什么是房屋典当?房屋典当和抵押有什么区别?

房屋的出典、承典俗称房屋典当，实质上，典和当是有着很大区别的。

“当”属于质权，和抵押权同属担保物权。而“典”属于用益物权。《担保法》颁布实施前，我国长期实行广义的抵押权，把质权也归入抵押权。但自从《担保法》颁布实施后，质权已明确为动产质押，不易再与房屋典当混淆。且典权是一种权利，而典当则兼有行为的含义，能更为确切地反映房屋出典和承典双方的这种关系。再则，无论是民间还是业内人士，都习惯于将这种关系称之为典当。

房屋典权是房地产他项权利的一种，但是从上世纪50年代末以后，民间的典权已较为少见。在物权法的立法中，梁慧星稿物权法草案建议稿为典权设了专章。

由于自上世纪50年代以后，无论在内地还是我国台湾地区，典权的设定都已非常稀少，一些学者因而主张不再设立典权。但是，我国典权制度的存在有其特殊的历史原因。近几年来，也有少量的房屋典权逐步产生，在对这些为数不多的典权进行权属登记时，已经出现了一些问题，也还有少数历史遗留的典权问题有待解决。

在我国，房屋典当已有很长的历史，唐代的法律己确认了土地的典、买制度。建国初至50年代末，房屋典当较为盛行，当时政府管理部门是以“官契”的方式来确认这种典当关系的。而后，由于土地所有权制度的改变、房地产管理法等法律的实施，新的权属登记制度的建立，在典权的管理中已有一些问题需要明确，其中，主要是与典权有关的几个法律问题。

1、典权的优先权问题。典权是以使用和收益为内容的物权，与抵押权同属物权中的限制物权。按民法原理，典权和抵押权都应当优于债权，同样地具有追及效力和优先权。就典权的性质来看，承典的房屋同时作为出典人归还典金的保证，使典权兼有担保物权的一些特点。但现行的法律只对抵押权的优先权作出了规定，而对典权的优先权则未加规定。如果出现出典人有多个债权人或出典房屋被查封时，典权人的这种权利还没有直接的规定来予以保证。

2、土地使用权是否同时典当问题。建设部权届登记管理办法规定了房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则‘在房产抵押时，

房屋所有权虽并不转移，但有关的法律和规定已明确了房产抵押时土地使用权同时抵押。作出这样的规定是为了避免在现行管理体制下，房屋所有权和土地使用权被人为地剥离。

设定典权的目的主要是取得房屋的使用权，这在表面上与房屋租赁类似。但房屋承租人并不取得土地使用权，在租赁期满后也不会涉及土地使用权问题。因而，对典权设定时应否包括土地使用权是应当明确的。否则，易于引起争议。如典期届满后出典人不回赎，经过一定的时间，法院有可能将房屋判归承典人所有。此时则可能出现对土地使用权的争议。我国法律法规对此虽无明文规定，但是从房地产管理法、担保法对于房屋所有权和房产抵押的规定来看，设定房屋典权时应包括土地使用权。

3、是否要规定典期的最长期限。通常，房屋典期一般为数年，一般说来无需对典期进行限制。旧中国民法曾对典期进行限制，即典期最长不得超过30年，目的是防止有人以典当为名掩盖房屋买卖行为。现在，除了同样的原因外，还涉及到土地使用权问题，即至少应当规定典期不得超出该房屋所占用土地的使用权的年限。

4、典权可否用来担保。典权人由于各种原因，会将典权用作担保。典权作为一种权利，包括了约定期限内使用房屋的权利及期限届满时索还典金的权利。如不准用于担保，显然有损典权人的利益；如允许，典权只是一种权利而非房屋，按担保法规定，典权抵押应属于权利质押。而且，并不是所有权利都可以质押，而是应当“依法”。这就有两个问题：一是应通过立法明确典权作为可质押的权利；二是在实际工作中解决如何登记或备案的问题。

5、典权的生效日期。设立典权，当事人应当订立合同。按合同法规定：依法成立的合同，自成立时生效。合同法同时规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房屋所有权和抵押权的登记都已由法律直接规定；而对典权的设定，房地产管理法以及在此之前的私有房屋管理条例均未提及，直到建设部颁发权属登记管理办法，才对典权登记作出了直接的规定。如按新合同法的规定，这一办法的立法层次还应更高一点，且应当明确典权的生效日期。此外，与房产抵押权类似的一个问题是权利的存续期限。典权和抵押权同作为房地产他项权利，只能因一定的法律行为而消灭，不存在典期届满典权即告消灭的问题。最高人民法院对于典期届满后房屋出典人长期不回赎的处理意见，就是以承认典权有效为前提，但如果能在立法中直接进行规定，则可以减少实际工作中的许多麻烦。

6、设定典权时是否可以附绝卖条款。有些出典人与承典人在合同中约定，在典期届满后，如出典人不回赎，房屋即归承典人所有，俗称绝卖。由于典价一般均低于房价，附这类条款易于损害出典人的利益。为此，我国台湾地区的立法规定，对典期不满15年的典房合同不准附绝卖条款。

当前房地产市场空前活跃，流通渠道比较畅通。即便典期届满、出典人无力回赎房屋，出典人也很容易找到买方而以卖房款来归还典金，而不易受绝卖条款的制约。从另一方面来看，附绝卖条款的典房合同典价也较高，并不一定就是违反公平的原则。最高人民法院在处理典权问题的司法解释中，对虽然没有订立绝卖条款但超过典期较长的典权，也是采用类似绝卖的方法来处理。

因而，是否附绝卖条款，还是由当事人自己选择为好，这也比较符合契约自由的原则。政府可以不予干预。

房屋典权和抵押权虽同属房地产他项权利，且典权兼有担保物权的一些特点，但两者的区别是十分明显的。

抵押权属于担保物权，设定抵押权的目的是为了保证债的履行，抵押权人并不占有抵押的房地产。

而典权属于用益物权，设定典权的目的是为了使用出典人的房屋及土地。承典的房屋虽然也同时能作为出典人归还典金的保证，使典权具有担保物权的一些特点，但就其设定典权的目的来看，是属于用益物权。