积极推行房地产开发保证担保制度

正文：积极推行房地产开发保证担保制度
工程建设和房地产开发保证担保制度，在西方发达国家已有一百多年的历史，它在各国的工程建设和房地产开发中，正在发挥着越来越大的作用。

一、工程建设和房地产开发保证担保的主要内容和作用

工程建设和房地产开发具有投资大、工期长、环节多的特点。在其运行过程中，各个环节都有可能发生某一方违约而影响整个工程或开发顺利进行的风险。工程建设和房地产开发保证担保制度，主要是针对这个问题而推行的一种担保工程建设和房地产开发履约风险的制度。它的主要内容是：开发商、承包商、材料设备供应商等有关单位和担保单位，就工程建设和房地产开发中各个环节的合同履行，形成保证担保关系。

保证担保第一个作用，就是在订合同之前就开始消除风险。具体的做法是，必须对保证担保项目的市场前景和委托单位的经济实力、诚信度和经营管理水平作周密调查，然后经过规范的审查、论证程序和决策层讨论通过程序，才由各方签定保证担保合同。

保证担保第二个作用，就是在工程建设和房地产开发的运行过程中努力消除风险。具体的做法是，在保证担保合同中，明确参与工程建设和房地产开发保证担保各方的履约责任和监督权力，通过提高履约的自律和诚信度，加上有效的相互监督，把违约率降到最低程度。

保证担保第三个作用，就是在不可避免地发生了某一方某一环节不能履约而造成损失时，由保证方代其履约。这与其它保险业务具有共同的原理，就是由担保单位集中参保单位的保金，来解决某一环节出现风险时的安全渡险问题。

二、工程保证担保和工程保险的共同点、区别及其进一步的作用（含房地产开发）

目前，世界上许多国家都在同时实行工程保证担保业务和工程保险，两者的共同点是通过担保来解决安全渡险的问题，两者的区别主要是：

工程保险主要是保自然灾害或意外事故的险，如果工程发生自然灾害或事故造成损失时，就能按保险合同获得经济赔偿而增强渡险的能力。这一种保险制度当然不可缺少。

工程保证担保则主要是保履行合同的风险。这种“保险”在发生违约并造成经济损失时也要赔偿，但重点不是事后的赔偿。这项“保险”的重点在于努力发挥防范于未然的积极作用，把风险消除在事前，把风险消除在运作过程之中，尽最大可能降低违约率，以保证工程建设和房地产开发的顺利进行。同时，由于工程保证担保涉及工程建设和房地产开发的各个环节，它的施行，还会产生把好工程（含房地产开发）质量关、进度关、材料设备供应关、成本关，资金关（含解决拖欠工程款和农民工的工资问题）等多方面的作用。所以，开展工程保证担保业务，除了防范和解决履约风险外，还会进一步产生全面提高开发建设水平、促进行业进步的作用。

总的来说，开展工程保证担保业务，是一项通过保证担保，来保证工程建设和房地产地产开发顺利地、可持续发展的业务，属于用科学发展观来指导工程建设和房地产开发的范畴。照理，这种保证担保业务也不应缺少。

三、我们的初步实践

长期以来，我国主要是发展金融保险业务。1998年，才开始酝酿开展工程保证担保业务的问题。当时，通过介绍和研究国外开展这项业务的经验和作用，就有许多业内专家建议，希望在我国的房地产开发中，积极推行保证担保业务。

经过一段时间的酝酿和准备，华远地产股份有限公司和长安保险公司于2001年，依托华远公司开发的项目，签定了我国第一个房地产保证担保合同。这里要说明的是，开展工程项目保证担保时间要早几年，开展房地产保证担保这是第一个，起到了带头作用。3年来，华远和长安等参与单位，在有关主管部门的指导和支持下，迎着困难上，善于探索，勇于创新，已经取得了长足的进展。在开发项目方面，从最初的"海润国际公寓"发展到“尚都国际中心"和"盈都大厦"。 在工程保证担保业务方面， 从"房屋质量保修保证担保", 发展到“工程款支付担保”、“材料设备供货担保”、“工程投标担保”、“工程履约担保” 和“工程保修担保”。同时，还制定了相关的规定或办法。今年初，他们又对保证担保制度与工程监理制度的衔接，担保房屋质量的保修、维修和索赔，工程承包企业信用等级和劳务支付等方面，进行了研究并提出了方案。他们的实践说明，保证担保业务已由少数环节发展到多数环节，正在向房地产开发领域的全方位发展，并在提高房地产开发各个环节的履约率和全面提高整体水平方面，产生了明显的促进作用。

四、希望和建议

房地产开发保证担保在我国是一项新兴的业务。华远和长安的实践证明，在我国房地产开发领域开展这项业务，不仅具有重要作用和必要性，而且具有充分的可行性。毫无疑问，在我国更大的范围推广这项业务的时机，已日趋成熟。

据了解，除了少数试点单位外，我国有不少城市正在酝酿在本市广泛地推行工程建设和房地产开发保证担保制度。为此，希望华远、长安和已经开展工程和房地产保证担保业务的单位，总结经验，巩固成绩，开创前进，为发展和完善具有中国特色的工程和房地产保证担保制度，创造更多的经验。建议各城市根据本身的实际，在有条件的工程建设和房地产开发项目中，积极推广工程和房地产保证担保业务，使这项业务在更大的范围，发挥更大的作用。