房贷新政剑指高房价 7折利率优惠或一去不复返

进入4月份，四家国有银行已下调购买首套房的贷款利率优惠幅度，银行按揭贷款呈现日益收紧态势。4月1日，继中行、招行之后，工行、农行、建行正式执行新的房贷政策，降低首套房的贷款利率优惠幅度或提高首付比例，有的银行已取消了7折优惠。从首套房利率的变化，不难看出决策层控制高房价与流动性的综合思路。

　　记者从工行获悉，自2010年3月29日起，工行就已经开始执行相关政策。而原本符合三项规定便可享受7折利率优惠的日子已经一去不复返。

　　建行其首付比例30%至40%者享受利率优惠最高为7.5折；而要享受7折贷款利率首付为4成。不仅仅在类似北京的一线城市如此，连二线城市也开始进入首套房贷收紧状态。

　　商业银行首套房贷收紧“暗合”政府的楼市宏观调控步伐。面对高房价与宽松的流动性，继2009年12月底中央密集出台一系列房地产调控政策后，中央再出“国11条”进一步调控楼市。“国11条”中表示要加大差别化信贷政策执行力度，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理。从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。但最新的数据说明，前期的相关政策目前依然没有体现出应有效力，抑或效力已经明显减退。3月末，京沪深三地的成交量再次大涨，尤其是北京出现了量价齐升的火爆局面。

　　对于首套房贷利率优惠政策收紧，有分析认为，银行的房贷利率调整有“一石二鸟”的作用：一是打压高房价，二是收紧流动性。

　　2009年信贷政策过度宽松致使商业银行的资本充足率与拨备明显下降。资本充足率低于12%的银行在增多。而从银行自身情况分析，由于其近期利息收入有所下降，而资金成本压力逐步抬高，由此也形成其缩减利率优惠的动因之一。

　　作为银行收入的主要来源之一，利率的提高必将拓展银行在此方面的盈利空间。此外，银行此举以配合国家稳定房地产市场政策的需求格外明显。

　　从已经出台的房地产调控手段可以看出，中央政府已经对房地产展开了新一轮全面而严厉的调控，不但已经使用了税收、土地、金融等政策调控手段，而且调控具有很明确的针对性及目的性：严厉打击投资投机购房炒房，打击开发商囤地闲地，遏止房价上涨。特别是在去年年底召开的中央经济工作会议上，中央不但提出要增加普通商品住房供给，而且不再提及房地产作为国民经济支柱产业的提法，也不再强调通过刺激房地产业来促进经济增长，说明政府的思路开始改变，强化了房地产的消费属性和民生保障属性，不再过于依赖房地产业来刺激经济增长。

　　国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房的购房贷款首付为40%，且不再有改善性住房等内容。加上重启金融调控对房地产业的自动调控尤其是对房地产企业融资的影响，说明调控变得更严厉。

　　分析人士指出，政府陆续推出的多项措施再度表明了监管层对抑制房价过快上涨的态度。而此次银行调整利率政策也将会对房地产市场形成影响。建行副行长朱小黄表示，去年人民银行在个人住房贷款上实施了7折的优惠政策，今年在整个经济环境改变情况下，建行也调整了利率差别化的程度，希望能够比较平滑地从7折的优惠政策慢慢调整到建行收益比较合适的利差水平上。

　　作为传统优势业务，去年建行房贷余额为8000多亿元，在同业中并不是第一。而且，建行个人贷款抵押率超过了52%，首付比例70%以上都超过三成，并重点支持居民的首套房和改善性的住房需求，能有效防控风险。

　　建行称，今年对于政府已经限期退出房地产市场的78家非地产主业的央企，建行将不会新增授信。今后将对不计成本竞拍“地王”、圈地不建的开发商也不予贷款。

　　人们从已经出台的房地产调控手段不难看出，中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。

　　有银行相关负责人表示，近期市场利率一直呈走高的趋势，包括贴现利率、银行贷款利率以及民间借贷利率。在市场利率走高的趋势下，首套住房贷款利率必然随着市场利率的提升而水涨船高。加上每年各银行贷款都有一定信贷额度，房贷占用较大信贷额度，所以各家银行年初都有所控制。尤其在国家不断调整相关房产政策时，银行自然要收紧相关政策。

　　从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。