买卖无证拆迁房对薄公堂：拆迁户因房价上涨反悔

　　1996年，政府部门将鼓楼区湖滨路以南，后曹南侧宅基地合计9.19亩的国有土地使用权，出让给福州鑫人房地产开发公司，作为其进行商品住宅建设的用地。该项目由晋安区房地产综合开发公司负责实施拆迁。

　　鼓楼区西峰里的阿力(化名)已故祖父的房屋也被列入拆迁范围。经房管部门裁决，以产权调换形式安置被拆迁人一间套户型一单元、1.5间套户型两单元。

　　之后，晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产开发公司根据裁决书，安置给阿力祖父的各继承人相应房产，并分别制作了拆迁安置补偿协议书。其中，阿力和弟弟应安置52平方米的一单元房子。后阿力兄弟因对拆迁安置方案不满，都没有在安置协议上签字。

　　1999年9月，安置房回迁，阿力的安置房选择确认为鼓楼区卧湖路某新村的807单元，并由晋安区房地产综合开发公司出具了回迁结算单，阿力应交纳的安置房差价款为2337.79元。阿力因始终对原被拆迁房的产权面积存在争议，未与晋安区房地产综合开发公司办理回迁安置结算手续，因而福州鑫人房地产开发公司也没有将安置房交付给他。

　　2000年10月8日，晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产开发公司向阿力家人发出通知，要求该户于当月20日办理安置房结算手续，但阿力仍然没去办理。

　　之后，阿力多次要求结算和交房，但福州鑫人房地产开发公司已于2004年被工商部门吊销营业执照，如今下落不明。阿力至今未能得到安置。

　　阿力懊悔不已，无奈之下只得将晋安区房地产综合开发公司和福州鑫人房地产开发公司一起告上法庭，要求他们交付卧湖路某新村的807单元。

　　该案审理过程中，阿力弟弟以公证书形式表示放弃诉争房的所有权。

　　法院查明，福州鑫人房地产开发公司已于2001年11月将诉争房出售给第三人阿宝(化名)，阿宝已办理了房屋所有权证。根据福州市房管局的书面反馈，诉争房在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安置用房。

　　原一、二审法院经审理都认为，阿力的被拆迁房经拆迁纠纷仲裁裁决以“房屋产权调换”形式进行就地安置，他虽未在安置协议上签字，但他的安置房已选择确认为本案中的诉争房，并由晋安区房地产综合开发公司出具了回迁结算单。即使他逾期办理回迁结算手续，拆迁人也无权擅自处分该安置房。

　　阿宝通过房屋买卖方式取得该安置房，但以产权调换形式安置的被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特种债权，具有物权的优先效力。基于特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力。无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续，被拆迁人均可追回该拆迁安置房。因此，阿宝虽已取得本案诉争房屋的所有权证，但阿力仍享有优先取得该房屋的请求权。

　　法院判令福州鑫人房地产公司限期与阿力办理诉争房的安置结算手续，阿宝应将诉争房腾空交还阿力。

　　阿宝不服，向法院申诉。福州市中院经审查，启动了再审程序。该院再审认为，由于阿力对原被拆迁房的产权面积问题存在争议，自始自终未在《拆迁补偿安置协议书》上签字，也不确认《拆迁补偿费和购房计算单》，至今也未与晋安区房地产综合开发公司办理回迁安置结算手续。而阿宝作为善意有偿取得的第三方，以合理的对价方式支付购房款并依法办理了本案诉争房的所有权证过户登记手续，并且入住至今。

　　根据最高人民法院在2005年发布的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中的规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。因此，本案纠纷不属于人民法院受案范围。

　　据此，该院最终撤销原判，驳回了阿力的起诉。