商品房买卖合同承诺书撤销权纠纷案例（一）

　　朱亚娟、蒋淑媛商品房买卖合同承诺书撤销权纠纷一案

　　[2006]沈民(2)房终字第212号

　　上诉人(原审被告)：朱亚娟，女，1968年5月11日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市东陵区凤凰大街99号。

　　上诉人(原审被告)：蒋淑媛，女，1954年3月17日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市东陵区凤凰大街99号。

　　委托代理人：王屹，胡明哲，辽宁法意衡平律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告):沈阳华新国际城市发展有限公司,住所地沈阳市东陵区桃仙镇荒山子村.

　　法定代表人: 卢铿,该公司董事长.

　　委托代理人:李振革，辽宁法信律师事务所律师。

　　被上诉人(原审第三人):沈阳华新国际实业有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街219号

　　法定代表人:郑郭碧兰,该公司董事长.

　　委托代理人:刘宏，辽宁同方律师事务所律师。

　　原审被告：孙新军，女，1965年12月10日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市东陵区凤凰大街99号。

　　原审被告：张静，女，1967年9月23日出生，汉族。住址：沈阳市东陵区凤凰大街99号。

　　原审被告：国俊华，男，1963年5月28日出生，汉族。住址：沈阳市东陵区凤凰大街99号。

　　原审被告：胡乃虎，男，1962年8月10日出生，汉族。住址：沈阳市东陵区凤凰大街99号。

　　原审被告：柳臣，男，1962年9月24日出生，汉族。住址：沈阳市东陵区凤凰大街99号。

　　上诉人朱亚娟、蒋淑媛因商品房买卖合同承诺书撤销权纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院(2005)东民二房初字第238号民事判决，向本院提出上诉，本院于2006年1月4日立案，依法由民二庭审判员董菁担任审判长，与审判员王志福、代理审判员李方晨共同组成合议庭，由王志福主审，于2006年3月7日开庭公开进行了审理，上诉人朱亚娟、蒋淑媛及委托代理人王屹、胡明哲，被上诉人沈阳华新国际城市发展有限公司的委托代理人李振革，被上诉人沈阳华新国际实业有限公司的委托代理人刘宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：原、被告双方于2003年10月8日签订商品房买卖合同一份，合同约定原告将坐落于沈阳市东陵区凤凰大街99号锦绣山庄B10单元房屋出售给被告，建筑面积377.22平方米，总价款2,827,452元，交付期限为2003年10月30日前，原告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，被告不能在规定的期限内取得房地产权证书的，原告按已付房款的1%向被告支付违约金。合同签订后，原告按期将房屋交付被告入住使用。双方在履行合同过程中，因房地产权证书、房屋质量问题发生争议未达成协议。2004年8月9日晚21时许，锦绣山庄部分业主将从上海回沈的原告法定代表人卢铿从桃仙机场下飞机后拽到前来接机的辽AH7550别克车上，将司机拽下来，将卢铿挟持到锦绣山庄，第三人发现后，即向当地公安机关报案。卢铿在未经过董事会通过的情况下就该房屋产权证书、房屋质量问题进行交涉，与朱亚娟、蒋淑媛等19人于2004年8月10日4时许签订承诺书，做出承诺:1、所购房屋的土地使用证、房屋产权证等项手续应于本文件做出之日起一年内办理完毕。如沈阳华新国际城市发展有限公司不能如约办理产权手续等事项，各业主有权将房屋退还给沈阳华新国际城市发展有限公司，沈阳华新国际城市发展有限公司向各业主返还房款并承担总房款30%的违约金，由沈阳华新国际实业有限公司向被承诺人承担连带保证责任。2、在上述产权手续未能办理之前，由沈阳华新国际城市发展有限公司代替各业主承担偿还银行贷款本金以及偿还贷款本金之日至产权办理完毕之日的利息的义务，此项由沈阳华新国际实业有限公司向被承诺人承担连带保证责任。在上述产权手续办理完毕后，锦绣山庄业主承诺向沈阳华新国际城市发展有限公司归还上述贷款本金和利息。3、沈阳华新国际城市发展有限公司应于本文件做出之日起三个月内完成房屋质量维修工作，并达到国家质量验收标准，对现有房屋存在严重质量问题的相应的给予赔偿。如不能按期完成及达标，应向各业主承担违约金，每逾期一天按总房款的千分之一计算，此项由沈阳华新国际实业有限公司向被承诺人承担连带保证责任。4、在本文件做出之日起七个工作日内，沈阳华新国际城市发展有限公司协助已交全款的业主补办完毕银行按揭手续。5、修改原合同十九条，如出现纠纷双方协商不成时，应向人民法院起诉。6、本文件作为原商品房买卖合同的附件，具有同等效力。如对原合同修改或不同之处以本文件为准。7、沈阳华新国际实业有限公司作为沈阳华新国际城市发展有限公司的股东，在本协议事项未能解决之前不能转让股权，如此期间沈阳华新国际实业有限公司转让股权，各业主有权退房给沈阳华新国际城市发展有限公司，并由沈阳华新国际实业有限公司向被承诺人承担返还房款义务，同时承担总房款30%的违约金。承诺书签字盖章后，原告法定代表人卢铿于2004年8月10日5时许被警察接到机场派出所。为此，原告以该承诺书是在此种紧迫的情况下，违背真实意思，权利义务极不对等，显失公平的情况下签订的，诉至法院，要求撤销原、被告之间签订的承诺书，由被告承担本案诉讼费用。

　　原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按合同约定履行。在合同履行过程中，因房地产权证书、房屋质量问题发生争议，未达成协议。原告于2004年8月10日四时许与被告朱亚娟、蒋淑媛等19人之间签订了承诺书，该承诺书是在原告法定代表人卢铿受到挟持的特殊环境下，违背真实意思表示所做出的显失公平的承诺，其权利义务不对等，不是在平等自愿的基础上达成的，该承诺书的来源违反了国家有关的法律规定，应予撤销。由于事发时有当地公安机关的立案及书证的记载，本院对原告陈述的案件事实应予以认定。原告要求撤销承诺书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告以原告变更诉讼请求已经超过诉讼时效其撤销权已消灭的抗辩，因原告已于2005年8月9日向本院起诉行使撤销权，对这一抗辩不予支持。原审法院判决如下：撤销原告沈阳华新国际城市发展有限公司、第三人沈阳华新国际实业有限公司于2004年8月10日与被告朱亚娟、蒋淑媛签订的承诺书。案件受理费人民币1000元，由被告承担。

　　宣判后，朱亚娟、蒋淑媛不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回沈阳华新国际城市发展有限公司的诉讼请求。其上诉理由是：1、原审法院审理程序违法。沈阳华新国际城市发展有限公司的起诉已超过诉讼时效;变更诉讼请求超过举证期限，原审法院未重新指定举证期限。2、原审法院认定事实错误。原审判决认定卢铿受到挟持、胁迫证据不足，所签订的承诺书系双方真实的意思表示，内容也不显失公平。3、原审法院适用法律错误。

　　沈阳华新国际城市有限发展公司辩称，1、其向原审法院起诉的时间为2005年8月9日，不存在超过诉讼时效的事实;2、其变更诉讼请求未超过举证期限;3、承诺书确系卢铿在被挟持、胁迫的情况下，违背真实意思做出的显失公平的承诺，应予以撤销，请求驳回上诉，维持原判。

　　沈阳华新国际实业有限公司辩称，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明，2003年10月8日，沈阳华新国际城市发展有限公司(以下简称华新国际城市发展公司)与朱亚娟、蒋淑媛签订商品房买卖合同一份，约定朱亚娟、蒋淑媛购买华新国际城市发展公司开发的位于沈阳市东陵区凤凰大街99号锦绣山庄B10单元房屋，建筑面积377.22平方米，总价款2,827,452元，交付期限为2003年10月30日前;华新国际城市发展公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任朱亚娟、蒋淑媛不能在规定的期限内取得房地产权证书的，华新国际城市发展公司按已付房款的10%向朱亚娟、蒋淑媛支付违约金。在履行过程中，由于华新国际城市发展公司拖欠土地出让金而未能在约定的期限内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，业主未能按约定的时间办理房屋产权证，就此问题及房屋所存在的质量问题，部分业主与华新国际城市发展公司产生纠纷。2004年8月9日晚，华新国际城市发展公司的法定代表人卢铿在沈阳桃仙机场下飞机后，即被部分业主以要求卢铿对上述问题予以解决为由，将卢铿强行带回锦绣山庄的物业管理办公室，朱亚娟、蒋淑媛等19名业主要求卢铿对上述问题进行解决。华新国际实业公司工作人员以该公司及华新国际城市发展公司董事长卢铿被锦绣山庄部分业主从机场挟持而拨打110报警电话报警，沈阳桃仙机场公安派出所接警后派出警员出警，始终在双方的谈判现场，因未发生刑事治安案件，公安机关未采取任何措施，也未对该事件做出处理结论。再此情况下，卢铿本人并代表华新国际城市发展公司及华新国际实业公司与19名业主于次日凌晨4时许分别签订了承诺书，约定华新国际城市发展公司承诺对朱亚娟、蒋淑媛所购买房屋的土地使用证、房屋产权证等项手续应于本文件做出之日起一年内办理完毕，如不能如约办理产权手续等项，各业主有权退房，华新国际城市发展公司向各业主返还房款，并承担总房款30%的违约金，此项由沈阳华新国际实业有限公司(以下简称华新国际实业公司)承担连带担保责任;在上述产权手续未能办理前，由华新国际城市发展公司代替各业主承担偿还银行贷款本金及偿还贷款本金之日至上述产权手续办理完毕之日的利息的义务，此项由华新国际实业公司承担连带担保责任;在上述产权手续办理完毕后，业主承诺向华新国际城市发展公司归还上述贷款本金和利息;华新国际城市发展公司应于本文件做出之日起三个月内完成房屋质量维修工作，并达到国家质量验收标准，如不能按期完成及达标，华新国际城市发展公司应向业主承担违约金，每逾期一天按总房款的千分之一计算，此项由华新国际实业公司承担连带保证责任;并对纠纷解决的方式将原约定的仲裁条款改为向人民法院起诉，以及对其他事项进行了约定。承诺书分别有朱亚娟、蒋淑媛及卢铿的签名，并由华新国际城市发展公司、华新国际实业公司加盖公章。