万元罚款难遏捂盘涨价 监管乏力凸现执法困窘

明明手里有房子，可开发商就是不卖，或是每次挤牙膏似地只卖一点点，在僧多粥少的恐慌气氛中，购房者被迫接受迭涨的房价，这是开发商捂盘涨价的惯用伎俩。继省建设厅出台《规范商品房预（销）售行为》的通知后，南京市最近也酝酿出台《商品房销售管理办法》，打压开发商囤房惜售，但《办法》中对违规开发商“处以一千元以上一万元以下罚款”，被质疑为处罚太轻，引起很大争议。11月13日，南京市有关部门就此邀请部分媒体记者和市民代表征询意见。

座谈会上，多数代表认为，相对于开发商捂盘惜售的暴利，对其处以最高万元的罚款太轻，“万元罚款相对于目前的城区楼盘单价，只不过0.5平方米房子的销售所得，对楼盘销售来说九牛一毛，开发商根本无所谓。”

主管部门对此很忧心也很无奈。市法制办人士说，我国行政处罚法赋予地方的处罚上限是，违法经营所得罚3万元，违法经营行为罚1万元，加大处罚力度，要涉及上位法的修改。“处罚只是手段，南京的《办法》中还责令房地产商立即改正，以维护市场秩序，这才是我们立法的目的”。

但专家提醒，如果责罚的板子高高举起、轻轻落下，就会变相鼓励了开发商捂盘涨价。南京城区某楼盘今年六七月其实已封顶，但等到9月底才开盘，总共6幢小高层却分作三期来卖，一期开盘2万元/平方米，两个月后二期最高价已冲到2.5万元。捂盘一两个月，开发商仅付出几万元的利息，却获利几千万元！今年9月到11月，江北、江宁的一些楼盘每平方米涨了1500元到2000元，河西涨得更多，“分期开盘”起了推波助澜的作用。

既然开发商对罚款可能不买账，那么能不能加大行业规范和惩罚力度，比如像上海那样，规定一次开盘面积不低于3万平方米？开发商如捂盘销售，可不可以对其实行禁售一段时期，或是让其“永远”禁售下去，把房子“烂”在手里？或是，追加对违规企业市场准入的处罚，把捂盘惜售者赶出本地市场？

房管部门表示，这些办法他们都想过，但要么执行困难，要么于法无据。比如，南京开发项目大小不一，如设定较大面积的“开盘门槛”，反而会给一些中小楼盘捂盘的理由。而如对违规开发商设立“禁售期”，反而加剧了市场囤房量。此外，大的开发商接盘某个项目，往往成立某个子公司，开发完后就注销了，追溯其母公司责任很难。退一步说，你对销售环节监管再严，倘若开发商故意把售价提高一大截，如像江宁百家湖某楼盘那样，从1万元/平方米提到2万元/平方米的天价，还是可以达到捂盘的目的。

南京的执法困窘，是时下所有城市面临的难题。捂盘惜售本质上是一种信息欺诈行为，制造供不应求的假象牟利，因此必须严惩。2006年和2007年，国家有关部门两次发文打击开发商囤积房源、哄抬房价、恶意炒作，情节严重的，可以吊销营业执照。因此，针对现有情况，必须把针对开发商的管理，贯穿于从拿地、审批到销售的全过程，把企业的信用、资质作为市场准入的前置条件。眼下许多城市，土地出让中“谁有钱就是大爷”，拍到地就能开发，开发资质建设部门管，问题沉积到最后的销售环节，让房产部门解决难免力不从心。

还必须看到，无论是哄抬房价，还是捂盘惜售，从本质上说是市场违规行为，最终要靠“市场”来解决。开发商愿意捂盘，说明其一不差钱，二是预见要涨价。理顺供求关系、调整开发商赢利预期，便是改变这一现状的关键。可如今，许多城市投放商品房用地很积极，保障房用地投放却“抠门”得很；乘市场好时大举推地，却疏于后期开发监管，由此造成开发商囤地生钱，商品房供求脱节。南京两年前的许多“地王”，至今还长着荒草呢。

有关专家认为，政府既要打击市场违规乱相，又要用好市场调控工具，两手都要硬，才能破解房市监管之困。若是单就销售环节整治捂盘惜售，或从价格管制入手限制开发商哄抬房