地方政府难“割肉”是二次房改的难题

　　政府是唯一的并且是最大的“地主”

　　主持人：感觉刚才三位老师都提到一个问题，提到现在住房制度有一个“双轨制”的问题，我们编辑也看到了这个问题。二次房改，李老师提的这个问题，土地问题将来有一个“双轨制”，谁是给富人的，谁是给我们“夹心层”的，谁是给保障性住房的，这个问题将来会有很大的障碍。几位老师怎么看这个问题？

　　李明：我们提出这个“三三制”住房制度，本身它不仅仅是“双轨制”，在土地这个问题上实际上是“三轨制”，就是说对于低收入家庭的住房困难的解决要采取政府划拨供地这个方式，换句话讲就是政府不计成本，为了解决这些低收入困难家庭的住房问题，在一定程度上要给予补贴；对于廉租房的建设，那就是政府拿钱；经济适用房应该说有相当大一块的补贴，现在有的城市在搞现金补贴，比如说大连在搞现金补贴，这也是一种方式。应该说实物配租和现金补贴，两种方式都是可行的。

　　我们现在提出“三轨制”的土地供应，我们提出的理论根据：第一，我们中国特色的社会主义最大的特色是什么呢，是社会主义。我们社会主义的目标就是要为全国人民去谋福利，这才是社会主义。第二个国情，在住房这个问题上，就是土地问题。我们的土地有《宪法》规定，它是国有的，特别是城市的土地，是由政府来代表国家行使权利的，换句话讲，政府是唯一的并且是最大的“地主”。这个国情是世界上其他国家，包括新加坡都不具备的。我们就要利用我们这个国情来不同层次的解决我们的住房供地这个问题，只有这样才能满足不同层次的阶层的人对住房问题的这个需求。我们党有一句老话，叫做“没有区别，就没有政策”。

　　我们应该搞二次土改，而不是搞二次房改

　　主持人：还有一个问题，现在土地问题这块，好多地方政府的财政很大程度来自于土地财政，像你说的“三轨制”也好，“两轨制”也好，地方政府对推动住房会不会有积极性，它的积极性会不会受到压制呢？二位老师怎么看待这个问题。

　　黄兴文：毫无疑问，有很大的影响，会挫伤他们的积极性。现在地方政府有不少的城市是依赖于土地的，甚至土地局叫“第二财政局”，这是不可否认的事实。而且政府也在供地制度中尝到了甜头，这也是客观的。刚才李老师老强调社会主义，土地是公共的，国有的，这好控制，但是政府面临这么一盘棋，它也要考虑，每年需要大量的建设用地，究竟多少来做住房，住房里面多少去做保障，多少投入市场，那就是个矛盾。

　　用于工业或者基础设施建设的，或者环境，这些土地多了，住房就少了，发展受影响。用于住房的多了，那些少了，住房里面如果有很多，比如说更多的土地划到保障用地，用于商品房的用地就少了，这样的话肯定又是存在着新的供不应求，这在北京是非常明显的。前几年北京加大保障房的建设，大部分住宅用地，原来说是70%，可能没到，大概将近一半用于保障。所以北京那段时间的房价快速上涨跟供地不足有非常密切的关系。说政府不想掏钱，那不可能，政府拿了更多的土地去做保障房，它就要减少商品房的供地，它的收入就减少。像刚才李老师说的那种，我限制它，也别免费划拨了，本来卖一万五，别卖一万五，卖八千，政府还是要掏钱，本来政府就不从腰包里掏钱，只是卖地，用资源换钱，肯定是这样的。这样的话，政府就要考虑了，我究竟怎么来平衡这个关系，拿出多少钱来做保障，拿出多少钱来做发展，它肯定会考虑。

　　刚才我说的，实际上更多的应该是搞二次土改，而不是搞二次房改，我们老坚持这个社会主义公有制不可动摇，我不是说社会主义公有制不可动摇，这个作为基本原则，是不可否认的，但能不能在其中再做文章，考虑的不多。大家都设置了很多底线，很多雷区，不敢碰。所以你讨论问题就无从下手。如果供地制度不改，永远产生那种地价不断上涨、房价不断上涨的预期，高房价的问题还是解决不了。

　　主持人：黄老师，您说二次土改，简而言之，您二次土改的政策是什么？

　　黄兴文：首先一个就是一定要打破垄断，供地垄断，怎么打破垄断，可能有多种办法，比如说…

　　主持人：招拍挂？

　　黄兴文：招拍挂，这是一种体现形式，是打破垄断的体现形式。打破垄断最关键，怎么打破，怎么增加土地供应竞争者，让政府不能为所欲为，我这个地我想怎么供应就供应，我想少供就供，采取“饥渴供地”，本来该供一千亩，该供五百亩，让你们争得你死我活，把地价抬上去，我多挣钱，我的所有储备土地都增值了。

　　怎么打破这个预期？一方面农村土地可以做文章，农村的宅基地可以做文章，不一定非得改变，不一定非得提那个敏感的词“土地私有化”，在公有化的前提之下考虑过没有。现在问题就是这样的，毕竟是政府在掌权，它去强势，有可能由于某种利益关系，它决定了，不去推进这方面的改革，在这方面没什么动力。

　　主持人：还有别的办法吗？

　　黄兴文：我一直强调这点，房地产的问题，核心问题，住房制度已经不是根本问题，核心问题是土地问题。土地问题实际上最后就是利益分配，在现在土地拥有的时间利益怎么分配。土地私有化也不是不可尝试，也不是不能碰，私有化我觉得也是可以考虑的。

　　地方政府难“割肉”是二次房改的难题

　　主持人：陈老师怎么看？

　　陈国强：我觉得刚才探讨的地方财政这个因素是李老师他们提二次房改当中一个非常核心的问题，就是说二次房改虽然不要求地方政府一定要真金白银地做投入，但是它在土地划拨或者土地出让方面，很明显的，如果更多的土地配置到保障的或者说二次房改他们所说的对中等收入群体的这种准市场方式的供应土地，很直接的就意味着我们地方政府在土地收益方面会受到影响或者说受到削弱。

　　在现行的这样财税体制之下，从1993年、1994年我们财税体制改革之后，分税制度之后，地方政府拓展地方财政渠道最大的一个空间应该说还是在土地出让这样一个特定的渠道上面。如果面临像2008年这样的一个全行业的市场低迷，对地方财政来说这个是至关重要，或者说很大程度上制约地方发展的这样一个空间了。而如果地方财政收入由于房地产市场的低迷，土地市场的低迷，缺少这样的一个基本渠道之后，实际上地方政府的经济可以说是它的一个动力源泉，筹措地方资源，财政的重要输血管，如果这个发生大的变化了，那么对地方的持续发展能力应该说会受到非常明显的一个明确。

　　在这方面，我们在落实住房保障政策方面，由于2008年一些地方政府在这方面的落实力度、强度我觉得已经让我们很明确地看到了，就是说地方政府基于一些地方利益的考量，在落实住房保障这个政策方面实际上有很明显的差异化的。我们一些重点城市、中心城市，这方面力度比较大，落实的措施比较严，包括住建部提出来的土地出让金的10%，多少量的资金必须落实到保障性住房方面。但是实际的做法很不乐观。

　　如果在这样一个现实面前，针对中等收入这个群体，就是未来李老师他们提出的这样一个思路，我觉得的确需要考虑地方政府在落实相关政策方面的一个动力，它的积极性，它的一个配合程度，或者对这个政策的这样一个实际贯彻的状况，我觉得这个因素要把它作为一个重要的因素来考虑。如果这个问题解决不好，或者说地方政府这种动力、积极性没有很好的把这个打通的话，这个可能就只能停留在字面上，停留在文件里面，难以真正落到实处。北京、上海过去为什么在中低端项目落实方面，住房保障政策落实方面有比其他城市更强的动力，我想应该有很多因素导致的。当然其他的城市这个就千差万别了，这方面做法也太多了，我觉得这个是非常现实的因素。