产公司工作人员告诉记者，政策出台后，售楼中心已经接到十几个要求退房的电话，“还有3名客户直接找上门来要求退房。”他说，客户要求退房的理由都是首付提高后凑不到钱，或者是银行按揭批不下来。“其实大家都知道，这些都是场面上的话，真正退房的理由无非是房价可能会跌，怕买亏了。”
　　业内人士认为，购房者如果是自住，没必要盲目跟风退房，房价大幅下跌的可能性毕竟不是特别大
律师说法
　　以楼市调控为由，难退房
　　究竟哪种情况下才可以退房呢？记者采访了浙江众信、和义等律师事务所的律师，罗列出以下几条购成退房的条件：
　　根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同；
　　在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房者有权退房；
　　由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房者就可以要求退房；
　　如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房者因此而不能取得公积金贷款，购房者就可以要求退房；
　　另外，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%、房屋存在严重质量问题等情况下，购房者也可以退房。
　　楼市政策调整不属于不可抗力范畴，以“无力支付首付”、“银行按揭批不下来”、“房价可能下跌”为由退房，很可能不会成功。