“首先满足业主的需要”的规范意义

　　关键词： 法律规范/授权第三人规范/相对无效/首先满足业主的需要?

　　内容提要： 《物权法》第74条第1款在性质上属于授权第三人规范，建设单位违反该款的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主应当有权向人民法院申请撤销该合同，该撤销权并应在1年内行使。“首先满足业主需要”应理解为在时间上首先满足购买住宅及经营性用房的业主的现实需要。?

　　一、问题的提出

　　《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定主要是针对“现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放”[1]的现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，在一定程度上体现了法律对市场的干预。[2]其理论基础在于车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要有前提。[3]具体操作上，开发商可能会向业主发出要求其在一定期间内决定是否购买车位、车库，也可能在签订购房合同时对此作出明确约定。[4]?

　　这一规定界定模糊，缺乏可操作性，但也并非有学者指出的那样“由于第2款的规定，使第1款的规定徒有虚名，难以发挥作用”[5]. “首先满足业主需要”究竟属于什么性质的规范？怎样才算是“首先满足业主需要”？开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定？所有这些均值研究。本文不揣浅薄，就《物权法》第74条第1款的理解与适用问题及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）中的相关问题一陈管见，以求教于同仁。?

　　二、“首先满足业主的需要”的规范性质?

　　建设单位如违反本款规定，将车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，其效力如何认定？这涉及《物权法》第74条第1款所定“首先满足业主的需要”的规范性质的界定。对此，有学者认为，“这一规定只能在交易秩序上起一种倡导性的作用，对权属问题没有实质性的意义”；[6]“在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法应当享有的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。所以，笔者认为，《物权法》第74条的规定，在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。”[7] “从稳定社会和生活秩序的角度出发，宜认定其为效力性规范。”[8]?

　　《物权法》第74条第1款在“首先满足业主的需要”之前使用了“应当”一语，很容易使人对其规范性质产生误解。传统民法上通常将法律规范依其对法律行为效力的影响而分为任意性规范和强制性规范，如果这一分类是周延的，《物权法》第74条第1款自不属于任意性规范，当属强制性规范无疑。准此以解，如果建设单位违反“首先满足业主的需要”的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，其交易即因违反法律的强制性规定而无效，[9]这种无效属于自始、当然、确定、永久无效，不仅在出售、赠与或者出租车位、车库的当事人之间无效，对于上述当事人以外的任何人都无效。果若如此，《物权法》第74条第1款则过分重视相关当事人利益的维护，而置交易的安全与便捷于不顾。依学理，只有在损害国家利益或者社会公共利益，存在严重违法性的情况下，某一交易行为才会被确定为这种绝对无效。而建设单位出售、赠与或者出租车位、车库的行为往往只涉及到交易当事人及当事人之外的小区业主的利益，与国家利益、社会公共利益无关，因此，将《物权法》第74条第1款理解为强制性规范不妥。

　　有学者认为，对交易关系背景下交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间利益的规范大抵属于“授权第三人规范”，以区别于对交易关系背景下交易各方之间的利益进行调整时的任意性规范和倡导性规范。所谓授权第三人规范，是指授予交易关系以外特定第三人一项权利，该项权利可以决定影响其利益的交易行为的效力。在我国现行民事立法中，该项权利或为撤销权，或为请求人民法院确认交易行为相对无效的权利。[10]本文作者赞成这种类型化的方法，并认为建设单位出售、赠与或者出租车位、车库的行为“首先满足业主的需要”在规范性质上应当属于“授权第三人规范”。在这里，交易当事人应是出售、赠与或者出租车位、车库的当事人，即建设单位和交易相对人，业主即为第三人。建设单位违反“首先满足业主的需要”的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主应当有权向人民法院申请撤销该交易或确认该交易无效。

　　《征求意见稿》第5条第1款规定：“建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。”从文义上看，该款并未将违反“首先满足业主的需要”规定的行为认定为绝对无效，而是在业主提出请求确认无效的情况下才确认该行为无效，法院并不能依职权认定该行为无效，也不能应其他人基于《物权法》第74条第1款的请求认定该行为无效，由此可见，《征求意见稿》第5条第1款采取了相对无效的司法态度。本文作者以为，虽然将违反“首先满足业主的需要”规定的行为认定为相对无效并不违反“授权第三人规范”的一般法理，但为免歧义，将违反“首先满足业主的需要”规定的行为认定为可撤销行为，赋予业主以撤销权，并规定1年的除斥期间，可能会更好。

　　三、“首先满足业主的需要”的文义解释?

　　1.“首先”——优先购买权（承租权）抑或其他?

　　第一种观点认为，本款所称“首先”，是指车位、车库应当首先出租或出售给业主，而不能高价出租或出售给业主以外的第三人，如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。[11]第二种观点认为，所谓“首先”，应是业主对车位、车库取得优先购买权或优先承租权。开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时，应通知业主，在同等条件下，业主优于本小区之外的人购买或承租。[12]第三种观点虽然认为“首先”不是“优先”，但认为：“在同等条件下，应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权”。[13]?

　　本文作者认为，“首先”不是“优先”，第二种观点有欠偏颇。无论是“优先购买权”还是“优先承租权”，均以“同等条件”为基本前提，也就是业主需要的满足以业主与业主之外的人具有“同等条件”为前提。果若如此，在我国目前大中城市车位、车库供不应求，价格居高不下的情况下，如果开发商不想出售给业主，则将车位高高定价，自然吓阻了许多业主的购买，于是，“满足”业主购买之外，自然可以合法地向第三人出售。一个价格手段，轻易地破解了法律所加的束缚。[14]这样，本款的立法目的即告落空。由此可见，本款中的“首先”是不区分条件地优先满足业主的需要。准此以解，第三种观点仍强调“同等条件”，即属可议。?

　　但如依第一种观点，“不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都可能首先卖给其他人”，[15]虽充分保护了业主的利益，但对于开发商则过于严苛。尤其是在开发商与业主无法就价格条款达成合意时，仍然限制开发商对外出售或出租，在缺失缓和机制的状况下，可以预想到开发商与业主之间将会展开永无休止的斗争，物权法“定纷止争”的目的即难以达成。[16]对此，学者们提出了一些改造第一种观点的方法：?

　　第一，在开发商与业主无法就价格条款等达成一致时应有一个缓和机制，如由具有资质的专业评估机构对车位、车库的价格进行评估，由开发商与业主依评估后的价格签订合同，如业主仍不愿意以评估价格购买或承租车位、车库的，开发商即可以对外出售、出租。[17]?

　　第二，为业主表达其是否愿意购买或承租车位、车库的意思设定合理的期间。如有学者认为，在开发商书面征求业主意见后1个月或合理期限内未予答复，即视为对权利的放弃。[18]也有学者认为，在商品房买卖合同成立后数年内，业主仍没有购买或承租车库的，开发商可以将其卖给第三人。[19]?

　　第三，限制开发商对外出售或出租的方式或期限。如有学者即认为在满足业主需要之后，为了保障满足业主变化的新需要，开发商只能向业主以外的人出租车位、车库，而不能出售，且租赁期限以不超过两年为宜。[20]还有学者认为，可以限制具体可售比例，根据不同标准的建筑区划核算制定相应标准。[21]?

　　这些观点无疑是基于前文第一种观点过于僵化、严格的缓解思路，仍需由有权机关作出相应的解释。应予明确的是，既然第74条第2款、第3款已经明确了车位、车库的初始所有权主体——开发商，[22]那么，车位、车库的所有权应得到充分的尊重，对所有权人行使所有权的限制应当有正当性依据，过分地限制或否定所有权人的处分权无疑于否定所有权本身，与所有权的基本法理不合。?

　　2.“业主”——购买了商品房的“业主”抑或仅购买了车位、车库的“业主”?

　　有学者认为，如果本款所称“业主”既包括购买了商品房的业主，也包括未购买商品房但仅购买了车位、车库的业主，只要购买了建筑区划内的车位、车库即为本小区的业主，本款所欲达到的目的即无法达成。[23]本文作者认为，如依体系解释，尚无法否定此种观点。依《物权法》第70条，业主是“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的人。车位、车库虽然不属于该条所定“住宅、经营性用房”之列，但却为该条“住宅、经营性用房等专有部分”的“等”所涵盖。[24]既然建筑区划内的车位、车库可以构成建筑物的专有部分，当然可以独立作为交易的客体，买受人也就自然地成了该建筑区划内的业主。[25]准此以解，车位、车库“首先满足业主的需要”即无意义。但就本款的立法目的而言，应当采取限缩解释的方法，将本款所定“业主”限缩解释为“对建筑物内的住宅、经营性用房享有所有权”的人。《征求意见稿》第4条明显采纳了这种观点。?

　　3. “业主的需要”——“现实需要”抑或“潜在需要”？“购买需要”抑或“使用需要”？

　　“满足业主需要”满足的是“现实需要”还是“潜在需要”？如有业主在购房时并没有买车，没有购买、使用车位、车库的需要，但过了几年可能买车，又有了购买、使用车位、车库的需要，开发商应否满足这种潜在的需要？有学者认为， “业主的需要”应理解为业主现实的需要，而非潜在的需要，否则开发商即使在建造了足够的车位、车库的情况下，也无法对外出售出租车位、车库，因为无法排除每个业主以后买车的可能性。[26]本文作者认为，应当区分不同的情形对“业主的需要”作一些限制。对于房地产开发视野下的商品房现售或预售，如全部销售完毕，开发商在合理的期间内征求了业主的意见，且满足了业主的需要之后，可以对外出售或出租；如并非所有单元均已售出，开发商只有在满足了业主的现实需要，考虑未出售单元的潜在业主的充分需要的可能之后，才能对外出售或出租。《征求意见稿》第4条规定：“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内……通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下……”，考虑到了我国目前房地产开发的实践，兼顾了业主的“现实需要”和“潜在需要”，值得赞同。?

　　“满足业主需要”满足的是“购买需要”抑或“使用需要”？如业主主张买10个车位，而不仅仅是自用，应当如何处理？本款中，应当将“业主的需要”限缩解释为“使用需要”。车位、车库的购买或承租数量应在合理范围之内，并且只能是自用，而非用于投资或出租。当然，合理的数量并不限于一户一个，是否合理由法官在具体案件中进行判断。[27]《征求意见稿》第4条基于满足“使用需要”的立场，将其解释为：“ 建设单位在没有确保每一户业主……能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库……”。值得商榷的是，既然是“按照规划文件中有关车位、车库配比的规定”，为何要将业主购买或承租的车位、车库的数量局限为“一个”？如果规划文件中车位、车库是按每户两个的标准进行设计，本身可能是基于小区的等级和现在业主的生活品质的考虑，此时将“业主的合理需要”限制为“一个”则不合理。可采的路径是，将业主的需要仅限于其使用需要，同时对合理的数量以“规划文件中有关车位、车库配比的规定”作为限制性条件，但并不以“一个”为限。

　　总之，满足业主需要只能是合理的需要，亦即，只要满足业主基本的停车需要，即可认定已经满足。[28]?

　　四、余论

　　行文至此，我们大抵对《物权法》第74条第1款的规范性质和具体认定有了明确的认知。但鲜活的实践着实考量着我们的思辩能力。例如，“首先满足业主的需要”原则是仅仅约束开发商的初始设定行为，还是应扩至及已取得车位、车库所有权的业主的出售、出租行为？有学者认为：“如果业主购买车位的要求尚未满足，无论是开发商或是其他拥有车位所有权的业主，都不能将车位卖给购房业主以外的第三人。”[29]也有学者认为，“首先满足业主的需要”仅仅只约束开发商出售、出租车位、车库的情形，不能约束已经取得车位、车库所有权的业主的出售、出租行为。?

　　本文作者认为，虽然已经取得车位、车库所有权的业主对其车位、车库享有占有、使用、处分、收益的权利，但基于车位、车库与其主体建筑物之间关系的特殊性，本着同一事项作同一处理的法治原则，对已经取得车位、车库所有权的业主的出售、出租行为，亦应与开发商的出售、出租行为一样，作同样限制。[30]亦即，已经取得车位、车库所有权的业主只有在“首先满足业主需要”之后，才能对外出售、出租其车位、车库。不过，在程序上，已经取得车位、车库的业主在出售、出租其车位、车库时如何“首先满足业主需要”，还有待研究。有学者主张，已经取得车位、车库所有权的业主已履行对其他业主的通知义务，只有在履行通知义务之后，其他业主在确定的期限或合理期限内表示不购买或不承租该车位、车库的或不作出购买或承租该车位、车库的，才能对外出售、出售。但是，已经取得车位、车库所有权的业主如何履行通知义务？如果已经取得车位、车库所有权的业主意欲出售车位、车库，但其他业主不想购买只想承租，怎么办？所有这些，都有待以后配套规定中去解决。

　　注释：

　　[1]全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第74页。

　　[2]韩晓利：《论居住小区停车位、车库的归属与利用》，《研究生法学》2007年第4期。

　　[3]参见王利明：《物权法研究》（修订版·上卷），中国人民大学出版社2007年版，第603-604页。

　　[4]参见熊永义：《小区车位归属问题，有了明确的说法》，《楼市》2007年第24期。

　　[5]张南京：《论商品房住宅小区中会所、车库的所有权归属》，《东华理工学院学报（社会科学版）》2007年第3期。

　　[6]季敏：《小区车库类型划分及权属确认》，《法学与实践》2007年第4期。

　　[7]王利明：《物权法研究》（修订版·上卷），中国人民大学出版社2007年版，第604页。

　　[8]彭朴、陈硕、许小波：《专有与共有：〈物权法〉的建筑物区分所有权相关法律问题研究》，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=37008.

　　[9] 虽然学界有将强制性规范分为取缔性规范和效力性规范，并进而认为违反取缔性规范并不导致合同无效，但取缔性规范和效力性规范的区分并不容易，且我国民事立法并未认可这种分类，本文因此对之未予讨论，特此说明。

　　[10] 参见王轶：《论物权法的规范配置》，《中国法学》2007年第6期。

　　[11]参见王利明：《物权法研究》（修订版·上卷），中国人民大学出版社2007年版，第604页。

　　[12]参见雷斌：《住宅小区停车库（位）若干问题研究》，载《现代物业》2007年第8期。

　　[13]朱岩、高圣平、陈鑫：《中国物权法评注》，北京大学出版社2007年版，第269页。

　　[14]参见韩松、姜战军、张翔：《物权法所有权编》，中国人民大学出版社2007年版，第202页。

　　[15]王利明：《物权法研究》（修订版·上卷），中国人民大学出版社2007年版，第604页。

　　[16]参见王秀梅：《小区车位车库的归属及相关法律问题分析》，《天津市政法管理干部学院学报》2007年第4期；韩晓利：《论居住小区停车位、车库的归属与利用》，《研究生法学》2007年第4期。

　　[17]参见彭朴、陈硕、许小波：《专有与共有：〈物权法〉的建筑物区分所有权相关法律问题研究》，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=37008.

　　[18]参见钟淑健在山东大学法学院民商法学术沙龙第六期《〈物权法〉解读之二——住宅小区配套设施的定性问题》上的发言，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=38422；彭朴、陈硕、许小波：《专有与共有：〈物权法〉的建筑物区分所有权相关法律问题研究》，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=37008.

　　[19]参见陈广华：《小区车位和车库权属研究》，《河海大学学报（哲学社会科学版）》，2007年第4期。

　　[20]参见钟淑健在山东大学法学院民商法学术沙龙第六期《〈物权法〉解读之二——住宅小区配套设施的定性问题》上的发言，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=38422.

　　[21]参见张雯：《沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定》，《住宅产业》2007年第7期。

　　[22] 详细分析参见高圣平：《解释论视野下的车位、车库权利归属规则——以<物权法>第74条第2款、第3款为分析对象》，《政治与法律》2008年第10期。

　　[23]参见舒可心：《对〈物权法〉第六章第七十四条的理解》，《现代物业》2007年第7期。

　　[24] 《物权法》第74条第2款的规定在解释上的逻辑前提是该款所定车位、车库构成建筑物的专有部分。只有这样，车位、车库才可能单独成为交易的客体，才能由开发商与业主约定车位、车库的归属，否则车位、车库即属建筑物的共有部分，开发商与业主自无约定其权利归属的余地。

　　[25]除了专业部分之外，车位、车库的业主同样拥有共有部分，如车位、车库中的通道、过道等。

　　[26]参见刘艳在山东大学法学院民商法学术沙龙第六期《〈物权法〉解读之二——住宅小区配套设施的定性问题》上的发言，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=38422.

　　[27]参见吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2007年版，第83页。

　　[28]参见王利明：《物权法研究》（修订版·上卷），中国人民大学出版社2007年版，第604页。

　　[29]张雯：《沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定》，《住宅产业》2007年第7期。

　　[30]应当注意的是，本处之论述是基于解释论的立场，并非表明本文作者赞同这一观点（这是立法论上的问题）。

　　 中国人民大学法学院 副教授·高圣平