公民物权的权利知识

最高人民法院5月24日公布了《物权法》两部司法解释。针对目前频发的“民宅商用”纠纷，司法解释明确了相应细则。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。司法解释明确称，应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，即“民宅商用”须经全楼业主同意。

“住改商”一直存在争议。赞成者认为它为低收入者提供了就业机会，为政府创造了税收；反对者认为它改变了房屋法定用途，影响其他居民正常生活，破坏了小区环境。而这次最高人民法院出台的司法解释，彰显了法律对公民物权的尊重，在审判实践中也易于认定和操作，值得期待。

住宅区内“住改商”在现实生活中并不少见。虽然《物权法》规定“住改商”必须取得利害关系人同意，但由于此前没有明确利害关系人的范围和“住改商”的论证程序，比较普遍的做法是，“住改商”只须征得大多数近邻的同意，或者说举行社区听证，业主代表参与讨论，“少数服从多数”即可。

面对新的司法解释，有人认为，“住改商”征求全楼业主同意，利害关系人范围太宽泛，只要一名业主不同意“住改商”，就可以“一票否决”，担心重创“住改商”。我认为，这个问题需要澄清。我们看到，住宅小区有很多共用和共有部分，这些小区公共用地同主体房屋建筑是一个整体，不可分割。而且就一栋房屋而言，哪怕某业主的房屋具有合法产权，但是将住宅改作商用后，无形之中也会破坏其他业主居住的私密性，侵犯他人的采光权、安静权、环境权。比如，楼下开歌舞厅会干扰其他业主的正常生活与休息权利；楼下开餐馆制造油烟污染，影响环境卫生与业主居住舒适度……

从这个角度看，讨论“住改商”的是与非，不应是简单的“少数服从多数”，而应是“住改商”主张方与全体业主充分博弈的过程。公民住宅(包括住宅区公共用地部分与住宅区公共环境)在取得法律产权后，并不具有天然的公共性，可以任由他人主张。有人要“住改商”，就应该取得所有业主的同意，在”住改商“之前双方展开利益博弈。另外，如果没有签订合法的委托授权协议，参与“住改商”讨论的业主代表，只能处置属于自己的那部分物权，而无权代表他人处置物权。

当然，现实中，“住改商”征求全体业主意见，实施难度比较大。如果采取“少数服从多数”的原则议事，回避了“住改商”主张方与公民个人之间的矛盾，不用一对一坐下来谈判、协商，“住改商”难度大大降低。如果多数业主同意“住改商”，在“民意”的旗号下，少数反对者的利益博弈权利就可能轻而易举地被剥夺。这显然与法治精神相背。

“少数服从多数”虽然是一种民主形式，也能减少邻里矛盾，推动“住改商”顺利进行。但是，如果多数人认可的“住改商”干扰了他人的合法权利，从而导致多数人暴政，这样的民意是否客观公正，就值得商榷。如果公民物权被“少数服从多数”屏蔽掉了，那也是一件可悲的事情。