物业行业如何应对金融危机的挑战和机遇

2008年，来自美国的次贷危机演变成“金融海啸”，引发了全球金融危机，在经济全球化的今天，中国也难以独善其身。2009年初，珠三角和长三角地区出现“企业倒闭潮”和“民工回流潮”，金融危机扩散到各行各业。对物业服务行业来说，这场金融危机既是机遇也是挑战。就机遇而言，一是由于很多企业调整、裁员，物业公司可以招聘到更多优秀的员工，尤其是缓解了近几年来的秩序维护人员难招和流动性强的现象。二是经济不景气直接导致物业企业优胜劣汰，行业重新洗牌，资源重新组合，对有一定发展基础的物业企业是一次扩大规模和提升实力的大好机会。三是由于房地产市场受到冲击，为吸引更多的客户买房，开发商会十分重视物业服务企业的选择，大的品牌物业公司将成为首选，以提高房产品牌知名度，这对大的物业公司来说也是一次机遇。面对这种突如其来的百年未遇的金融危机，物业管理行业如何应对挑战，在危机中抢抓机遇，加速发展，本人谈点个人意见与同行交流。

一、金融危机对物业管理行业的影响分析

世界金融危机给中国经济带来的影响和物业管理外部环境发生的变化，我们都亲身感受到了，对物业管理行业的影响，虽然不是很显著，普通老百姓可能感受不是很深，但作为从事物业管理的专业人士应该有所感受。

1、金融危机对房地产行业影响的后遗症

金融危机对房地产行业的影响最直接，最深远。造成房地产新开工项目减少；在建项目因资金问题延期交房，甚至停建；在建项目因销售不畅，放缓开发节奏，物业服务市场委缩，物业服务企业扩张放慢。这些问题直接影响了物业管理行业的可持续发展。

延期交房， 项目停建，以及交房时业主太少等情形，导致物业管理企业前期管理成本无法按期收回，管理工作难度加大，按计划组成的管理团队人力资源严重浪费等。

2、金融危机对商业物业出租率、出租价格影响的链锁反应

商业物业的出租率、出租价格直接关系到物业管理企业的物业管理费的收缴。商业物业如写字楼、商场等，出租率高出租价格合适，物业管理企业的物业管理费收缴就比较顺利，收缴率也会很高；相反，如果出租率不高，出租价格也不是很理想，物业管理企业的物业管理费的收缴就会很不理想、很困难。由于租户企业的倒闭或无法正常经营，导出了部分商业物业的空置（如我公司管理的一栋大厦，09年的空置率上升到了13%，比正常时增加了6个百分点），以及出租价格的下调，从而使得物业管理企业的物业管理费收缴困难，影响了物业管理企业的正常运行。

3、金融危机对住宅物业的影响

金融危机直接导致了市民收入下降，消费意愿及消费能力下降，各项消费支出不能按计划实现。住宅区的广大市民，物业管理消费支出也会或多或少的出现异常。主要表现：一是感觉到每月都必须支付的物业管理费，以前没觉得有什么困难，现在都是一笔不少的支出，有压力。二是因失业下岗，造成经济暂时困难，难以支付物业管理费。三是部分市民因金融危机造成的收入减少，生活压力增加，导致人的情绪不稳定，遇到不顺心的事情时容易冲动，在物业管理活动中，往往会因为一些管理锁事（如乱丢垃圾、高空抛物、不随手关单元门、不按规定遛狗、不爱护花草等）引起冲突，虽然物业管理企业服务人员会克制忍让，但冲动的业主仍会不依不挠。造成物业和业主双方不愉快。

4、金融危机对物业成本支出的影响

物业管理行业的成本支出中，人工费用和设施设备的运行及维护费用占绝对比重，而这两项费用都因金融危机的影响造成政府干预，支出不降反升。

人工费用方面，政府的裁员限令及各种保障要求，导致物业管理企业的人工费用成本增加。以我公司为例，平均人工费用成本2008年比2007年增加约12%。

设施设备的维护运行费用成本支出也是如此，备品备件因生产厂家的减少，价格略有增加，运行维护费用：如能耗、水费等，因政策性价格上调成本也略有增加。

二、物业管理行业如何应对金融危机，变被动为主动，把握机遇加速发展

圣哲们常说，机遇与挑战并存。

金融危机对物业管理行业造成了上述影响，这些影响就是对物业管理行业的挑战，我们物业管理人就如何迎接这些挑战，战胜这些挑战，在这些挑战面前抓住机遇，加速发展呢，我们的思路是这样的。

1、树立品牌形象，扩大市场份额

正如前面所述，金融危机对房地产行业造成了很大的直接影响，开发商为了扭转销售局面，除了在项目建设中加强楼盘品质提升外，更会注意物业管理，把物业管理当成销售的亮点，他们会在前期物业管理的招标中，选择哪些品牌知名度高，社会口碑好，业主依赖和信任度强，管理规范、服务优秀的物业管理企业，实行强强联合。因此，物业服务企业必须走品牌发展之路，做强做大。这样就形成行业内的优胜劣汰，品牌公司的市场份额会越来越大，不负责任和没有诚信的小公司就会被市场淘汰，从而推动行业的可持续发展。

2、引进高素质的物业服务人才，培育企业核心竞争力

一个企业要在市场中生存发展必须具有优于其他企业的核心竞争力，物业管理企业也不例外。物业管理企业的核心竞争力是管理服务人员的综合素质，说得直白一点就是物业管理企业的管理服务人才的综合能力。物业管理行业属于劳动密集型产业，从业人员结构复杂、流动性大。这次金融危机，一些生产型、出口型企业大量裁员，为物业服务企业引进人才提供了很好的机遇。一是这次金融危机造成了应届毕业生（高学历毕业生）的就业困难，也为物业管理企业招聘培养素质管理人才选用提供了机遇。物业服务企业选聘这些大学生，通过一段时间内的培养，使他们成为物业管理行家理手。二是为物业服务企业招聘一般工作人员提供了机遇。如工程维修人员、秩序管理员等。物业管理企业所需秩序维护员的数量是相当大的。金融危机前，物业服务企业招聘这类人员困难挺大，年龄、身高、学历等条件下降到最低级标准都招不到人，现在好招多了。年龄、身高、学历都不是问题，任由企业选择。

3、加强成本管理，开源节支，确保企业经济效益

加强成本管理，开源节支，是确保企业经济效益的重要手段，在物业管理企业中，加强成本管理，开源节支，意义更加深远。物业管理行业本身就是微利行业，如果不进行严格的成本控制，想办法开源节支，是难以保证企业经济效益的。加强成本管理，开源节支。一是严格控制人工费用成本，科学合理设岗，按岗定编，控制非岗非编人员。二是节能降耗，减少设施设备的运行维护费用。在节能方面应用先进技术节能，应用先进设备节能，科学合理的调配设备运行数量和运行时间节能。三是加强员工安全教育，避免人身和设备安全事故发生，减少企业不必要的支出，同时也要更新观念，积极参加各项保险，抵御人身和设备安全事故风险。四是开源节支，利用业主资源开展各种便民服务活动，既为业主提供更加优质的服务，又为企业创收。

4、苦练内功、提升服务，争做业主贴心管家

物业管理企业管理的是物业，服务的是业主，要通过规范管理为业主提供优质服务。一是要开展全员培训，提高管理服务人员的服务意识，服务技能。二是规范各项操作流程，让管理服务人员的工作有规章可遵循、有标准可对照、有流程可控制。三是实行动态管理，按“布置、督促、检查、兑现”八字方针，动态检查各项工作的执行力，确保各项工作按时间要求、工作质量标准完成。

5、创新服务、开展多种经营、增加企业效益

物业管理行业可持继发展的思路必须在常规服务的基础上拓展，增加服务项目和种类，开展多种经营，只有这样，才能拓展增收渠道。目前，物业管理企业的创收渠道只局限于开展常规服务以外的居家服务。今后，还应该在此基础上更加拓展服务渠道。进入资产租赁经营领域，为企业创造更多的价值，如现在的商业物业空置率很高，物业管理服务企业就应针对这一问题，想方设法提高物业的租用率，既为业主排忧解难，又为物业管理企业增加收入。只有通过创新服务，开展多种经营，物业管理服务企业才能创造更多的效益。

总而言之，金融危机给物业管理行业带来很大的挑战，这些挑战可以说是空前的，对物业管理企业造成了很大影响，但我们如果能认真分析这些挑战的成因，把挑战当成机遇，在危机中找到有利于自我发展的对策，我们就能从容的应对挑战，在挑战中发展壮大，成长为行业的排头兵。