购房纠纷三大解决预案（下篇）

　　　　仲裁和诉讼是购房者与开发商自由协商未果后，可以选择的法律解决途径，二者最终裁决的法律效力相同，而且具有排他性，即选择了仲裁便不能再选诉讼，反之也相同。普通购房者对于仲裁和诉讼的区别与适用情况一般都不清楚，选择时盲目性很强。那么到底哪种方式更合适呢？

　　■纠纷解决预案之二

　　仲裁解决

　　房地产纠纷仲裁主要是指当公民之间、法人之间、公民与法人之间，在房地产所有权、使用权、买卖、租赁和拆迁等方面发生纠纷，经过协商不能解决时，请求房地产仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定作出仲裁的活动。

　　■纠纷解决预案之三

　　诉讼解决

　　房地产纠纷的诉讼解决，是指人民法院在房屋纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加，解决房地产纠纷的一种方式。诉讼分为民事诉讼和行政诉讼两种，实行两审终审制。

　　★仲裁诉讼只能二选一

　　仲裁和诉讼都是纠纷解决方式，但是两种方式不能都选。我国实行“或裁或审”原则，即一旦合同双方当事人在合同中约定了有效的仲裁条款，则除非双方协议废止，否则有关合同的纠纷必须通过仲裁方式来解决，不能再就同一纠纷到法院起诉。反之亦然，双方如果选择以诉讼方式解决可能出现的纠纷，则除非在纠纷提交法院审理前双方达成仲裁协议，否则有关合同的纠纷应当采用诉讼方式解决。

　　仲裁通过仲裁委员会来进行，诉讼通过法院来进行，仲裁裁决和法院判决都具有法律约束力，当事人应该遵照执行。因为，根据我国《仲裁法》、《民事诉讼法》的相关规定，生效的仲裁裁决与生效的民事判决法律效力等同。当事人应当履行仲裁裁决，一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方可以直接向人民法院申请执行该仲裁裁决，受申请的人民法院应当执行。

　　★仲裁诉讼优缺点比较

　　仲裁委员会是一个民间机构，而法院是国家司法审判机关。

　　依据《仲裁法》的规定，仲裁委员会的仲裁员多是各专业领域的专家，具备较高的专业造诣和执业操守。如果当事人双方约定由一名仲裁员来裁决纠纷，则可由当事人双方来共同选定该仲裁员；如果当事人双方约定由三名仲裁员来裁决纠纷，可以各自选定一名，第三名也就是首席仲裁员，可以双方共同选定或委托仲裁委员会指定。

　　自主选择仲裁员，减少了当事人对裁决公平、公正性的疑虑，有利于裁决结果被当事人接受及得到执行。另外，仲裁不是强制业务，因此在开庭审理时仲裁员大多态度谦和，当事人双方可以有充分陈述意见的时间和机会。

　　仲裁一般不公开审理，有利于保护当事人的秘密和荣誉。

　　仲裁结案较快，实行“一裁终结”制，即仲裁委员会一旦作出裁决就是最终裁决，自作出裁决之日起产生法律效力，因此仲裁时间相对较短。

　　采访中，律师普遍推荐购房人在合同中选择仲裁。

　　法院则是政府部门，作为国家司法审判机关，具有权威性，经常承办某一类案件的法官在审判时具有很高的职业敏感。

　　由于房产纠纷，必须在房屋所在地法院进行审理，而原、被告无权选择审判员，因此当事人有时会心存疑虑。

　　另外，诉讼实行“两审终局”制，即如果当事人对一审法院的判决不满意，则还可以到高一级法院上诉，进行二审，二审法院的判决才是终局的，对双方当事人产生法律约束力。依据我国法律的有关规定，普通程序的案件，法院一审的审限是6个月，如果一方当事人不服提出上诉的话，则二审的审限为3个月，一般情况下，一个房地产案件如果在法院审理，形成生效判决的时间可能会需要9个月左右。

　　★仲裁诉讼费用比较

　　诉讼费用比仲裁费低很多。仲裁收费包括受理费和处理费用，以争议金额为准进行计算，申请人请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。比如争议金额为20万元，那费用为受理费7550元，处理费5000元，总计12550元。