土地使用权租赁合同纠纷案

　　赵某与佛山市南海区官窑镇官窑村某经济合作社土地使用权租赁合同纠纷案

　　广　东　省　佛　山　市　中　级　人　民　法　院

　　民　事　裁　定　书

　　(2005)佛中法民五终字第434号

　　上诉人(原审原告)赵某，男，1958年*月*日出生，汉族，住所佛山市。

　　委托代理人谢某奇，广东某律师事务所律师。

　　委托代理人潘某峰，广东某律师事务所律师助理。

　　被上诉人(原审被告)佛山市南海区官窑镇官窑村某经济合作社(以下简称某经济社)。住所佛山市

　　法定代表人刘某威，村民某组长。

　　委托代理人吴某华，佛山市南海区官窑镇法律服务所法律工作者。

　　上诉人赵某因土地使用权租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民三初字第744号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　原审裁定认定：1999年3月，赵某以兴建临时商铺290平方米为由申请报建并被批准。赵某在涉讼土地上所建筑的商铺面积达650平方米，整体建筑物群面积超1000平方米。2004年7月16日，涉讼的土地经集体土地使用权设定登记，土地使用权人为佛山市南海区官窑镇官窑村某村民某组。土地未经批准，不得转让、出租、抵押。

　　原审裁定认为：虽然讼争的建筑物群中的商铺是经报建，但该商铺作为临时建筑物至今使用期限已超过了二年，且涉讼的建筑物群超过了原报建的面积及用途，因此讼争的建筑物的报建、规划手续不完备。根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条以及《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条的规定，本案讼争的建筑物应由县级以上人民政府行政主管部门先行处理。该纠纷不属于人民法院直接受理民事诉讼的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十条第一款第(三)项的规定，裁定如下：驳回赵某的起诉。本案受理费50元，由赵某负担。

　　赵某不服上述裁定，向本院提起上诉称：一、原审法院以该案非属法院直接受理范围为由驳回起诉没有法律依据。本案在裁定之前本纠纷已由南海区人民法院作出判决，案号(2004)南民三初字第377号。确认判决赵某与某经济社《承包合同》无效，且合同无效的主要过错在于某经济社。并判令赵某将土地返还某经济社，至于赵某在租赁土地上兴建的建筑物根据其特性，不适宜返还，应由某经济社承顶。由于赵某当时没有反诉，法院未作出处理。赵某另案起诉要求某经济社承担因承建该建筑物的损失，符合法律的规定，原审法院既对某经济社起诉赵某要求返还土地一案立案并作出判决，而对赵某要求赔偿该土地上建筑物的损失而不予立案，违反《民事诉讼法》的规定和公平合理、权利义务一致的原则。此外本案有明确的原、被告，有双方签订的合同，有具体的诉讼请求和事实根据，符合民事诉讼法规定的立案条件，法院应当受理而不应驳回起诉，如按一审裁定由政府部门处理只会令案情更加复杂、麻烦，引发不安定的因素。二、法院依法审理本案，对赵某和某经济社双方有利。赵某与某经济社签订的《承包合同》被南海区人民法院判决无效，且主要过错在于某经济社，合同无效是因合同土地是农村集体用地，赵某在此土地上承建铺位动用了大量资金，现要拆除将会导致赵某遭受巨大的经济损失。如按原审法院判决，赵某遭受的经济损失无得到赔偿，无可能交出承租的土地。势必引起矛盾激化，导致案件恶性循环，纠纷加深。法院继续审理此案，分清赵某与某经济社的承担责任，可避免赵某与某经济社的纠纷加深和有利于减少以方当事人的经济损失。综上所述，赵某请求二审人民法院撤消原审裁定，并指令原审法院受理此案，本案诉讼费用全部由某经济社承担。

　　某经济社辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，法律适用恰当，请求驳回上诉，维持一审裁定。

　　经审查，本院对原审认定的事实予以确认。

　　本院认为：本案涉讼的土地属于农村集体土地，某经济社将上述农村集体土地出租，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，而且赵某承租上述土地之后，在建造上述厂房时严重违反了规划主管部门批准的规划要求，违反了国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条的规定，本案依法应先向有关行政主管部门申请处理，处理之后，赵某若因履行合同而发生的财产纠纷可向人民法院提起民事诉讼。赵某在本案未经当地人民政府有关行政主管部门处理的情况下提起诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件。综上，赵某的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：

　　驳回上诉，维持原裁定。

　　本案二审受理费50元，由赵某负担。

　　本裁定为终审裁定。

　　审　判　长　吴建兴

　　审　判　员　林义学

　　代理审判员　吴亚平

　　二00五年六月六日

　　书　记　员　曹新娟