房屋、设备租赁合同纠纷

　　经审理查明，大象实业有限公司(甲方)(以下简称大象公司)与实业发展公司(乙方)(以下简称辽报公司)于2000年5月15日签定租赁厂房设备协议。协议第一条载明：自然人朱某、赵某、周某拟合作创办塑料科技制品有限公司，因尚未注册登记，为加快办厂进度，特委托实业发展公司全权代表上列三人办理租赁厂房、设备协议。一经公司注册手续完成，此协议之乙方责任与义务即由公司承担，并在原协议上补签该项手续。合同第二条约定甲方同意将坐落于白塔西路40号的部分厂房及设备出租给乙方。其中厂房设施包括：厂房三处(以双方商定的区域图或文字划定为准)、变电所一处、锅炉房一处、仓库一处、办公室二间、职工宿舍一处、双方共用会议室一处、浴室一处、收发室一处及相连的门房。设备包括：18寸炼胶机二台、1.7×4m硫化罐一个、1.3×1.5m硫化罐一个、600×600平板机一台，上列厂房设备在双方办理交接时应开列明细，标明米数位置等事项，并双方签字认可。第三条：租赁期限自2000年6月1日始至2003年12月31日止。租金定为：从2000年6月1日至年底，租金为10万元，双方协议签字生效并办理交接验收手续后，一次付清。自2001年始的后三年，每年租金为20.4万元，每年分两次上打租付款。半年一次，即每年1月5日前，7月5日前为付租赁费日期，每半年10.2万。双方商定，乙方资金偶遇困难，乙方可延后一个月付款，再逾期5天-10天，甲方有权终止协议，收回厂房设备，乙方并应给甲方合理赔偿。合同还对厂房设备的交接使用进行了约定。同年5月31日，由周某交付定金人民币一千元。上述三位自然人所拟办公司未注册成立。合同约定的厂房设备至今未进行验收交接。大象公司于2001年8月3日诉讼至东陵区法院要求辽报公司按合同约定给付自2000年6月1日至年底租金十万元，并赔偿先期维修费人民币3274元及从2000年6月至2001年5月基本电费款45360元。其中，2000年6月至12月间发生的基本电费为人民币32130元。

　　此案区人民法院以(2001)东民初字2091号民事判决书作出判决后，辽报公司不服，上诉至本院。本院以[2002]沈民(2)终字第9号民事裁定，将该案发回重审。东陵区人民法院于2003年1月就此案作出(2002)东民(2)初字第325号民事判决。

　　另查明，原审被告赵某曾在本院审理[2002]沈民(2)终字第9号案件时出庭作证，承认合同是三位自然人委托上诉人签定，房屋、设备的实际承租人是三位自然人。原审被告周某亦承认上诉人只是代为签定合同，真正的义务人应当是三位自然人。原审被告朱某经法院合法传唤均未到庭。

　　大象公司庭审中承认按照协议第一条的约定上诉人与三位自然人之间是全权代理关系。

　　上述事实：有双方签定的协议，交付电费的收据，东陵区白塔地区用电管理站出具的证明、定金收条、当事人陈述，并经开庭质证，在卷佐证。

　　原审法院认为：原、被告签定的协议合法有效，双方约定该合同从签字时起生效，可证明从2000年5月15日起双方即应履行各自的义务，否则应承担相应的民事责任，原告要求被告给付租金并支付2000年6月至12月间的基本电费的请求符合法律规定，应予以支持。原告要求被告支付先期维修费的请求不符合法律规定，不予支持。原告要求被告支付2001年1月至5月期间的基本电费主张，因原告对租金的主张时间至2000年末，故应视为该项主张至该年末，对此项主张不予支持。但被告已交定金应折抵为租金。本院认为，被告朱某、赵某、周某委托实业发展公司全权代表与原告大象实业发展公司以自己的名义与原告签定租赁协议，应承担赔偿责任。被告辽实业发展公司以自己的名义与原告签定租赁协议非以委托人的名义，且协议中明确约定三位自然人所拟办公司成立后承担乙方责任，对被告实业发展公司承担连带责任，对被告实业发展公司提出的不应作为被告，不承担责任的主张，不予支持。原审法院判决：一、原告大象实业有限公司与被告实业发展公司签定的租赁厂房设备协议终止履行;二、被告周某、朱某、赵某于本判决生效后十日内共同给付原告大象实业有限公司租金人民币九万九千元，已垫付的基本电费人民币三万二千一百三十元，并且互付连带责任。

　　三、被告实业发展公司在被告周某、朱某、赵某无力给付时，承担连带给付责任;四、驳回其他诉讼请求。宣判后，辽报公司不服，提出上诉称，一、一审判决上诉人承担连带责任，违反法律规定。1、上诉人与被上诉人签定协议是委托代理行为，根据《民法通则》第六十三条、《合同法》第四百零二条规定，上诉人不应承担法律责任。2、判决认为三个自然人拟办的公司没有成立，从而推定由上诉人承担责任不妥。公司没有成立应由三位自然人承担。二、协议自始没有履行，判令上诉人承担租金和基本电费，显失公平。三、判决对上诉人提交的证据均没有采信。被上诉人大象公司答辩同意原审法院判决。原审被告周某答辩称责任应当有三位自然人承担，但我们在7月份时已经通知被上诉人不租房屋和设备了，让我们赔偿损失也不是实事求是的。原审被告朱某、赵某未答辩。

　　本院认为，合同当事人对所缔结合同的主要条款达成合意，合同即告成立。并且，租赁合同为诺成性合同，故本案中辽报公司与大象公司签定的租赁协议应为有效，具有法律约束力。

　　1、关于租赁合同的乙方是辽报公司，还是三位自然人的问题。亦即上诉人主张应由三位自然人承担合同义务的上诉请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案双方当事人所签定的租赁协议第一条明确约定三位自然人与上诉人是委托代理关系，上诉人以自己的名义代为签定租赁协议。审理中，周某、赵某承认委托关系存在，并且被上诉人大象公司承认在签定合同时有周某、赵某在场。同时承认签定协议时清楚是三位自然人委托上诉人租赁设备及房屋。因此，该租赁协议应当直接约束三位自然人与大象公司。故上诉人的上诉理由充分，本院予以支持。原审法院判决辽报公司承担连带责任欠妥，应予纠正。经法院合法传唤，朱某均未到庭，虽然周某、赵某承认三人合伙委托上诉人的事实，但不能据此推定朱某与上诉人之间的委托关系存在。所以，本案应由周某、赵某承担合同义务。

　　2、关于因“公司”未成立致使合同一方违约，其法律责任如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案合同约定租赁的房屋设备双方应当进行交接，第一笔租金应于签字生效并办理交接验收手续后，一次付清。现因三位自然人的原因“公司”没有成立，厂房和设备没有进行交接，合同自始没有履行。三位自然人违约成立，应当赔偿被上诉人的损失。同时，合同双方还商定，乙方资金偶遇困难，乙方可延后一个月付款，再逾期5天-10天，甲方有权终止协议，收回厂房设备，乙方并应给甲方合理赔偿。因此，被上诉人在三位自然人没有就厂房设备进行交接、第一笔租金没有按时给付的情况下，应当采取适当措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。且其对于受损失的事实没有提供证据证明。综上，按照合同约定在周某、赵某逾期1个月仍不履行合同的情况下，大象公司应当行使解除权以防止损失的扩大。因其怠于采取适当措施而发生的损失，大象公司不得请求赔偿。

　　3、关于基本电费的承担问题。因合同对于该笔费用的承担没有约定，故原审判令由三位自然人及上诉人承担此项义务没有依据，应予纠正。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第一百一十九条第一款的规定，判决如下：

　　一、维持(2002)东民(2)初字第325号民事判决第一项：即大象实业有限公司与实业发展公司签定的租赁厂房设备协议终止履行。

　　二、撤销(2002)东民(2)初字第325号民事判决第三项即：被告实业发展公司在被告周某、朱某、赵某无力给付时，承担连带给付责任;第四项即：驳回其他诉讼请求。

　　三、变更(2002)东民(2)初字第325号民事判决第二项为：周某、赵某于本判决生效后十日内共同给付大象实业有限公司租金人民币16667元，并且互付连带责任。

　　四、驳回双方其他诉讼请求。

　　一审案件受理费4785元，二审案件受理费4785元，总计8570元，由大象实业有限公司承担7284元，周某、赵某承担1286元。

　　本判决为终审判决。

　　本案判决所依据的相关法律

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决适用法律错误的，依法改判。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

　　《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。