选择装修房需知

　　装修过的二手房经过使用，气味、装修材料对人体危害不再是主要问题。

　　多数房龄在两年以上，不存在全额征收“营业税问题，这样可以相对降低购房成本;许多全装修房和同一社区的毛坯房价格相差无几。

　　根据自己喜好选择适合风格，特别是地板材质和色彩是否喜欢，卫生间、厨房间的设备、墙体、地面材质是否称心如意，因为上述装修变更的成本会很大。房间整体色彩的搭配是否协调，选择了满意风格后，也就不用“大兴土木了。装修年限要了解清楚、业主平日是否做了保养，特别是地板保养直接关系到整体效果和装修价值。

　　一般居住二年以上，若有房屋质量问题，应已暴露。在挑选二手房时，应通过仔细检查或通过询问房主、周围的住户来了解房屋状况。

　　5招鉴别装修二手房

　　二手房装修存在很多“猫腻，消费者如果不做鉴别，就很容易被装修所累。如何来鉴别装修二手房呢?

　　1、为洗手间做闭水试验

　　要注意厨房、卫生间以及阳台设计，厨房间烟道是不是密封，煤气管道是否曾被前业主改装等。要更改旧式蹲便器则须更改下水管。

　　闭水试验：堵住地漏，在洗手间放5厘米水，到楼下检查，观察24小时，如果漏水，须重做防水处理。

　　2、揭开地板隐藏的秘密。

　　地板是可能受损严重但易被忽视处，客厅、餐厅木质地板因桌椅磨擦，或硬物撞击，极易出现划痕、裂缝。空气潮湿或者过于干燥处，还易变形、开裂。

　　部分卖家挂牌前，会对地板进行简单打蜡处理，更换部分撬起、开裂地板，很难看出毛病。

　　3、认真检查水、电路，计算改造预算。

　　二手房地面防水、水路及暖气管线往往布局不合理。原有水路及暖气管线要看是否锈蚀、老化，要预算更换不合格管路。如要更改暖气位置，须经物业或房管所同意。

　　旧房子上水管可能是镀锌管，镀锌管已被建设部明令禁止使用。

　　水路检查：管路是不是合理、连接是不是紧密、有无跑冒滴漏、有无违章拆移。

　　提醒：

　　由于经过房东或者开发商装修,电路、水路都已经被掩盖起来,日后发生故障,或是想做修改,对内部的电路走势、管道的布置都熟悉,才能免得危险与麻烦,因此,建议消费者在购买二手房时,一定要向房东索要房屋电路、水路示意图.

　　4、分时、分天气检查墙面和门窗。

　　房屋在使用5到8年后，就会出现墙面开裂、起泡、掉皮等问题，上家会采用简单方法来掩盖。买家要当心那些刚刚粉刷过墙面的房子，选择天气比较潮湿、下雨天来看房，最容易发现问题。

　　门窗使用久了，会缝隙过大、开关不顺利、推拉滑动时扭劲等，鉴别时要对多次开关，选择雨天之后看房，看窗台是否漏水。

　　5、避免家具、电器影响鉴别结果。

　　面对漂亮家具、新潮电器的“诱惑，买家千万不可贪心，要注意是否挡住地板、墙面问题的摆设,另外,这也是商讨房价的又一个关键。

　　提醒：

　　家具、家电坏了该如何维修,是否还在保修期内,购买凭证、发票是必不可少的,因此,购买配有家具、家电的二手房时,要向房东咨询清楚是否还在保修期内,并同时索要购买凭证和发票,以免去日后的麻烦.

　　二手房装修价明白算

　　装修过的二手房，其价格常常高于毛坯房。包含在房价内的装修价格是否合理呢?这常常让购房者难以判断，一不小心，就可能花掉不少冤枉钱。购房者应当依据以下原则来估算装修价格，才能不吃亏。

　　首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格。这是因为建材的价格波动性很大，有的材料短时间就可能跌价大半，购房者应当以现在的价格为基准考核建材价格，不然，还不如买毛坯房自己装修更合算。当然，要准确估算装修价格比较困难，购房者可以按照欲购房屋的现有装修水平，多到几家装修公司询问目前装修的价格，以此为参考，基本可以估算出大致的价格。

　　其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10%，第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。

　　通过上述方法，购房者可以大致估算出装修价格，然后将其从房屋总价中剔除，再与同类型的毛坯房进行比价，很容易看出该套房价的高低。

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