政策变动退房不属于不可抗力 退房需法院判决

2010年4月，“史上最牛的房地产调控政策”纷纷横空而出，而楼市也在第一时间做出了敏感的反应：投资客抛售、购房者观望、土地成交萧条、新房成交量下挫……“红五月”因新政推进而不再。

　　记者注意到，四月房贷新政频出，五月楼市跟着政策晴雨表就开始“变脸”，新政“后遗症”开始显现——

　　比如，一些在政策前凑足首付买下房子的外地人，有些是自由职业，却面临交不出纳税证明就得退房或者全款买下的问题。

　　比如，有改善性需求的买房人，在“认房又认贷”的政策下，改善住房突然提高了门槛。

　　比如，有三套以上房产的家庭，新政前可以首付两成买房，新政出台后，必须全款买下，否则退房，抑制了投资需求。

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　　合同已备案 退房需法院判决

　　“无论房价大涨还是大跌，都对楼市不利。”北京市建委有关负责人告诉记者。而该负责人没有说出的是，对楼市不利的背后，是对购房者的不利，不论是炒房客还是真正有住房需求的人都是如此。目前看来，新政出台后导致一些已签合同的购房者无力支付房款，他们面临着一系列法律上的问题。

　　退房以不同阶段来区分办理的难易程度。最简单的是只交付了定金，还未签购房合同，可以直接找到开发商协商。记者了解到，销售部门通常不接受退房，尤其是以降价为理由。但4月中旬以来，房贷新政变幻无常，也有开发商表示由于银行不放贷等情况之下，有商量的余地。

　　复杂一些的情况是，消费者签订了购房合同，这表示同时已经在房地产交易管理网进行了网签，退房就必须要出示由开发商盖章的终止合同审批表，亲自到房管局办理。多位开发商表示，目前在北京已经网签的房子，一旦遇到退房都等着法院去判决，“这也是目前很难看到网站上有集中退房的原因。”潘石屹分析说。

　　而对于退房中出现的法律问题，北京市炜衡律师事务所律师庄清忠解释认为，在房贷政策改变的情况下，开发商有义务通知消费者提高购房资金，同时准备好相关资料向银行申报。但一般情况下开发商在与消费者签订买卖合同时已经通过补充协议的方式另行做了约定，可以约定如贷款办不下来，可选择一次性付款或是退房，有了这样的约定，消费者就不会因为贷款未获批而交纳违约金。

　　法律界对于政策变动是否构成不可抗力一直存在较大争议。庄清忠认为是否认定房贷政策变动也可以进行约定。按照《合同法》规定，政策变动不属于不可抗力的范畴，但是买卖双方可以按照民事进行约定，把其作为不可抗因素之一。

　　如果因为降价向开发商提出退房，法律是认定消费者单方面的原因，开发商不同意退款，定金是无法拿回的。