要理性看待楼市 需要先澄清基本概念

怎样理性地对待北京和上海的楼市？一位知名学者认为，虽然房价高涨对于市民收入而言望尘莫及，但对于那些希望移居北京和上海的全世界各地的人们来说，他们看到了北京和上海的未来前景和潜力，因而由他们高价购房挤出现有的城市居民是正常的、必然的。政府要做的工作就是小心翼翼构筑住房的社会保障制度，除此之外别无他法。

看了这番言论，估计许多人都感到绝望。我想说明的是，北京和上海目前的土地，特别是用于房地产开发的土地，从建国后的历史上看，绝大部分来自于京沪市民的私人宅基地和周边农民的近乎无偿的征地奉献，他们作为共同体应当是京沪土地的主人。这些土地与那些和京沪没有任何渊源的外国人甚至外地人，没有多少产权关系。而且从现实情况来看，一个根本不在北京睡觉的外地人，他既没有为城市的消费有任何贡献，也没有为城市的公共财政上缴什么税金。这些人和当地人在住房购买方面的主要区别是：一个买过来是用来睡觉的（前提是购买前没有其他住房），一个是用来理财投资的。如果放任外国人和外地人与京沪市民具有同等的购买资格和购买条件，实际上意味着他们在购买之前就拥有了京沪城区一部分土地的所有权。

京沪市民既然拥有城市土地的所有权，为什么还要高价从开发商手中购买房地产呢？这正是地方政府利用国有土地概念上的极度混乱，把市民拥有的土地异化为政府所有，再异化为政府机构所有。这样，政府通过行使所有权把土地批租给房地产开发商，开发商在大幅度加价的基础上把房屋卖给市民以及任何愿意高价购买房屋的人。于是我们看到某影视明星斥资4800万元购买了北京的一个面积超大的单元，山西煤商一掷万金狂购京沪豪宅，更多的外国人也利用换汇成本上的巨大优势在北京、上海置业投资，过起了寄生虫的生活。

当这些全世界和全中国的富豪不受约束地和京沪市民处于平等条件下购买住房时，巨大的不平等就产生了：本来拥有土地所有权的市民和被拆迁居民为了实现居住的愿望，不得不用自己微薄的收入和世界各地的富豪一道儿，从开发商手中竞买攀升至天价的住房时，只能眼睁睁地看着富豪们把几套、几十套的住房揽入怀中而望楼兴叹了。事实上，正是地方政府和开发商的巨额逐利运动以及外地及外国居民不受限制的房屋购买，严重损害了当地居民的利益和生存的权利，成为危害社会稳定、吸血暴利的根本原因。

很多到过国外的人知道，国外并不限制外国人购买房地产，原因在于国外的土地产权属于私人的。外国人购买住房和土地，由于交易公平，基本上不会引起当地居民财产的损失；反过来，房地产价值上升甚至还可能引起当地人的财富效应。而在我国土地国有制的前提下，全体人民的土地产权被虚置了，他们只有从地方政府和开发商的手里，高价购回本来就属于他们的土地。而地方政府和开发商为了追逐暴利，倾向于引入各种外部力量参与房地产炒作，于是便产生了地方政府和开发商争相欢迎“炒房团”的现象。

需要说明的是，我并不赞同京沪当局提出的控制外来人口的规划和建议。我认为应该面对现实，彻底改革现有的户籍管理制度。可以考虑依据外来居民在北京生活或工作达到一定年限，经各方核实无误，发给相当于本地户口待遇的绿卡。通过核准制而不是审批制赋予这些长期在北京工作和生活的人群购买住房的权利，这样将在很大程度上限制已经出现的房地产投机行为。对于不具备购房资格而拥有住房用于理财投资的人，则通过征收相应的房地产税的办法，迫使他们减持不必要的房屋囤积，降低无谓的空置率。

解决好居民的住房问题，在理论上必须澄清一个基本理论问题，即房地产到底是资本品还是消费品的问题。我认为，房地产首先是用于居住的生活消费品，房地产所能够提供的效用是决定其价格的基础；其次，房地产是企业受消费者最终需求引导而成的房地产固定资产投资，而且这种固定资产的价格取决于其贡献并生产的边际产品的价值，而边际产品的价值又反过来取决于消费者的可支配收入预算。可见，房地产的价格主要是受居民的现实收入决定的。房地产市场正是通过在居住、工业、商业、农业用地之间的一般均衡实现合理配置的。

至于房地产投机，或者中性意义上说的房地产理财投资，则完全属于房地产权利之间的交易，属于以投资回报为目标的二级市场交易，与股票投资没有什么差别。投机者购买房地产的目的是为了售出获利，能不能售出和按什么价格售出，则取决于接盘者对房地产的价格预期，这种预期是建立在土地收益资本化基础上的。在一些学者的眼里，房地产不过是投机者获取利益的一种工具和符号而已，而房地产作为消费品的本性以及房地产作为产业用固定资产的决定因素，则完全被忽略了。

我们不排除甚至应当保护居民拥有的理财权，但是理财权必须是建立在不影响居住权的基础上的。就是说，理财权应当是建立在居民已经获得的住房的产权的进一步经营上，而不是以存货囤积的方式推高房价，以损害居民的基本居住权利为代价获得利益，这是政府应当严厉打击和限制的。