打击囤地需要调整制度设计

　　近日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。下半年各地除坚持更加严格审批用地外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。

　　打击囤地的理由之一是开发商囤地降低了房产供应，但实际上，作为市场主体之一的开发商不应该也不可能对市场的房地产总供应负责。开发商的本质角色是在现有的国家土地制度与民众消费格局的基础上尽可能赚取最大利润。决定开发商当下开发还是囤地的因素有三，首先是对地价趋势的估计，不同时间的地价构成开发商所面对的成本序列，一旦开发商预期地价呈上扬趋势，就会很有主动性尽量在“相对低地价”阶段也就是现在买地。其次是对房价趋势的估计，长期房价走高意味着开发商会尽可能地将房产开售期后延，以争取与更高房价对接。开售期后延等价于开工期后延，也就是囤地。其三是对需求方也就是民众房产消费市场的估计，只要中国城市化进程继续推进，地产市场需求容量仍然会持续增长，而土地供应管制衍生的房产供应得不到扩张，最终会反过来强化第二点，也就是房价的持续增长。

　　开发商的行为动机和模式是很明确的，要调整开发商的行为，需要从改变其市场经营的制度环境着手，而不是直接干预其市场行为。从当前的制度环境设计看，诸多政策设计正是开发商囤地的根源所在。这些政策的源头是增长与稳定导向，前者意味着房价不可能出现过激的下行调整，后者则暗示高房价所绑定的产业链与总产值让政府很难对地产行业痛下杀手。增长导向下的土地财政让地方政府趋向于人为限制土地供应，这进一步加大了开发商对于未来经营不确定性的恐慌，于是囤地成为一种理性选择。因此，在目前的制度设计下，打击囤地只能在一定程度上增加开发商的经营成本，同时为地方政府的土地财政作出一定贡献，但并不能从源头上改变和根治开发商的囤地行为。

　　真正的有效措施应该是，首先给予开发商土地供应的良性预期，在耕地保护的基础上灵活调整城市的土地供应面积与价格，取消开发商对于地价成本不确定和土地供应面积逐渐紧缩的困扰。当开发商面临近似平行的地价曲线的时候，提前拿地囤地实际上意味着更高的经营成本，开发商也就没有理由积极囤地。其次是调整国家产业结构，去除对于地产行业的过多依赖，提高国家对于房价高下调的承受能力，给民众与开发商以房价适度下行的预期。一旦房价调整与宏观经济大局关联度降低，部分政策对高房价的偏好和对低房价的顾忌就会迎刃而解。开发商囤地所依赖的房价上行预期也就增加了很大不确定性，最终弱化其囤地行为。其三，将地方政府从土地财政中解脱出来，强化其公共服务的中立性与独立性，弱化甚至消除其干预地价与房价的动机。在这样的制度变更之下，相信开发商会站在利润最大化的立场调整自身经营行为，减少囤地，尽快选择在当下建房出售，从而加大当下的房产供应，起到平抑房价的良性作用。