房主该如何依法维权

 

今天，上海某律师事务所主任、朱某英律师在接受某记者采访时表示，上海倒塌在建住宅楼(本报近日连续报道)的业主不需要继续还贷，而且有关部门应该对该楼盘相关单位全部实行财产控制。

朱某英律师还是中国房地产业协会常务理事及法律事务专业委员会执行主任，中华全国律师协会民事业务委员会主任，他曾在大型建筑施工企业工作过28年，从事律师工作20多年来承办过近千件有关建筑、房地产领域的非诉讼和诉讼案件。

朱某英表示，他看到近日有些媒体在报道中提到，律师建议业主继续还贷，“这值得商榷”。朱某英认为，还贷的前提是，标的物存在并可作为抵押物，银行按揭贷款给在建房屋的买主，以相应房屋作为抵押物，并且由开发商承担回购义务。现在发放贷款的标的物已经不存在了，由此产生的直接法律关系是开发商和银行之间的关系。此次事件的后果必将导致买房人重置房屋，要求买房人对已不复存在的倒塌房屋还贷显然不应该。所以买房人对应由开发商提供房屋担保的贷款享有抗辩权，可以依法停止还贷。

朱某英指出，现在，买房人为了保护自己的合法权益，应该及时给银行发函，称标的物因为众所周知的原因已经不存在，还贷款后根本就拿不到房子。从法律角度说，贷款合同是一个从属合同，买房合同是一个主合同。主合同的标的物不存在，从属合同根本就不能再成立了。

朱某英认为，根据买房人与开发商签订的买房合同，开发商应不能依约提供房屋，这是根本性的违约，本案并非买房人的原因导致合同不能履行，而是由开发商的根本性违约导致的。

业主应得到多种赔偿

朱某英认为，莲花河畔景苑楼盘倒塌住宅楼的业主除了要求退还已支付的房款及利息外，还可以要求损害赔偿，范围包括原房价与重置房价的差价，买房人重新购买在周边相同标准的房子，其中的价差应该由开发商来承担。另外，从房屋应当交付的时间到重新买房的时间中发生的租房损失也应当由开发商来承担。总的来说，开发商要承担损失范围包括，凡是与倒楼引起的、有因果关系的损失都应该承担。

朱某英解释，以上说法的依据是合同法中相关条款。他表示，因为这个事件对开发商来说是一个根本性的违约事件，“双方签订了买房合同，现在房子不在了，所以对买房人来说，是开发商根本性违约，而且开发商应该是第一责任人，买房人的索赔，开发商依法应当承担。

复旦大学保险系系主任徐文虎教授也表示，倒塌住宅楼的购买者有权利退房，“开发商是事件的第一责任人”。

同楼盘未倒塌楼房业主退房有难度

朱某英认为，倒塌住宅楼周边楼房的买房人现在提出要求退房，其忧虑房屋质量不安全的担忧权应得到理解和保护，但退房的法律依据不充分，理由也是不成立的，因为他们的房子现在还没有证据表明出现结构性问题。不过，他表示，这对目前的司法实践提出一个新问题，如果周边房屋都是同一个开发商盖的，也是同一个施工单位施工的，那么买房人凭什么来相信只有这幢倒塌的房屋有质量问题，其他都是没有质量问题的呢？

华东师范大学商学院房产系华伟教授则表示，同一楼盘的其他业主要求退房，是业主与开发商之间的问题，如果责任在工程商，那么向开发商索赔就很难了。而如果证实开发商是有问题的，那么整个小区的业主都有权利向开发商索赔，包括小区附近的其他居民，也有权利向开发商索赔。

开发商已经给买房人造成了很大的心理伤害，这一部分人的合法权益应该如何来维护呢？朱某英表示，他们可以要求政府责成有鉴定资质的单位来鉴定其余的房屋质量是没有问题的。

朱某英说，如果没有倒塌的房屋和倒塌的房屋的建造施工过程是相同的，那么买房人当然有理由提出来，上海房屋设计应该为7级抗震，现在还没有发生地震，这个房子就倒塌了，如何让人相信它能抗震？同一小区，同一开发商，同一承包商，同一设计单位，买房人有理由提出质量上的质疑。

朱某英认为，我国《建筑法》第62条规定了保护使用人的合法权益的原则，其中包括使用人的担忧权，已经有证据使买房人担忧房屋的质量，买房人的这种担忧是受到法律保护的。要排除这种担忧，政府主管部门有责任委托有经验、有资质的鉴定单位进行专项鉴定，并出具鉴定结论，以此来消除买房人的担忧。如果这些楼确实有相同的主体结构的质量问题，该加固的理应加固，该拆除的理应拆除，因为人的生命权是最重要的。

对相关单位应全部实行财产控制

朱某英表示，这个事件涉及到很多法律问题，包括买房人合法权益保护的问题，政府官员参与投资问题，工程保险问题，工程验收问题，施工单位、设计单位、监理单位、审图单位等相关单位的责任问题，案情非常复杂。

朱某英认为，针对买房人而言，开发商是第一责任人，开发商承担责任以后可以向有责任的单位追偿。房屋毕竟不是开发商自己造的，有责任的肯定不仅仅是开发商，因此仅仅控制开发商的资金是不够的，至少还应把承包人的相应资金加以控制。

华伟则认为，目前首先要完成事故发生原因的专业分析，搞清楚到底是工程商一家的问题，还是工程商和开发商共同的问题。他表示，即使是施工不当造成问题，也不能排除开发商的责任，比如有关部门应该审查其资质问题、股东身份问题，这些都不是工程商的问题，如果没有这一事故出现，那么这些问题都会被掩盖。

如果开发商只是在资质和身份上有问题，对于房屋倒塌没有责任，那么就应该追究股东个人和企业的责任；如果建筑商、开发商、监理商等都查出事故责任，那么要根据责任大小、赔偿能力进行赔偿。

朱某英表示，按照最高人民法院关于建设工程施工合同纠纷案件的司法解释，如果建造的房子经过整改仍然不合格的，那么承包人的工程款都无权收取。在这个案子当中，承包人已经收取的工程款必须要退出。他认为，对卖房人来说，现在楼都倒了，就不单单是整改的问题了，赔偿消费者仅有开发商的钱是不够的，还要有承包商，如果设计单位、监理单位等单位也负有责任，同样都要控制其已收取的款项，这也是保护消费者合法权益的必要措施。 

倒塌住宅楼是否保险很关键

朱某英说，“据说这幢楼是没有买保险的，如果是这样，那么买房人合法权益的保护又少了一道屏障”。他表示，因为现在倒塌的是在建工程，这样的事故是属于工程一切险赔付范围的，即使不全额赔付，也可以给消费者带来很大程度上的保障，“如果这幢房子没有买保险，那么真是太不应该了，教训也太深刻了”。

一家民营开发商的副总告诉某记者，他们开发楼盘时没有买过保险，主要措施是银行担保，但是如果真碰到莲花河畔景苑这样的情况，“就死定了”。

一家主要投资上海地产的香港开发商的副总则表示，国家对于开发商并没有强制购买保险的规定。常规情况下，施工单位对于其施工设施和人员的保险比较普遍，但开发商投保的情况并不普遍。“开发商买保险是用于自我保护的，开玩笑的话可以说是一种比较‘奢侈’的事情。”他表示，开发商保险有第三责任险和工程一切险两种，可以买全程，也可以买部分工程。现在很多开发商就会买到地下施工结束阶段，因为这一阶段常规都是先做好再造楼，也是比较有难度的部分。据这位开发商所知，国内开发商买保险的人不多，有些国有的开发商也不一定买。