户型变更 要补交面积差价款？

案例回顾：吴先生在昆明呈贡买了套89 平方米的房子，按照合同约定，将于今年年底交付业主使用。

　　房子目前已成为准现房，前段时间吴先生去施工现场发现，自己所购买的房子，多了个类似洗衣间的功能区。“不仅是我一家，所购买这栋楼 1-18 层，都额外增加了一个洗衣间。我目测了一下，大概有 2个多平方米，不算墙体厚度。”吴先生告诉记者，多了个洗衣间就属于户型设计变更，置业顾问并没有及时告知业主。等了快 2 年时间，现在退房是不可能，但要接受这套房子，面积肯定要增加，可能需要对增加的面积补交购房款。

　　记者随后咨询了售楼部，一位售楼员解释说：“多出的洗衣间面积是赠送的，不会另算面积，购房者不必担心。”但对售楼员的这种说法，吴先生心存疑虑，因为合同中没有有关洗衣间面积的约定。吴先生咨询律师：若是户型变更，开发商是否算违约？遇到这种“强加”给购房者面积的情况，应该咋办？

　　律师分析：设计变更可要求开发商赔偿云南凌云律师事务所耿国平认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》中买受人所购商品房的基本情况，通常其房屋平面图应当在附件 1 中体现。如果开发商交付的房屋户型、构造与该图不一致（无论户型变更出发点是好或坏），开发商应就户型变更承担相应的违约责任。耿律师建议吴先生，可以依据“设计变更”来维权。据此，吴先生有两种选择，退房或者不退房。

　　如果退房，依照吴先生的合同约定，开发商须在买受人提出退房要求之日起30 天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。

　　如果吴先生不退房，接受该变更，可要求开发商进行赔偿。凡涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸等规划、设计发生变更，购房者可依据合同主张由变更所带来的损害，并以此要求赔偿，或恢复原状，或支付一定比例的违约金。但因为吴先生的合同中没有相关约定，而且这种变更实际上对他的居住没有造成损害，所以他以此要求开发商赔偿违约金成功的可能性较小。

　　在吴先生继续履行合同的前提下，如果开发商的“赠送”承诺兑现不了，因为合同中没有有关“赠送面积”的约定，只能依据合同“面积误差比绝对值在 3%以内（含3%），据实结算房价款，面积误差比绝对值超过 3%时，可选择退房”。针对吴先生的情况，面积误差比约为 2.25%（2 平方米/89 平方米伊100%=2.25%），因此多出的面积吴先生需承担差价款。

　　律师提醒：设计变更提前在合同中约定本案的实质是开发商改变户型设计引起的面积增加。根据《商品房销售管理办法》的规定，如果吴先生不能接受该户型设计变更，有权在法定期限内解除合同并依法追究开发商的违约责任；如果不希望解除合同，只能接受户型变更以及由此引起的房价款的变更。

　　因此，云南凌云律师事务所耿国平提醒消费者，在签订房屋买卖合同时，根据个人的实际需要，可以与开发商进行协商，要求增加合同条款，对因设计变更、施工等情形而导致的房屋面积增减时双方的权利义务进行特别约定。比如可以约定如果改变户型结构，消费者可以选择解除合同或者继续履行合同并追究开发商的违约责任。如果消费者不能承受因面积增加带来的经济压力，针对房屋面积可能发生的增加，可以约定类似的条款：如果实际面积大于合同约定面积的，房价款由出卖人承担，所有权归买受人所有。通过合同条款的具体约定从而达到避免纠纷的发生，即使发生纠纷也可以适用有利于己方的合同条款。