窥见我国房屋登记异议制度的不足

　　【正文】

　　我国《物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这一条是我国房屋异议登记制度的全部表述，具体的实施办法可见《房屋登记办法》第七十六条至第八十一条。我国房屋登记制度的设立意在打破了登记的公信力，保护真正权利人的合法权益，并对第三人的善意取得进行了一些限制。当然，笔者对房屋异议登记设立的出发点极为赞同，但笔者认为我国房屋登记异议制度存在如下四点缺陷，应加以完善。

　　缺陷之一：提起异议登记的利害关系人界定不明。所谓利害关系人，是指房产相关权利的设置会对其权益产生影响的人，包括应登记其权利而未登记的人，比如房屋的所有权人，也包括已登记权利，但其它人的登记影响其权益的人，比如担保权人。但这些利害关系人并没有严格的限制，容易引起恶意第三人滥用该项权利阻碍登记，故在异议登记审查时，应明确异议登记人的类型，并限定相应的证据，从源头上防止权利被滥用。

　　缺陷之二：同一申请人重复异议登记不能控制。依照《物权法》第十九条和《房屋登记办法》第七十六条的规定，只要房屋登记簿记载的权利人不肯变更，都可以提起异议登记，其后果是过户登记暂缓办理，而延迟办理过户登记又极易造成登记权利人房产交易中的违约，阻碍了房产迅捷的交易。如果异议登记人恶意多次提起异议登记，却不至法院起诉，《物权法》中未有明确不予受理的表达，《房屋登记办法》中也没有相应的对策，这样就会给恶意第三人有可乘之机。但如果严格限制第三人重复的异议登记，也会损害善意异议登记人的利益，因为实践中，确实存在证据暂时不能收集而被法院驳回诉讼的情况，在收集到证据后，又再次提起异议登记。

　　缺陷之三：错误异议登记的损害赔偿难以确认。“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”，《物权法》第十九条的这一表述好像给予了登记权利人保护合法权益的 救济途径，但是登记权利人要证明自己的损失却不是一件简单的事情，明显发生的费用，如违约金、律师费、房款的利息等，都可以计算，隐形损失，如房价波动的损失、个人的信誉却无法计算。另外，异议登记人在第一次诉讼中也许因为证据不足，被判决驳回；异议登记人赔偿登记权利人的损失，但在第二次异议中，异议登记人因证据充足而异议成立，此时已经赔偿的损失应予返还却无法律依据。相应的，异议登记人异议在审判中得到支持，那么异议登记人产生的一系列费用由登记权利人负担，没有法律的支持。

　　缺陷之四：异议内容没有明确限制。在《物权法》和《房产登记办法》中，对可以提出登记异议的范围都没有进行明确的界定，那是不是意味着异议登记人可以就登记全部事项进行异议呢？笔者认为，《物权法》中应明确可以提出异议的事项只能是权属事项，比如所有权人、担保权人、担保范围等，对于可以核实的数据，例如房产面积、房产地段应通过更正的方式变更登记，而不是通过异议登记，再进行诉讼。对此，法律法规都没有进行相应的明确，易引起异议登记人的误解。（江苏省扬州市邗江区人民法院·杨瑞）

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