退房支招 7大理由不可抗拒

楼市持续低迷，打价格战逐渐成为不少楼盘推动销售的选择。特价房、买房送车、买房送物业费等各种促销手段，频频见诸各楼盘广告之中。这些做法对尚未出手的购房者自然是利好消息，但对那些近几年在楼价高位入市的购房者，却意味着资产的损失。在此背景下，退房成为这部分购房者减亏止损的手段之一。近日，不少读者致电本报，询问退房的相关程序，法律专家指出，在不同的购房阶段，退房程序也各有不同。

阶段1订金阶段　　

案例：张先生看到最近有些项目降价幅度不小，想给孩子买一套60多平方米的房子。销售员介绍说可以先交1万元订金选房，等开盘后签约订金可抵2万元购房款。张先生想问，如果交了订金，一旦有更便宜的项目开盘，是否可以退房？订金还能不能收回？

为了提高意向购房者的签约，开发商往往会在正式开盘前设置一个认购期，要求购房者在认购期中交纳一定数额的订金(定金或认购金)，待正式签约时折到房款之中。对于已经交纳订金，但还没有签订正式《商品房预售合同》的购房者可以参照以下程序退房：

首先，如果购房者已向开发商支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何其他关于订金用途的约定，这种情况购房者都可直接向开发商或其代理人要回所交款项。

其次，在以往的房屋买卖中，开发商所售项目有《预/销售许可证》或产权证，并且购房者与开发商有专门约定，那么购房者所交款项即为定金。如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订购房合同，所交款项一般不退。法律专家认为从法理上讲，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但在具体法律条款上，《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。所以律师提醒购房者，在交纳订金时应与开发商约定，一旦最终未能签订购房合同，应将订金退还，以确保自己的权益。

阶段2签约阶段

案例：目前一些项目推出了无理由退房的销售策略，读者吉女士在京城西南某项目定购了一套房，并签了购房合同。但吉女士近来刚换了工作，单位在东四环，考虑到如果住在西南，今后的时间成本太高，打算退房。因此吉女士想知道签约后该如何退房？

像吉女士的情况就属于买卖双方已做了预售登记，但房屋还未交付使用。一般而言，这一阶段一方想退房，首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表述出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。吉女士购房前开发商已经推出无理由退房政策，属于双方已有约定，退房只需根据约定程序处理即可。

如果属于开发商方面违约，且违约情形符合法律规定的退房条件时，主张退房的购房者，应当以书面形式通知开发商。购房合同自退房通知到达时解除。开发商有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

阶段3收房阶段

案例：卫先生和刘女士终于等到了自己的婚房，在装修时他们才发现套内面积比合同约定的少了近2平方米，而且墙面的平整度也不合格。夫妻俩要求开发商赔偿，但开发商一直拖着，不给答复。卫先生想问这种情况是否可以退房？退房的损失怎么计算？

这一阶段是指在房屋竣工、开发商交房后，购房者办理了入住手续，并交纳政府部门应收的税费（契税、公共维修基金等）之后，但房屋产权证还没有办理下来之前，购房者要求退房的情况。该阶段与上文所述第二个阶段的退房协议内容基本一致，此外还涉及到物业费、装修损失、税费、搬离时间等问题。

如属于开发商违约，购房者的装修损失应经过房地产评估机构评估，确定损失金额。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，开发商代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。