恶意串通的房屋卖房合同无效

恶意串通的房屋卖房合同无效
来源：httpwww.dffy.com作者：丁培培
沈某驾车发生交通事故将一七旬老太撞成一级伤残，在道路交通事故损害赔偿案审理过程中，他与朋友王某恶意串通以低价将其房屋卖给王某，伤者诉至法院。2005年5月30日，江苏省海安县人民法院一审判决房屋买卖合同无效。
2004年4月27日，在328国道26K+100M处，沈某驾驶小型货车与骑人力三轮车的七旬老太钱某发生碰撞，致钱某受伤住院。事故发生后，经姜堰市公安局交通巡逻警察大队处理，认定沈某负事故主要责任，钱某负次要责任。钱某的伤情经姜堰市公安局鉴定为一级伤残。事故发生后，沈某共向钱某支付了40000余元，但就赔偿问题，双方未能达成一致意见，钱某遂向姜堰市人民法院提起诉讼，要求沈某及车主等责任主体赔偿其因道路交通事故产生的损失。在该案的审理过程中，钱某向姜堰市人民法院提出诉讼保全申请，要求查封沈某所有的位于海安镇的住房两套。2004年5月8日，在法院审查诉讼保全申请的同时，沈某与王某签订房屋买卖合同一份，沈某将上述两套房屋及五间车棚以48000元出让给王某，双方约定了付款时间、付款方式及房屋交付期限等。2005年1月10日，王某按约以55295元的计税金额缴纳了2%的买卖契税1105.90元，双方在海安县房屋产权监理所办理了房屋产权过户登记手续。沈某与王某的行为后被钱某发现，钱某遂诉至海安县人民法院，要求确认两被告之间的房屋买卖无效。
被告沈某辩称：房屋买卖合同签订于2004年3月30日，不存在恶意串通行为。双方按市场价88000元进行交易，房产交易所存档材料中记载的买卖价款为48000元是为了少交契税进行的约定。另外钱某至今未能确定我应当赔偿的具体数额，我作为本案被告主体不当，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王某辩称：2003年至2004年，沈某夫妇欠我48000元，2004年3月，我因住房拆迁与沈某协商将他的住房出让给我，我已按约支付了房款88000元，买卖房屋之前我并不清楚沈某发生交通事故的情况，我与沈某不存在恶意串通，请求驳回原告的诉讼请求。
审理中，王某向法庭提供了沈某之妻陆某2003年4月6日、沈某2003年6月10日向王某出具的借条两份，对此原告提出异议，认为这两份借条非借条所载时间形成，应为事后补写，并当庭申请对这两张借条的形成时间进行笔迹鉴定。经法院委托西南政法大学司法鉴定中心鉴定，结论为：落款时间分别为2003年4月6日、2003年6月10日的借条上所有字迹的形成时间不是2003年4月6日及2003年6月10日书写形成，应是之后书写。
法院审理后认为：被告沈某在发生交通事故后，明知自己是交通事故损害赔偿的义务人，却将自己所有的房屋以明显低于市场价的价格出卖给他人并办理了产权转让登记手续，以此对抗交通事故的债权人，使自己对原告的损害赔偿义务出现无法履行的可能，存在着与他人恶意串通，损害债权人利益的行为。被告王某辩称其先前与沈某之间存在债权债务关系，因其所提供的借条已经司法鉴定为事后形成，不存在客观性。从海安县房屋产权监理所登记备案的房屋买卖合同和相关完税证明可以看出，两被告恶意串通买卖房屋，损害了债权人钱某的利益。原告要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求合法有据，应予支持。法院依据《中华人民共和国合同法》第52条第（2）项的规定，判决两被告所签订的房屋买卖合同无效。
[裁判要旨]：
在英美法上，无效合同是指根本不具有合法存在或者法律效力的合同，而且这种合同无论如何也不能够注入生命力。此用语乃是指交易当事人完成了合同订立的形式，但是由于欠缺某种实质性的合同要素，并无合同在法律上的成立，故这种合同不产生合法权利，其当事人可以任意弃置而不予实施。在我国，无效合同是指当事人虽然已经协商订立，却因违反法律、行政法规的规定，从订立之日起就没有法律效力，法律不予承认和保护的合同。《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案适用于合同法第52条第2种情形，为恶意串通损害第三人利益，首先，本案中沈某与王某在主观上都有恶意，即其明知或者应该知道自己行为的实施可能或者必将会给钱某带来损害，却仍然去实施。其次，沈某与王某之间有串通或者合谋，当事人实施此行为是有同一目的，共同目的可以表现为双方事先就达成某一目的而达成的一致意见，也可以表现为其中一方作出意思表示而当事人以明示或者默示的方式或者以行为表示其真实意志。再次，沈某与王某的行为实际损害了钱某的利益，这时的损害包括事实的损害和将要可能给钱某的利益造成损害。因此，当合同的订立之时，法院在发现当事人有此意图时，应当确认该合同无效。
当然，在实践中，恶意串通损害第三人利益与撤销权的行使可能会存在竞合的情况，即对于一些第三人以恶意串通为由主张合同无效的情形，也可能同时符合债权人行使撤销权的构成要件。因为撤销权行使的一个要件是，债务人与恶意第三人通过合同所进行的财产处分行为已经或者将要损害债权人的合法有效的债权，使其债权有不能实现的危险。而这一行为也可以做另一种理解，即债务人与恶意第三人通过合同恶意串通，损害了债权人--合同之外的第三人的利益，做这种双重理解，就必然使得第三人面临一个选择适用的问题，债权人究竟应该适用合同无效制度还是通过撤销权制度来保护自己的合法利益取决于当事人的自由意志。