浅谈农村住宅用地改变成商业用地的后果及对策

　　近年来，随着城乡建设的日益加快，农村村民临路房屋也越来越多，许多村民为了增加经济收入, 在未经任何部门批准的情况下将临路的房屋改建成门市部、酒店自用或着出租他人从事商业活动，这些现象在城乡结合部尤为突出。虽然，这些村民的经济收入增加了, 但是,由于这些村民出租的房屋价格远远低于通过招标、拍卖、挂牌方式取得的国有土地使用权的房屋价格,许多商家就“理所应当”地选则了房价低的门面房,导致了当地小块国有土地“无人问津”,这就给当地的土地管理带来了一定的挑战，笔者从事基层土地管理工作多年，现就解决这一问题，浅谈一下自己的观点。

　　一、改变住宅用途的审批程序和擅自改变用土地用途应承担的法律后果

　　1、审批程序

　　《河南省实施<土地管理法>办法》第48条规定:“土地使用者必须按批准用途使用土地，确需改变土地用途的，应当报市、县(市、区)人民政府重新审批。在城市规划区内改变土地用途的，报批前，应经城市规划行政主管部门同意。

　　2、法律后果

　　《中华人民共和国土地管理法》第54第2款、第62条对不按照批准的用途使用土地行为的处理作了具体规定，即不按照批准的用途使用集体土地的，由农村集体经济组织应当向市、县(市、区)人民政府土地行政主管部门提出申请，报原批准机关或者同级人民政府批准后，无偿收回集体土地使用权。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　二、农村村民住宅用地改变成商业用途的对策

　　1、加强部门沟通,提前收购临路村民住宅用地

　　在实施城乡道路规划时，城建部门、通部门要将道路规划面积、道路的长度及时与国土资源部门进行沟通，国土资源部门根据当地实际状况，足额补偿的前提下，农村村民的住宅用地进行收购储备，后按照相关规定进行出让。

　　2、加大宣传力度，提高广大干部群众思想意识。

　　在农村开展散发宣传单、设立咨询台、书写固定性标语、制作明白卡、举办培训班等形式多样、内容丰富，群众喜闻乐见的土地管理法律法规宣传活动，还要采用以案说法等形式，公开处理一批重大改变土地使用用途违法案件，对违法用地者形成强有力的震慑作用。同时要加大对基层国土执法监察人员业务培训力度，提高国土资源执法监察队伍的整体素质。

　　3、增加巡查频率，及时制止改变土地用途行为

　　根据巡查区域不同情况，国土资源部门要有针对性的增加巡查频率，以便做到及时发现，有效处理，将农村村民改变土地用途行为消除在萌芽状态，使农村村民的经济损失降低到最低限度。