物业税铺开尚待时日 房价受抑制但不会大跌

近日，关于是否应出台物业税的争论引起各界关注。业内专家分析，物业税将作为房地产宏观调控的“杀手锏”在2007年推出。 　　“今年内是否开征物业税，取决于全国房地产价格以及中央政府调控房市的决心。”东北
　　近日，关于是否应出台物业税的争论引起各界关注。业内专家分析，物业税将作为房地产宏观调控的“杀手锏”在2007年推出。

　　“今年内是否开征物业税，取决于全国房地产价格以及中央政府调控房市的决心。”东北财经大学财政税务学院副教授李晶接受中国经济时报记者采访时表示，2005年底，财政部部长金人庆明确提出物业税时间表，将在“十一五”期间逐步出台消费税和物业税，开征物业税再次成为行业的焦点。

　　他说，消费税调整已经成为过去，但物业税具体在2007年内能否开征，从目前看来，其正式征收依然有待时日。虽然物业税早已进入模拟测试阶段，作为一个影响重大的税种改革，物业税前期的调试等准备工作需要耗费相当长的时间，而其立法程序必然要经过上报人民代表大会审议等，过程相当复杂。因此，短时间内要想在全国铺开物业税可能性不是很大。

　　征税条件是否成熟？

　　“事实上，我国现在开征物业税的条件还不成熟。” 北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅接受本报记者采访时表示，国内目前内外税制不一，不同地方有不同税种；而且产权制度尚不明晰，以产权为基础的物业税应该如何征收？就连住房的基础统计都没有……征收物业税面临的现实问题不少。

　　对此，李晶则认为，尽管现行税制中的确存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理等问题。但这也是没有直接修订现行房产税和城镇土地使用税而选择开征物业税的一个重要原因。物业税是在合并了现行分设的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等有关税种的基础上推出的，它可以直接解决上述种种有关问题，规范整合现行房地产税收繁杂混乱的局面。

　　从房地产收费角度看，我国目前房地产业收费的项目的确多而且费大于税。虽然房地产收费与房地产税收息息相关，但收费与收税毕竟是两个不同的概念，且收费根本不可能取代征税，二者不应当混淆，更不应当因为房地产收费问题严重，就放弃对其征税的权力，放弃国家的宏观调控。从物业税角度看，物业税的推出必然伴随着部分收费的取消，必然会减少部分房地产收费。至于产权制度不明晰的问题，这不是税务部门单方面能够解决的问题，需要全社会或者相关部门的配合。

　　“一些观点指出，目前我国开征物业税存在太多的技术与征管问题。我个人认为并不尽然。”李晶表示，从技术方面看，与其他税种相比，物业税的征收的确需要一定的基础条件，如详实的不动产登记资料、科学的房地产估价方法以及具备一定的税收征管能力等等。

　　但不管是征收房产税还是物业税，对于有关技术的要求其实并没有本质的改变，关键在于掌握房屋所有者的信息资料。这就要求税务部门继续充分发挥社会的监督力量，保持与公安部门、房产登记部门以及银行信贷部门的友好合作，对房屋的使用与出租的情况进行即时监控。

　　从征管方面看，国家地方税务局在长期的房产税与土地使用税的征收中，已经积累了丰富的经验。至于物业税制度本身，更需要在不断税收实践中完善。任何一个税制，不将其放在实践，再完美亦一无是处。

　　“那么物业税的征收面怎样划定？农村的房子收不收物业税？”张寅质疑，如果收，是不太现实的；如果不收，城里人到农村去买房、盖房，该如何控制？

　　“从税制设计角度出发，物业税的征收范围应当界定在全国范围内，既包括城市，也包括农村。”李晶认为，尽管对于农村的房产征收物业税仍然有较长的一段路要走，但是对于农村的房产征收物业税，符合物业税的税制设置原则以及税收的公平与效率原则。

　　他说，从税收制度设计原理分析，合理的所谓物业税应针对家庭惟一居住用房之外的住房征收，以限制对土地资源的过度占用。我国是土地公有制，土地归国家所有。因此，物业税选择对于家庭惟一居住用房以外的住房征收，谁多占有的住房，多占用的土地，就应当纳税。

　　从这个角度出发，拥有两套以上住房的人，不管其是在城市还是在农村，都应当属于物业税的征税范围。从城乡角度看，一个纳税人，即使是地处农村，即使身份是农民，也没有权力多占用耕地。农民可以在宅基地盖房居住，这套居住用房可以享受免税待遇，但若占用两套及以上住房，则亦纳入征税范围。

　　单纯从农村角度看，尽管我国部分地区的农村仍处在贫困之中，但仍有相当地区的农村已经步入了经济发达地区行列，而且由于经济技术开发区等特定地区的建设，城市的范围逐步扩大，部分地区的农村与城市的界限日渐模糊，城市与农村之间往往一墙之隔，几乎不存在城乡差别，也很难划分清楚城乡界限。对此若不征税，有失税收公平，也会造成税收流失。